经济适用房的借名买卖问题
经济适用房的借名买卖问题
——韩某诉武某、张某甲所有权确认纠纷案
依据:（2011）二中民终字第03383号
核心法律问题： 经济适用房的借名买卖问题
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：韩某
被上诉人（原审被告）：武某、张某甲
韩某与张某乙（2007年11月去世）系母子。张某乙与武某系夫妻，两人于2000年12月结婚，婚后育有一子张某甲。2004年7月21日，已故之张某乙与房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张某乙以公积金贷款方式购买位于诉争房屋，房屋总价款284 864元。上述房屋性质系经济适用房，张某乙与武某夫妇于2004年6月7日获得购买经济适用房核准资格；韩某为非农业户口，其本人未申请经济适用房购买资格认证。合同签订前后，张某乙依约履行合同约定的付款义务。房地产公司为张某乙开具4张购房款发票。2004年9月15日，张某乙、武某签订《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》。2007年4月，张某乙取得诉争房屋。2007年7月，诉争房屋装修完毕。韩某称此后其入住诉争房屋，武某、张某甲从未搬入诉争房屋居住。武某、张某甲则称其于2007年7月与病中的张某乙一同搬入诉争房屋，韩某是在张某乙死亡后搬入该房屋居住，后因双方发生矛盾，其二人被迫搬出。
2008年3月，武某通过伪造书面证明的方式，获取北京市某公证处为其出具的公证书，公证张某乙之母韩某已去世，其所留遗产由其妻武某、其子张某甲共同继承。2009年4月2日，武某一次性偿还诉争房屋剩余银行贷款，并于2009年7月27日在房屋管理部门办理该房屋权属证书，登记在武某、张某甲名下。之后，韩某对诉争房屋权属登记内容提出异议登记申请，2010年1月26日，北京市住房和城乡建设委员会对韩某提出的关于诉争房屋权属异议申请予以核准，并告知韩某应当于异议登记之日起15日内提起民事诉讼，遂形成本诉。2010年2月8日，北京市某公证处作出关于撤销原公证书的决定。
2010年，韩某诉至一审法院称：2004年年初，我以儿子张某乙名义购买经济适用房一套。2010年1月，我通过住房登记管理部门查询得知，武某在张某乙过世四个月后通过伪造死亡证明（谎称我15年前已死亡）方式将诉争房屋变更到自己和儿子张某甲名下。为此我已经对房屋登记机关申请了房屋权属异议。我认为：诉争房屋虽以张某乙名义购买，但实际系我自行出资，且张某乙、武某承诺在取得房屋产权后将房屋过户给我，故诉至法院要求确认位于北京市朝阳区某小区某号房屋为我所有。
武某、张某甲辩称：不同意韩某的诉讼请求，具体理由如下：（1）诉争房屋系武某与丈夫张某乙婚姻存续期间购买，韩某诉称其与张某乙达成口头协议及出资等与客观事实不符；（2）2009年4月2日，武某自行借款一次性偿还银行贷款，并于2009年7月27日在房屋管理部门办理诉争房屋权属证书，现房屋所有权人为我们。
庭审中，韩某称其系借用张某丙的名义购房，为诉争房屋实际购买人。其自述曾与张某丙、武某夫妻达成借名买卖的协议。为此其提交证人张某丙、杨某某证言为证。证人张某丙称其系张某乙之兄，其与韩某共同帮助张某乙办理购房手续，交认购金系其去交，共交30 000元，该款项系韩某所出。证人杨某某称诉争房屋购房首付款系韩某支付，是韩某替武某贷款买的房。武某、张某甲否认。
关于购房款的实际出资人问题。韩某称认购金及首付款系其以自有资金支付，贷款部分由其偿还。某房地产公司开具的认购金收款发票上显示的付款人为张某乙。韩某在二审期间提交了自该房地产公司会计账簿内复印的认购金收款收据，收据显示“2003年11月17日收到张某乙交来购房订金30 000元”。武某、张某甲认为认购金系张某乙以夫妻共同财产支付。首付款54 864元，韩某称其出资，其于2004年7月转交张某乙55 000元用于支付首付款，其中现金25 000元、银行存款30 000元。一审法院接受韩某申请，查询了韩某相关银行账户存取款记录，证实2004年7月21日，张某乙自账户支取30 000元。关于给付25 000元现金的情况，韩某未能举证证明。韩某称分别于2004年与2007年给付张某乙26 000元与20 000元用于支付购房款。一审法院亦查询了韩某名下相关银行账户在2004年12月18日、2007年8月17日的存取款记录，查询结果为2004年12月18日，韩某自账户中支取26 000元；2007年8月17日存取款记录，因农村商业银行存取款记录保存时间问题，无法查询。武某、张某甲对其所述均不予认可。
