房产律师靳双权解析一起房屋买卖合同解除案件
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
2015年7月20日，中介公司表示原告可以购买限购的住宅商品房，只需另行支付15万元就可以为原告办理购房资格及房屋过户等手续。原告出于对中介公司专业性的信任，与被告签订《存量房屋买卖合同》，约定购买涉诉房屋。被告也出于对中介公司的信任，在明知原告不具备购房资格的情况下，与原告签署了该房屋买卖合同。
合同签署后，原告经向相关部门查询得知，争议房产系限购范围之内。中介公司所称收取额外费用的目的是通过非法途径为购房人解决所谓的房屋资格，并不能受国家法律保护。故原告以函件形式通知被告解除合同并要求返还定金，但被告仅同意解除合同，拒绝返还定金。因此起诉至法院，要求：1.确认原被告签订的《存量房屋买卖合同》已解除；2.判令被告返还已付定金20万元整；3.判令被告承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
原告在履行合同过程中存在违约，表现为原告未按期支付首付款，故被告不同意返还定金。双方合同中有关于违约条款的约定，被告既可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，被告选择适用定金条款，不同意退还原告定金。原告无证据证明被告在签订合同时知道原告不具有购房资格，被告能够证明被告不知道原告不具有购房资格。双方合同虽然违反限购政策，但该政策不是法律和行政法规的强制性规定，不能说明合同无效。双方应按照合同规定履行义务，对方未履行应尽的义务，故被告不同意退还定金。被告同意解除双方签订的合同。
三、审理查明
涉诉房屋的所有权人是被告周锡。《存量房屋买卖合同》，约定甲方（周锡）将上述房屋出卖给乙方（张悦）。乙方于2015年7月22日前共计向甲方支付定金20万元整，2015年8月20日之前，乙方支付甲方首付款（不含定金）79万元。上述合同签订后，原告依约向被告支付20万元购房定金。
当天，原告签署一份《购房承诺书》，承诺其清楚知晓关于房地产市场调控工作及住房限购政策的规定，并承诺遵守限购政策规定。以上承诺如与事实不符，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。
2015年8月17日，原告向房地产中介公司及被告发出《合同解除通知函》，称原告得知自己不具备购房资格，双方的房屋买卖合同的合同目的无法实现，因此要求解除原、被告双方的《存量房屋买卖合同》，并称被告在签署合同前即已明确知晓原告不具备购房资格一事，故要求被告退还定金20万元。
被告收到原告《合同解除通知函》后，于2015年8月20日表示同意解除合同，但不同意退还定金。
为证明被告在签订合同时知道原告不具有购房资格，原告提交2015年8月8日其与被告的电话录音，该对话中，原告说“当时签约的时候您也在，您也知道我不是没有资质吗”，被告答“对”。根据上述对话内容，可证明被告在签订合同时明知原告无购房资格。
被告对上述录音的真实性予以认可，但被告称双方签订合同之后，居间方与原告谈到花15万元购买购房资质，被告于是产生了疑虑，但原告签订了《购房承诺书》之后，其就消除了疑虑。被告认为原告在履行合同过程中未按照约定的期限支付首付款，构成根本违约，故不同意返还定金。
四、法院判决
法院审理后作出判决：
1、确认原告张悦与被告周锡签订的《存量房屋买卖合同》解除；
2、驳回原告张悦其他诉讼请求。
五、律师点评
律师靳双权认为，《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。因原告发出解除合同的通知后，被告表示同意，故法院确认双方签订的《存量房屋买卖合同》于双方达成合同解除合意的2015年8月20日解除。
房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。
本案中，原告在签订《存量房屋买卖合同》的同时亦签署《购房承诺书》，通过其所陈述与居间方协商办理购房资格一事，可以说明原告对于自己无购房资格是明知的。在这种情况下，其仍与被告签订合同，必然导致涉案合同因原告缺乏购房资格而无法履行，原告亦未按照合同约定于履行期限届满前向被告交纳房屋首付款，故原告应对双方的房屋买卖合同无法履行承担违约责任。原告所提交的录音证据达不到其所主张的被告在签订合同之时或之前明知原告无购房资格的证明目的，且被告即使在签订合同之时已知道原告无购房资格，该事实也不是导致双方的房屋买卖合同无法继续履行的原因，故被告对于合同无法履行不具有过错。
原告违约，被告作为守约方要求适用定金条款追究原告责任，予以支持。根据《合同法》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。
