合同解除权的行使及其法律效果
合同解除权的行使及其法律效果
——余某诉周某房屋买卖合同纠纷案
依据：(2011)二中民终字第01393号
核心法律问题：合同解除权的行使条件及法律效果
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告、反诉被告）：余某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周某
2008年1月8日周某取得北京市朝阳区某院×号楼×单元××号房屋的所有权证（×京房权证朝私字第×号）和北京市朝阳区某院三期地下车库A-×（建筑面积40.2平方米）的所有权证（×京房权证朝私字第××号）。
余某和周某于2009年6月7日签订《北京市房屋买卖合同》，约定周某将北京市朝阳区某院×号楼×单元×号房屋及车位出售给余某，成交总价为人民币168万元。双方在合同中约定：“房屋交付：出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。权属转移登记：当事人双方同意，自本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。付款方式及其付款期限：（1）在签合同当日，买受人支付出卖人定金人民币2万元整；（2）银行评估值房款的30%及实际成交价与评估价的差额作为首付款（含2万元定金）；（3）除首付款外的房款由买受人所贷款的银行支付给出卖人；（4）经买卖双方协商，出卖人同意买受人自己做银行贷款和房产过户手续；（5）成交价168万元包含一个车位。”此外合同中还约定如双方网签合同的内容与本合同不一致，以本合同为准。
上述协议签订后，余某向周某支付了定金2万元。2009年6月12日余某向周某交付房款11万元，同时双方与中信银行望京支行签订了《个人二手房交易资金委托代保管协议》，约定周某将其在中信银行望京支行处开立的账户作为代保管资金账户，同日余某自愿将购房首付款31万元存入上述账户。同日周某、余某签订了《存量房交易资金收付书》以及《首付款确认书》，其中《存量房交易资金收付书》中有“房屋总价款167万元”的表述，但诉讼中余某认可仍应依据合同中约定的房价款168万元执行。后周某将涉案房屋交付给余某，余某对房屋进行了装修并实际使用。
余某诉至原审法院称：2009年6月7日我与周某签订了《北京市房屋买卖合同》，约定周某向我出售北京市朝阳区某院×号楼×单元×室房屋，房款总价为人民币168万元。合同签订后，我按照合同约定支付了定金及首付款，其中2009年6月7日支付定金2万元，2009年6月12日支付定金以外的购房首付款42万元。合同第11条约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”自合同签约日即2009年6月7日起算30个工作日，为2009年7月3日。但是，时至今日，周某仍未与我办理房屋产权过户手续，严重违反了合同约定，使我的合法权益受到损害。故起诉要求判令周某履行合同，立即将房屋和车位产权过户给我；判令确认双方房屋买卖合同总价为167万元；判令周某支付迟延办理房屋过户手续期间的违约金，按照每日总房款万分之三即每日501元计算违约金，计算至实际过户办理完成之日；判令周某支付我办理过户时新增的营业税支出45 650元。
周某辩称并反诉称：余某所述与事实严重不符。违约方是余某而不是我。2009年6月7日我通过中介公司与余某签订了《房屋买卖合同》，合同标的168万元。因余某本身是中信银行的工作人员，自称可以通过中信银行办理二手房按揭贷款支付房款，我便积极配合。由于《房屋买卖合同》约定的过户时间是30个工作日，接下来的时间我等待中信银行给余某批复的房贷承诺书和办理过户的通知。实际履行中，余某违约，当拿到房屋后却迟迟不能提供银行的房贷承诺书，导致无法办理房屋过户手续。此期间余某不断找借口，最初说我的房屋购买不足两年，现在成交购买人须全额缴付营业税，要求等到2009年10月18日以后办理，可以为其节约营业税；之后，在正式办理房屋过户手续时又要求我写阴阳合同，将网签合同的房屋标的写成85万元遭拒后停止至今。众所周知，中信银行办理二手房按揭贷款的程序中，当银行的贷款承诺书下达后，由银行工作人员协同房屋买卖双方共同到房屋产权管理部门办理房屋产权转移登记。