二、法院判决
一审法院经审理认为：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。根据北京市政府的相关规定，购买及出售经济适用房均受条件限制。本案诉争房屋系经济适用房，应由具有购买经济适用房资格的张某乙购买，即使韩某与其子张某乙曾经就购房事宜达成口头承诺即韩某以张某乙名义购买诉争房屋，双方约定的内容亦因违反了北京市政府关于经济适用房的相关规定而无效，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张需要购买经济适用房的人无法按正常价格和渠道购买经济适用房，也违背了国家建立经济适用房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损。故韩某以与张某乙存有口头协议为由要求法院确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。关于韩某在诉讼中主张的实际出资及其是否基于其他法律关系拥有对诉争房屋的权属问题，因与本案并非同一法律关系，法院对此不予一并处理，韩某可另案主张相关权利。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定于2010年12月判决：驳回韩某的诉讼请求。
一审法院判决后，韩某不服，仍持原起诉理由向本院提出上诉，请求撤销原判，支持其诉讼请求。同时韩某提出，一审法院认定事实不清，对于韩某与其子张某乙之间是否存在借名购房协议，韩某是否为实际付款人一事未查明。武某、张某甲同意原审判决。
二审法院经审理认为：诉争房屋系已故张某乙与某房地产开发公司签订买卖合同而依约购得，依据双方买卖合同之约定，诉争房屋所有权本应登记于张某乙名下。虽然此后诉争房屋所有权登记于武某、张某甲名下，但由于武某、张某甲系通过编造韩某死亡一节才获取诉争房屋登记物权，现武某、张某甲据以获得登记物权的依据已被撤销，则物权登记机关应当据此而进行变更登记。韩某称其系借用其已故之子张某乙、武某的名义购买诉争房屋，其系诉争房屋的实际所有权人。关于其与张某乙之间是否存在借名买卖的协议一节，其仅提交两份证人证言，证人张某丙称其与韩某系帮助张某乙买房，证人杨某某则称韩某替张某乙贷款买房，上述证言均不足以认定在韩某与张某乙、武某之间存在借名买卖的协议。关于实际出资的问题，韩某称认购金、首付款及贷款均系其支付，但韩某就认购金、贷款系其支付均未向法庭提交足以证明其主张的证据，本院对其所述不予采信。关于首付款，韩某称给付张某乙55 000元，其中25 000元系现金，韩某就25 000元给付张某乙一节未向法庭举证，本院对其该项主张不予采信。另外30 000元系张某乙从其存折内支取，由于款项确系张某乙支取，且支取时间系张某乙向某房地产公司支付首付款同日，则本院确认张某乙向某房地产公司所付首付款中30 000元系以韩某所有之款项支付。综合上述判断，韩某称其与张某乙、武某之间存在借名买卖的法律关系，依据不足，上诉人该项上诉主张本院不予支持。其次，诉争房屋系经济适用房，由于此类房屋系政策性保障住房，即便存在借名购买此类房屋的事实情况，借名人亦不能得到法律保护，故一审法院以此理由驳回韩某之诉讼主张亦无不当之处。诉争房屋系张某乙、武某在婚姻关系存续期间购买，应当属于夫妻共同财产。现张某乙已经死亡，诉争房屋中其所有部分应当在析产后依法继承。韩某支付的30 000元应认定为张某乙、武某夫妻共同债务，韩某可另行主张返还。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点主要在于经济适用房的借名买卖问题。
二、观点透析
