房产律师以案说法：直管公房的借名买卖问题
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直管公房 借名买房 法律风险 擅自交易
一、原告诉称
孟景宁、孟辛诉称：1988年初，李想与我二人协商，将李想承租的位于北京市X区公有房屋两间转由我二人承租及使用。1988年6月，X县房管局通知居住于此的我二人，可购买该房屋的产权，因李想无钱购买，于是我二人与李想商量，由我二人出资购买该房屋。1988年7月29日，我二人以李想的名义与X县房管局签订了房屋买卖协议书，并出资1300元购得该房屋产权。该房屋一直由我二人占有及使用，1999年，我二人对该房屋进行了翻建及装修，并在周边又新建房屋4间。但至今该房屋仍未过户到我二人名下。诉讼请求：判决房屋及剩余拆迁款59146.6元归我二人所有。
二、被告辩称
李想辩称：我不同意孟景宁、孟辛的诉讼请求。孟景宁、孟辛所述诉争房屋由其出资，并为房屋的实际购买人与事实不符，我是基于亲情将房屋借给孟景宁居住。本案所涉被拆迁房屋归我所有。拆迁所涉及的拆迁利益均在我名下。拆迁利益目前只存在我签署的协议书，合法有效，都应归我所有。
三、审理查明
孟景宁与孟辛系姐弟，李想之妻孟梁惠系孟景宁、孟辛之姑。上世纪80年代，李想承租公房2间，孟景宁自述其于1987年至1992年在诉争房屋内居住，搬至X村租房后，该房屋即向外出租。
根据北京市X县房产管理处所载内容，1988年7月，就诉争房产买受人交纳旧房款1300元，款项交付凭证由孟景宁保管。李想提出款项系自己交给孟辛，由孟辛交纳。
1988年7月29日，就原诉争房产买受人与房管部门达成了买卖协议书，载明：房屋2间，面积33.8平方米，土地使用面积75.9平方米，房屋作价1300元，产权移交日期为1988年7月1日，孟辛作为经办人代李想在协议上签字。
2009年，因镇区改造，上述房屋被拆迁，经评估，拆迁货币补偿款为182352元。李想作为被拆迁人与北京X公司签订拆迁补偿协议，补偿其拆迁补助、奖励及其他费用共计52823元。李想购买回迁安置房1套，安置房购房款199228元。
上述房屋未曾办理房屋所有权证书。孟景宁称安置房屋已经于2011年4月7日卖给案外人。就该房屋买卖合同的效力，李想明确表示不予认可。双方当事人均表示不申请对诉争房产进行评估。
四、法院判决
驳回孟景宁、孟辛的诉讼请求。
五、律师点评
律师靳双权认为，如何认定借名买房？孟景宁、孟辛和李想虽未签订借名购房协议，但根据公房使用证、房屋买卖协议书、缴租收据等载明诉争原房产户主、买受人为李想，而上述证件、协议、收据等均由孟景宁、孟辛保管，房屋买卖协议系孟辛经办且代李想签名，孟景宁实际对房屋占有、使用、收益超过20年，并对诉争原房屋进行重大修缮及建设，而李想对此在拆迁之前从未提出过异议等事实，可以印证孟景宁、孟辛借用李想名义购买诉争房产的事实。
本案诉争房产原为X县房管部门管理，房屋买卖协议书签订的房屋出售方为房管部门，该房产性质根据规定应属直管公房。根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，公房承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用。
该借名行为是否有效？孟景宁、孟辛明知出卖房屋之性质，无资格购买，但却违反政策、法规规定，借名购买公房，不符合上述指导意见以及公房管理的政策规定，借名买房的行为应属无效。至拆迁时诉争房产登记的产权人仍为李想，故孟景宁、孟辛要求确认基于诉争房产的拆迁利益，证据不足。鉴于孟景宁、孟辛对拆迁之前原有房产的出资、投入、改扩建等贡献及其为承租房屋实际购房人的情况，应当通过评估确定诉争房产的市场价值后对孟景宁、孟辛予以补偿。
提示：根据北京市高级人民法院关于直管公房相关问题的规定，直管公房是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有应当具备相应的资格。