我是2009年10月21日接到中信银行二手房直通车的工作人员王某短信通知，要求前往办理房屋过户手续，而中信银行二手房贷款承诺书是2009年10月22日正式批复，足见违约方是余某，余某要求我承担违约金没有事实和法律依据。余某要求我支付其新增的营业税，没有依据。至于余某要求继续履行合同，已经失去基础。而且，我接到王某通知后如约来到北京市朝阳区房地产管理部门，得知中信银行已给余某批复“个人二手房贷款承诺书”。当日王某协助并代表我和余某共同办理相关手续，余某却擅自改变房屋买卖价格，由168万元改写成85万元，因此导致合同无法履行。此后，我给余某一周的考虑时间，要求其按约履行，否则解除合同，余某才将《个人二手房贷款承诺书》交给我。显然，余某改变房屋买卖价格的行为已经远远超出了最初双方的合同约定，是对合同内容的根本性改变，余某再三拖延的行为已构成严重违约，应当承担违约责任，支付违约金。依据双方签订的《北京市房屋买卖合同》第7条违约责任第2项的规定，我反诉要求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，由余某支付违约金12.4万元。
针对周某提出的反诉，余某辩称：周某的反诉不符合事实，王某通知双方办理过户手续不是我安排的，也不是我要求周某将房价款写成85万元的，我们最后同意按照合同价款168万元签约。二手房贷款是2009年6月15日审批下来的，且是周某出于迟延办理房屋过户手续目的要求银行出具书面贷款手续。因此我没有擅自改变网签合同价格，也没有迟延办理过户手续，不同意周某的反诉请求。
诉讼中双方就余某获批贷款的时间陈述不一。周某提交中信银行望京支行于2009年10月22日出具的《个人二手住房贷款承诺书》，以证明此时余某才获得贷款审批。经周某申请，原审法院到中信银行调取了《中信银行总行营业部（二手房按揭贷款）审批表》、《中信银行总行营业部私人购房按揭贷款批复》，并核实了相应二手房贷款业务流程。上述审批表显示余某申请的贷款于2009年6月16日获得中信银行总行营业部批准，贷款业务流程则规定贷款审批在先，然后是房屋过户，最后银行放款。
关于未按约定办理产权过户手续一节，双方亦各执一词。余某称在签订合同后才知道周某取得产权证的时间未满两年，所以双方一致同意在2009年10月办理过户手续。因为在办理过户手续时，遇北京市房屋价格上涨，周某提出涨价，违约责任在周某，双方未达成一致意见才未能办理过户。周某称余某的贷款手续早在2009年6月就办下来，但是迟迟不通知自己办理过户手续，其直到2009年10月才接到中介通知办理过户手续，有中介业务员的短信为证，并称在网签时余某要求将网签的价格写为85万元，是余某为了省钱才在两个月之后办理过户手续，违约方是余某，因此余某应当承担违约责任。诉讼中周某出示了中介业务员王某于2009年10月21日通知其办理过户手续的短信和2009年10月22日余某给周某妻子发的内容为“周哥、刘姐，我非常理解你们的想法。但是对于我来说，我能做的都尽力在做……我这段时间家里急用钱，通过合理避税省点钱确实对我很重要，希望你们理解”的短信。双方共同认可2009年10月22日周某曾经到房屋权属登记部门办理过户，当时因余某希望将网签价格填写为85万元而周某对此表示不同意，最终未能实际办理。
另查，双方当事人签订的房屋买卖合同第7条“违约责任”规定：买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理：1?……2?逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的30%向合同的另一方支付违约金。周某称其依据上述条款要求余某承担违约金，具体数额其根据本案情况有所减少，低于合同约定标准。
二、法院判决
