延迟交付房屋如何确定开发商的责任
延迟交付房屋如何确定开发商的责任
【关键词】大产证违约责任
大产证：是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。
违约责任：是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。
【关键视点】
房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任，审判实践中适用法律不尽统一。本案在此类案件中较具典型性，其处理结果对审理此类案件具有一定的借鉴作用。
张某诉上海某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
【案情】
2006年4月12日，原告张某、被告上海某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买涉讼房屋，总价4426275元。合同第10条约定：该房屋的交付必须符合下列第2种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。合同第11条约定：被告定于2007年6月30日前将房屋交付原告。第12条约定：被告如未在第11条约定的期限内交房，应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，自约定期限的第二天起算至实际交付之日止。双方在合同的“补充条款”第8条约定变更合同第12条为：被告未在合同第11条约定的期限内交房的，应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，自约定期限的第2天起算至实际交付之日止，但被告应支付的违约金以不超过原告已付房款的2％为限。第14条约定：在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。第29条约定：合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。合同签订后，双方按约履行，原告付清房款4383017.20元。2008年1月10日，被告通知原告于2008年1月16日交房。双方实际于2008年1月17日办理了交房手续。
2008年1月17日,原告书写违约金确认书,确认：原告为购买涉讼房屋,而与被告签订《上海市商品房预售合同》，由于被告交房逾期，故根据《预售合同》补充条款第8条的约定，被告应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，且被告应支付的违约金以不超过原告已付房价款之2％为限，原告确认并同意截至该房屋交付日，被告应向原告支付逾期交房违约金共计88525.50元。嗣后，原告收到上述违约金。
被告于2008年1月9日取得涉讼房屋的上海市新建住宅交付使用许可证，但未办出涉讼房屋的上海市房地产权证（大产证）。
原告诉称：在合同履行期限到来之日，经原告多次催促，直至2008年1月17日，被告才将涉讼房屋交付原告使用，逾期交房期限长达6个月之久。直至目前已超过近3个月没有办理小产证转移登记手续，没将产权过户至原告名下。故要求判令：（1）被告赔偿原告因逾期交房(实物交付)造成的损失赔偿人民币119474.50元（扣除已经支付的88525.50元违约金部分）；（2）被告支付自2008年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办理产权登记(权利交付)违约金。
被告辩称：原告所扣减的基础20.8万元的租金并未发生，所以并不是实际损失。原告现在居住在涉讼房屋，也不可能出租涉讼房屋。原告从网上调取的租金标准中任意截取了中间价来计算损失，没有权威性。办理小产证是原、被告共同去交易中心办理，并不是一方的义务，原告主张的违约金也没有任何依据。被告存在违约，已经主动向原告承担了应当承担的违约责任，而原告无视合同约定，提出没有约定的主张，要求驳回原告的诉讼请求。
【裁判】
一审法院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守。被告未能在合同约定的日期前向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按照合同的约定向原告承担相应的违约责任，被告已经依照合同约定向原告支付了约定的违约金。现原告以违约金确认书系原告被胁迫签订的，非为原告真实意思表示，因原告未提供相关证据佐证，不予采信。关于原告诉请的租金损失，因原、被告订立预售合同时均未预见，故原告要求赔偿原告因逾期交房造成的租金损失，无法支持。
关于原告要求被告支付逾期办理产权登记(权利交付)违约金，因被告在预售合同中承诺在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），故原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉请，应予以支持。被告认为，依照预售合同约定原告未选择解除合同，原告主张逾期办理产权登记违约金不应予以支持，因解除权是一种形成权，以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃，而且解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利，解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身无法达到补偿损失的目的，因此，放弃约定的解除权也并不意味放弃追究违约责任。故原告自2008年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金的诉请，予以支持。
依照《合同法》第60条第1款、《商品房买卖合同解释》第18条之规定，判决：原告要求被告赔偿因逾期交房(实物交付)造成的损失赔偿人民币119474.50元（扣除已经支付的88525.50元违约金部分）的诉讼请求不予支持；被告于本判决生效之日起10日内支付原告逾期办理产权登记（权利交付）违约金，自2008年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，以4383017.20元总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案件受理费减半收取计2154元，由原告负担1284元,被告负担870元。