经济适用房具有社会保障性质，具有一定的“经济性”，在房屋购买价格及其他相关费用上都有优惠，相应地，购买人也要符合国家规定的相关条件。而实践中，为了获得购房的优惠，不具有相应资格的买房人往往通过各种方式规避限制，其中借名买卖就是常见的一种方式。本案就是一个典型案例，需要明确审理中的几个问题。
首先，借名买卖性质。对于借名买卖，并没有规定在成文法中，更多的是从学理角度分析，主要有三种观点：一种从物权法定的角度，将物权的状态区分成法律物权与事实物权，认为借名买卖是一种事实物权，能够产生确认所有权等物权的效力；另一种观点从代理人角度，主张借名买卖系代理关系，被借名人系代理人，借名人系被代理人；第三种观点认为借名买卖系合同关系，应当定性为债权，并不能直接产生确认物权的效力。而从北京市高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（以下简称《高院指导意见》）第15条来看，北京市高级人民法院采用的是第三种观点，将借名买卖定性为合同。而本案中，从物债二分的角度来看，当事人的诉讼请求为“确认对诉争房屋享有所有权”，直接用借名买卖来确认物权，这个诉讼请求是不当的，法院应当加以释明。当事人可以通过法院对于借名买卖合同效力的确认，要求对方协助办理过户手续。
其次，借名买卖的构成要件问题。一般认为，借名买卖要符合两个构成要件：经双方协商一致的借名协议和实际出资状况。对于第一个构成要件，一般要求有书面明确的借名买卖房屋协议，但是，如果当事人能够举证证明口头借名协议成立亦可以支持。本案中，韩某仅提交两份证人证言：证人张某丙称其与韩某系帮助张某乙买房，证人杨某某则称韩某替张某乙贷款买房。由于张某丙系张某乙之兄，与本案存在一定的利害关系，其证言证明力有所疑问，而杨某某的证言亦不能对此进行佐证，故并不能因此证明韩某与张某乙之间存在口头借名协议。对于实际出资这个构成要件，购房房款由认购金、首付款及贷款三部分组成，韩某称均系其支付，而其对于认购金仅提供一份收据并不能达到应有的证明力；贷款之事也与法院调查取证的证据不符合。而首付款中，由于有30 000元系张某乙从其存折内支取，由于款项确系张某乙支取，且支取时间系张某乙向北京某房地产开发有限责任公司支付首付款同日，二审法院仅对此予以确认。对于这一点，一审法院并未进行处理，二审法院基于当事人所提交的证据，在对借名协议“实际出资”要件审查的同时分别确认当事人就借名协议所履行的出资份额，从而有利于后续问题的解决。对于本案，虽然没有认可借名买卖的成立，但是武某伪造公证书的行为被追认无效，其对遗产的继承行为也相应无效，因此，二审法院对此予以确认。
再次，借名买卖经济适用房合同效力问题。《高院指导意见》第16条明确借名买卖经济适用房，借名人主张确认房屋所有权或要求依约办理产权转移手续，不予以支持。但是该条并没有明确借名买卖经济适用房合同的效力，是以《合同法》第52条哪一种情形确认其无效？从本案来看，一审法院认为“违反了北京市政府关于经济适用房的相关规定而无效”，引用《合同法》第52条违反法律、行政法规强制性规定而无效。对此，笔者持保留意见，从位阶上看北京市政府关于经济适用房的相关规定并非是“行政法规”，引用此条款有所不周延。笔者认为，借名买卖经济适用房违反的社会公共利益而无效。
最后，借名买卖纠纷的“民行交叉”问题。借名买卖类纠纷，由于存在一个所谓的名义登记人，当事人往往会提起一个行政诉讼，主张房屋登记机关在登记时存在审查不严格，没有尽到应有审理义务，而与此同时当事人又会提起民事诉讼，此时就出现了“民行交叉”问题。从实践来看，存在有“先民后行”、“先行后民”、“民行合一”、“民行分开”的做法。而本案中，韩某也就经济适用房资格认定提出了一个行政诉讼，主张张某甲与武某并不符合认定条件，相关部门并未尽到审查义务。笔者认为，行政行为一经作出就具有行政既定力，具有公信力与权威性，其他相关国家机关则应予以尊重此种公信力，是从宪政的角度来区分行政权与司法权的问题。对于民事诉讼法上的“本案必须以其他有依据”而中止案件的理解不能机械地停留在表面，该条并不是在宪政的角度来规定的。而且如果一旦当事人提出了一个行政诉讼，民事诉讼就要中止，就不能进行，则有可能助长当事人恶意诉讼，有可能损害行政公信力。因此，笔者倾向于民行分开的审理方式。