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。余某和周某在合同中明确约定双方共同办理过户手续时间为签约后30日之内。但是在合同约定的时间内双方均未在约定的时间内提出办理过户手续。法院调取的“中信银行二手房贷款业务流程”载明审查放款的前提是办理过户，那么余某在接到贷款审批手续后应当及时通知中介和周某办理过户手续，余某对此未提供证据。周某称其于2009年10月21日第一次接到中介短信要求次日办理过户手续，余某称周某早就接到通知，但是未提供证据，法院不予采信。周某在接到短信后，并未对办理过户手续时间提出异议，因此余某的行为尚未构成根本违约，故周某要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。周某要求余某承担违约责任的请求，符合合同约定，本院准予。关于余某要求周某承担违约责任的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、余某于本判决生效后十日内给付周某违约金十二万四千元；二、周某于本判决生效后十五日内协助余某办理位于北京市朝阳区某号院×号楼×单元××号房屋（房产证号：×京房权证朝私字第×号）和位于北京市朝阳区某院三期地下车库A-×40.2平方米（证号：×京房权证朝私字第××号）的过户手续；三、驳回余某的其他诉讼请求；四、驳回周某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，余某、周某均不服，向二审法院提起上诉。
余某的上诉请求为：撤销原审判决，支持其诉讼请求。其主要上诉理由：原审判决认定我违约在前，证据不足且与事实不符，周某无任何证据能够证明在合同约定的期限内我未通知其办理过户手续，事实上2009年10月22日双方才第一次办理过户手续，是由于周某在2009年6月7日签订房屋买卖合同时就已欺骗我房屋满两年，但在双方6月12日办理按揭贷款时，我发现被骗后为维系房屋正常交易被迫与周某达成一致，待房屋满2年后再行办理过户手续，即在10月20日后办理房屋过户。此外，周某要求我支付违约金12.4万元，无任何计算依据和理由，我也没有违约，原审判决我支付违约金认定亦错误。
周某的上诉请求为：撤销原审判决第2项和第4项，改判解除双方房屋买卖合同。其主要上诉理由：（1）原审判决第2项违反了双方当事人的合同约定，违反《合同法》第93条之规定，违背了法律授予当事人的意思自治原则，适用法律错误，剥夺了我依法解除合同的权利，使我的合法权益受损。双方约定合同签订后30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人自己做银行贷款和房屋过户手续，并约定逾期超过30日后合同另一方有权解除合同，违约方退还全部财物并按照总房价的30%支付违约金。实际履行中余某首付44万元同时冻结31万元，之后于2009年10月22日才办理完毕贷款批复手续，获得办理房屋过户的条件。原审判决已经认定房屋买卖合同没有履行的违约责任在于余某，但基于余某违约的客观事实我依法行使解除权却被错误地予以驳回。双方签订的房屋买卖合同第7条第2项明确约定合同的解除条件就是“逾期超过30日”，实际履行中余某逾期超过137天，构成严重违约，因此合同解除条件已经成就，我有权依法解除合同。然而原审判决却以所谓我在接到短信后未对过户时间提出异议未构成根本违约为由剥夺我的解除权，显然是错误的。（2）原审判决第2项要求我履行交付房屋办理过户手续，却不认定余某应当履行支付房款义务，违反了合同权利义务的对应关系，是错误判决，应依法撤销。
二审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中周某与余某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方合同约定，签约后30个工作日内双方共同到房屋产权管理部门办理产权转移登记，但在此期间双方均未办理上述手续。现周某以余某迟延付款为由反诉要求解除合同，但证据显示余某已经依约支付了首付款44万元（含银行代管款项），此后余某亦积极申请贷款，并未迟延。至于银行批贷进展，并非余某所能控制，因此余某是否构成违约尚存争议。退一步而言，即便余某就此已经构成违约，周某在2009年10月22日到房屋权属登记部门准备办理过户的事实也表明其并未行使合同解除权而是选择继续履行合同，因此对周某在本案中要求解除合同的反诉请求不应予以支持。与之相应，余某要求继续履行双方合同办理房屋及车位产权过户的诉讼请求应予支持。