购买标的房屋有抵押，如何继续履行合同？
【案例简介】
2014年6月10日，朱某和李某通过郑州市***房地产营销策划部签订《房屋买卖合同》，李某将其名下位于郑州市**区**号房屋以人民币150万元的价格转让给朱某。合同约定：朱某应当于合同签订之日起十日内支付给李某30万元房屋首付款，并向中介公司支付2万元佣金及定金。因该房屋尚未满两年，双方约定在房屋满两年之日起30个工作日内共同到房管局办理房产过户手续。朱某按合同约定期限支付了所有费用，李某将房屋交付给了朱某入住，并顺利进行了物业交接，朱某进行了装修入住。待合同约定可以办理过户的时候，李某以各种理由予以推诿，不予配合办理房屋过户手续。另外，在双方签订房屋买卖合同之前，李某将该房屋抵押给了**银行郑州分行，且尚有20万元房屋贷款未还。朱某无奈以李某为被告、以**银行郑州分行为第三人向法院提起了诉讼。
本案诉讼中，银行作为第三人，依法享用标的房屋的抵押权，第三人表示，如果朱某愿意代替李某偿还购房贷款本息，第三人愿意协助办理解除抵押权手续。
法院经过审理认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按照约定行使权利、履行义务。现朱某已履行合同约定的支付房屋首付款的义务，并愿意支付剩余购房款，李某未按照合同约定履行注销抵押登记及过户义务。故对于原告要求被告继续履行合同，配合办理注销抵押登记及所有权过户手续的诉讼请求应当支持。鉴于朱某愿意代替李某偿还购房贷款本息，第三人愿意协助办理解除抵押权手续。遂依法判令李某于本判决生效之日起十日内将标的房屋的抵押登记予以注销。若李某逾期不履行注销义务，朱某可代李某清偿房屋贷款本息及罚息以达到注销抵押登记之目的，第三人应予配合。被告应于抵押登记注销之日起十日内协助原告办理过户手续。
【律师评析】
在房价波动较大、卖房一方单方违约的情况下，如何保障购房者的合法权益，也是司法面临的一个重要的问题。如案例中所述，卖房一方违约的案件中，标的房屋抵押未解除的情况在实践中是比较常见的。在此类案件中，如何在保障抵押权人的前提下，又能最大限度的保障购房者的合法权益，此案的判决无疑提供了一个重要的参考，具有很强的操作价值和现实意义。
在交易标的存在抵押权的情况下，法律优先考虑的就是抵押权人的合法权益。《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《物权法》规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”就是涤除权。涤除权的设立也是为了平衡受让人权益与抵押权人权益的冲突，使受让人有对设定抵押权的受让物的救济途径，从而实现抵押权人和受让人之间的利益平衡。