一审判决后，原、被告均提起上诉。原告认为，原告的损失巨大，仅按照预售合同约定的违约金，不足以弥补原告的损失。被告认为，依照预售合同约定原告未选择解除合同，原告主张逾期办理产权登记违约金不应予以支持。
二审法院认为，合同约定被告应于2007年12月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证），但被告却直至一审判决时仍未办出大产证，被告违约事实存在，理应承担违约责任。故判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
一、开发商延迟交付构成根本违约
把违约分为严重或不严重的做法可以追溯到罗马法中的“法律不理琐事”原则。但“根本违约”一词则最早出现在1936年英国“海因斯公司诉泰特与莱尔”一案的法官判决中。一位法官在谈到绕航时说:“没有正当理由的绕航就是对租船合同的根本违约”。可见，“根本违约”的法律概念源起于英国判例法。而作为条文概念的“根本违约”产生的时间则晚了许多，直至20世纪80年代，《联合国国际货物销售合同公约》才引入了该概念及其界定标准，即“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以至于剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西,即为根本违反合同,除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果”(见《公约》第25条)。为使得上述阐述更具可操作性，《公约》分别在第49条、第51条、第64条、第72条、第73条规定了不履行、迟延履行、瑕疵履行、预期违约场合可以宣布合同无效(即解除合同)的根本违约具体判定标准。《公约》虽然在内容上继受了两大法系的立法经验，兼容了根本违约的抽象判定标准与具体判定标准，但是对于根本违约的构成要件规定地过于严苛，实际在一定程度上损害了非违约方的权益。“违约人对结果的预知程度在不同的案件中是不同的，倘若违约人对结果的预知很少，甚至根本没有预知，而违约的结果实际上造成重大损害，在此情况下，因为违约方的行为不构成根本违约，则非违约方仍必须受已被严重违反的合同的拘束，尽管合同的履行对他已经没有意义，也不能解除合同，这显然不妥。仅允许非违约方获得损害赔偿，实际履行等救济是不合理的。”此外，《公约》中的抽象判定标准与具体判定标准在内容中亦存有矛盾。基于上述认知，我们认为德国法以违约的后果为标准、美国《统一商法典》根据具体违约程度来确定是否可以解除合同的立法范式，较之于《公约》，能够更为有力地维护交易安全、保障守约方的权益。
我国《合同法》则批判继受了两大法系的立法、判例、学说及《公约》等合同制度的先进成果，并未为就“根本违约”的概念设定抽象的判定标准,而是结合具象化的违约形态进行列举式描述。《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”综上所述，上述条文是根本违约理论持续发展、完善的智力成果，其语义基本上没有脱离根本违约旨在限制合同法定解除权之目的，同时对根本违约的构成要件采取结果主义的判断标准，舍弃了可预见性的主观标准，提升了对守约方的保障力度。
本案中，开发商延迟交房，致使原告无法在约定期限内获得房屋产权，已属于迟延履行主要债务致使合同目的无法实现，当属根本违约。
二、买受人可以在解除合同与主张违约赔偿之间进行选择合同解除制度可以使合同的权利义务提前消灭，并对合同消灭后的相关事宜做妥善处理，从而使上述情况得到改观。但是，解除合同并不是对已经发生的违约行为所做出的清算，解除只是使非违约方从不利的后果中解脱出来，违约行为并没有因为解除而得到清算，所以法律仍然要给解除合同的一方继续地享有请求对方承担违约责任的权利，也只有这样才能够了结违约一方因根本违约所造成的后果。故而行使解除权并非要求违约方承担违约责任的前提条件。故本案中原告虽放弃了解除权，但其仍然能够行使违约债权请求权，要求新跃公司承担违反合同义务的违约责任。在《商品房买卖合同解释》第8条和第9条中，其实已经明确了合同解除权可以和其他请求权并存。该解释第18条更是明确规定买受人由于出卖人的原因未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此，本案中由于被告至今未办出涉讼房屋的上海市房地产权证，导致无法通知原告办理小产证，故而原告诉请的逾期办理产权登记之违约金请求于法有据，可以得到支持。
三、买受人所主张预期利益损失的认定
原、被告之间签订的预售合同对于逾期交房的违约责任已经约定，原告以预期利益损失为由，以网上登记的与系争房屋同地段房屋的租赁价格为依据，要求被告支付预售合同约定违约金之外的赔偿金，不予支持。
依照《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”其中“合同履行后可以获得的利益”即所谓的预期利益。关于预期利益的概念，在理论界对其有多种理解和表述。但各说在实质含义上是基本相同的，它们都明确肯定了预期利益为财产上的增值利益或利润损失。预期利益是建立在合同得到履行的基础上，它不是已有财产的损失，而是未来预期可获得的利益。合理地分配利益与风险，是法律的功能之一。正是由于预期利益的抽象性，为了限制损失赔偿额的范围、避免债务人负担过重，法律同时规定了应当以违约方在订立合同时可以预见为限，即违约方应对他能合情合理地预见到他的违约行为可能带来后果的一切损失负责。在当事人订立合同时，交易条件已经确定，合同的订立正是基于双方当时掌握的信息之上，这些信息决定了一方可预见的范围。但是交易条件不可能将当事人无法预见的风险反映进去，让当事人对其订立合同时无法预见的损失负责，必然使其承担的风险与取得的利益不相对称。
本案中，原、被告订立预售合同时均未约定系争房屋用于租赁，原告也从未向被告传达过其意欲出租该系争房屋的信息，且至今原告对系争房屋的用途仍为自住，因此被告即违约方对于系争房屋出租之用途未予以预见是合理的，原告以出租系争房屋可得租金为标准的预期利益计算于法无据。另外，“可预见标准”不仅要考虑特定的违约当事人主观上的预见状态，还需要按一种客观标准去判断是否能够预见，即将一个知识经验与被告同等的理性之人置于被告的地位上去考虑，将其在订立合同时能够预见和应当预见的损失作为标准来衡量。本案原告的预期利益损失计算是在理性之人可预见的范围之外，故原告要求赔偿因逾期交房造成的租金损失，无法支持。
【法律法规链接】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