值得一提的是，在2009年10月22日双方准备办理房屋过户时，余某要求在网签合同中将房价款填写为85万元，其目的是逃避国家税收，违反了相关行政规定，对其行为应予以批评。但双方合同中约定网签合同与本合同不一致时以本合同为准，余某上述行为虽有不当但并未限制周某的实际权利，故不能以此作为解除双方合同的事由。此外，根据庭审查明的事实，周某系依据合同第7条第2款的约定主张违约金，相应违约金的计算前提是一方违约导致守约方解除合同，即该违约金是合同解除时违约方应当一并承担的合同责任。本案中原审法院并未判决解除双方合同，却要求余某承担合同解除的违约金，对合同理解存在偏差，本院据实予以纠正。至于周某提出的原审判决在要求其履行交付房屋办理过户手续的同时并未要求余某履行支付房款义务，违反了权利义务对应关系的上诉意见，本院认为，诉讼中余某并未拒绝支付房价款，合同约定剩余房价款余某以贷款方式支付，而中信银行二手房贷款业务流程规定办理房屋过户是银行放款的前提；且诉讼中周某的诉讼请求中并未包括要求余某支付剩余房价款，本案中对于房价款问题不便于直接处理，故本院对周某该项上诉意见不予采信。最后，鉴于本案已迁延较长，为稳定社会经济秩序，本院对原审判决确定的履行期限适当调整。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持一审判决第三项；二、变更一审判决第二项为：周某于本判决生效后三日内协助余某办理北京市朝阳区某号院×号楼×单元××号房屋（房产证号：×京房权证朝私字第×号）和北京市朝阳区某院三期地下车库A-×（证号：×京房权证朝私字第××号）的过户手续；三、撤销一审判决第一项、第四项；四、驳回周某的反诉请求。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点有二：一是周某是否具备行使合同解除权的条件；二是在认定合同继续履行的情况下余某是否应该承担违约责任。
二、观点透析
（一）合同解除权的概念及行使条件、方式
合同解除权是指合同订立后尚未履行或尚未履行完毕前，当事人依法终止合同关系的一种权利。合同解除从方式上看可分为协议解除和单方基于解除权的合同解除两种。目前司法实践中围绕合同解除产生的问题主要集中于后者，故在此仅结合本案对单方基于解除权的合同解除进行集中讨论。
我国《合同法》规定了单方基于解除权的合同解除的两种情形，即基于约定解除权的合同解除和基于法定解除权的合同解除。前者的依据是我国《合同法》第93 条第2款的规定，即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时, 解除权人可以解除合同”。本案中双方当事人在房屋买卖合同中第7条第2款中约定“买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理：1?……2?逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同……”该约定便是对合同解除条件的约定。周某便是据此约定主张其享有合同的约定解除权。基于法定解除权的合同解除则主要体现于《合同法》第94条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”此外，《合同法》在分则部分针对部分特定合同还规定了特殊的法定解除权，如《合同法》第410条对于委托合同中任意解除权的规定。本案中一审法院在说理部分认为余某构成违约但同时又指出：“余某的行为尚未构成根本违约，故周某要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。”可见，其审理思路偏向于依据法定解除权的规定来处理本案。由此带出的问题是约定解除权与法定解除权可否并存？两者是否存在排斥或优先适用？在此，笔者同意某些学者、同仁的意见，即不能简单地认为约定解除权排斥法定解除权，也不宜简单地认为法定解除权大于约定解除权，而应区分情况进行具体分析：在约定的解除条件已经涵盖了所有解除条件的情况下，只要这些约定不违反法律、行政法规的强制性规范，约定的解除权条件成就，就不再适用法定解除权，这是奉行意思自治原则的体现；在约定的解除条件没有涵盖所有解除条件的情况下，未涵盖的领域，法定解除权仍有其适用的空间，这是法律行为调整模式和法定调整模式相互衔接配合的当然要求。因此，本案中，就延迟付款导致不能实现合同目的一节应该适用约定解除的情形，而不可抗力、预期违约等在合同中未约定的情况则可适用法定解除权。
我国《合同法》第96条第1款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”不难看出，此处是对解除权行使方式的规定。从《合同法》的这一规定我们可以看出，无论是约定解除还是法定解除，只要享有合同解除权的一方行使解除权并通知对方，合同即行解除，在双方没有对解除合同发生争议的情况下，无须由法院或者仲裁机构裁决解除合同的效力。只有一方行使解除合同的权利主张解除合同而另一方提出异议，并向人民法院或仲裁机构提出确认之诉的情况下，人民法院或仲裁机构才对合同是否解除进行裁决。然而在司法实践中，实际认可有解除权的当事人一方可以不经通知直接向人民法院起诉请求解除合同。作为这种权利行使的必要限制，当事人要求解除合同的意思表示应该是清楚、一贯的，不应在发动争议前达成继续履行的协议或以实际行为选择继续履行。
（二）本案中是否应该支持周某要求解除合同的反诉请求
一方面，从权利行使条件来看，由于本案不存在不可抗力、预期违约等情形，因而认定周某是否具备行使合同解除权的条件关键在于能否认定合同相对方余某未按约定履行合同义务逾期超过30天，结合本案即为余某延迟付款是否构成违约。本案中，根据双方合同约定，签约后30个工作日内双方应共同到房屋产权管理部门办理产权转移登记，然而在此期间双方均未办理上述手续。从余某履行付款义务的情况来看，首先，余某已经依约支付了首付款44万元（含银行代管款项）；其次，对于余款双方约定通过银行贷款方式支付，余某亦积极申请贷款，并未迟延。此外，根据原审法院调取的证据显示，银行的贷款业务流程规定贷款审批在先，然后是房屋过户，最后银行放款。而双方就余某获批贷款的时间陈述不一，就未按约定办理过户手续一节亦说法不一，由于银行批贷进展并非余某所能控制，本案对于余某是否构成违约尚存争议，难以明下定论。
另一方面，从权利行使方式来看，本案系周某未经通知余某解除合同的情况下直接在诉讼过程中要求解除合同。需要注意的是，本案中还存在一事实，即周某在2009年10月22日到房屋权属登记部门准备办理过户，这一事实表明，即使退一步而言，余某已经构成违约，但周某并未行使合同解除权而是选择继续履行合同，综合以上情况考虑，本案对周某要求解除合同的反诉请求不应予以支持。至于周某提出双方准备办理房屋过户时，余某曾要求在网签合同中将房价款填写为85万元，以逃避国家税收，应当说该行为违反了相关行政规定，对余某的行为法院应予以批评。但根据双方合同约定，网签合同与本合同不一致时以本合同为准，因而余某上述行为虽有不当但实际上并未限制周某的权利，也不能将其作为解除双方合同的事由。
（三）合同解除的法律效果
关于合同解除的法律效果，理论上有直接效果说、间接效果说以及折中说等学说。从目的解释和体系解释的角度考虑，我国合同法对于合同解除的法律效果应为采直接效果说，即合同因合同解除而溯及既往地消灭，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权，无法返还的可以请求恢复原状。结合本案则主要涉及合同解除与损害赔偿的关系问题，主要有以下两种情况：第一，如果因不可抗力不能实现合同目的而解除合同，当事人一般不负赔偿责任，除非是一方当事人延迟履行后发生不可抗力或者不可抗力发生后未采取补救措施尽量减少损失；第二，如果是因为一方违约导致合同解除，合同解除与损害赔偿则可以并存。不过在行使约定解除权的情形下，也就是本案的情形，两者是否并存首先要看合同当事人的约定，如本案中双方明确约定“买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理：1?……2?逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的30%向合同的另一方支付违约金”。因此，如果认定周某有权行使约定解除权以解除合同，则其可以据此向余某主张违约金。然而本案并未支持其行使合同解除权的请求，而是判令合同继续履行，因此不应该再由余某承担因合同解除而产生的违约金，故二审对一审该部分处理进行了调整。
