购房合同违约，房屋差价损失如何计算？
发布日期：2017-04-12 作者：单义律师
购房合同违约，房屋差价损失如何计算？ 海坛特哥购房合同违约，房屋差价损失如何计算？
展开本文的论述之前，先简要说明一下本文讨论的裁判规则的适用情形。首先，当购房合同无效时，不存在赔偿履行利益的问题，所以此时不能主张房屋差价损失。（例如最高人民法院(2015)民申字第2703号一案认为“从王富的诉讼请求看，其所主张的损失为讼争房屋升值部分的损失，属于可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。合同无效后的责任应属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失，信赖利益损失不包括诸如本案中王富所主张的房价升值部分损失等可得利益损失。”）其次，购房合同违约后，当合同存在继续履行的可能时，守约方完全可以请求继续履行，不必非要主张房屋差价损失；主张房屋差价损失，一般以守约方解除合同为条件。
主张房屋差价损失分为两种情况，一种是当房屋价格上涨，出卖人违约，买受人解除合同，主张房屋升值损失；另一种情况是当房屋价格下跌，买受人违约，出卖人解除合同，主张房屋贬值损失。上述两种情况，房屋差价损失的计算规则是相同的，为了避免重复，本文仅以现在实践中大量出现的房屋价格上涨为例进行讨论。
房屋价格上涨，出卖人违约，买受人主张解除合同的，有权主张房屋升值损失，有《合同法》第113条为依据，在理论与实践中都不存在争议。但是对于房屋升值损失如何计算，并没有明确的标准。对于这个问题，有著作进行过讨论，“房屋差价损失如何计算？房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。认定房屋差价损失的时间节点应从保护守约方的利益出发，以守约方选择和请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合理的确定”。【奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》下册第723页。】上面的论述，虽指出合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日等几个日期可以作为计算房屋差价损失的时间节点，但是并没有详细说明，如何根据不同的案件类型合理确定该时间节点。本文认为，房屋买卖合同因房屋价格上涨，出卖人违约的，计算房屋涨价损失一般应以违约时作为计算房屋涨价损失的时间节点。若出卖人收受了买受人的购房款未及时返还的，以出卖人返还全部购房款之日为时间节点，且买受人支付购房款的比例不影响损害赔偿的数额。若买受人主张继续履行，后发现合同无法继续履行，变更诉讼请求为解除合同、主张损害赔偿时，则计算房屋涨价损失应参照买受人变更诉讼请求之日。以下分情况进行论述：
第一种情况：A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处，约定B年B月B日付款并过户，至B年B月B日，因房屋价格上涨，甲拒绝收款并拒绝过户，并且向乙声明已经将房屋出卖于丙，且过户完毕。此时乙起诉甲主张损害赔偿时，计算房屋涨价损失，应以B年B月B日为时间节点。这个时间点是违约之日。理由为：至B年B月B日甲违约时，房屋买卖合同无继续履行的可能，并且甲已经向乙明示，乙可以通过签订新的房屋买卖合同避免房屋进一步涨价的损失（此处假设房屋价格上涨后，乙还有足够的资力购买房屋）。【《合同法》第119条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。】
第二种情况：如果上述情况进行变化，甲未向乙明示房屋买卖合同无法继续履行，乙起诉甲主张继续履行合同，诉讼过程中发现甲早已将房屋另卖于丙，乙变更诉讼请求为解除合同，并主张损害赔偿。则乙变更诉讼请求之日应当作为计算房屋涨价损失的时间节点。这个时间点是合同解除之日。理由为：乙变更诉讼请求之后，可以签订新的房屋买卖合同避免损失扩大，而乙变更诉讼请求之前，不能期望他签订替代合同。当然，诉讼中甲向乙披露一房二卖的情况后，根据诚实信用原则，乙应该及时采取补救措施，即乙应该尽快变更诉讼请求为解除合同，并及时签订新的合同避免进一步的涨价损失。乙未能及时采取措施的，计算房屋涨价损失的时间节点应以乙获知合同无法继续履行后加一段为乙预留的合理的反应时间来确定。
以上两种情况均为出卖人未收受购房款的情况，若出卖人收受了购房款，则裁判规则应有变化，分析如下：
第三种情况：A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处，并收受了全额购房款，约定B年B月B日过户。至B年B月B日，因房屋价格上涨，甲拒拒绝过户，并且向乙声明已经将房屋出卖于丙，且过户完毕。至C年C月C日，甲将乙支付的购房款全部向乙返还完毕。此时乙起诉甲主张损害赔偿时，计算房屋涨价损失应以C年C月C日为时间节点。这个时间点是购房款全部返还之日。理由为：虽然此种情况与第一种情况一样，至B年B月B日甲已经违约，但是此时由于乙已经向甲支付了全额购房款，在我国目前房价如此高的情况下，将乙看做一般意义上的普通购房人，不能期望他还有足够的资力来签订替代的房屋买卖合同，只有在C年C月C日，甲将乙的购房款全额返还后，我们才认为，乙可以采取措施避免损失扩大。以上C年C月C日可能与B年B月B日相同，不影响结论，若C年C月C日早于B年B月B日，则甲的行为实质上构成了预期违约，在乙没有立刻接受甲的预期违约时，要参照较晚的B年B月B日计算房屋涨价损失。
举一个实践中的案例，北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第11549号，基本案情为：乙于2004年购买甲开发的商品房一处，合同价格714万，乙支付首付款357万。因甲擅自变更规划，使得涉案商品房不再建设，合同客观上无法继续履行，经甲起诉主张，2009年12月15日，二审法院判决解除了双方的房屋买卖合同。2011年乙起诉甲主张返还首付款，并赔偿房屋升值损失1000万元。经法院鉴定2009年12月15日的房屋市场价为1770万元。法院认为：对于房屋差价赔偿款数额，参考涉案房屋在2009年12月15日的市场价，综合考虑买受人已付款金额、出卖人已赔偿违约金等案件情况，依据公平原则依法酌定为306万元。本文认为，如果出卖人甲在变更规划使得合同客观上无法继续履行时，及时返还乙的购房款，则计算房屋涨价应以购房款被返还之日作为时间节点，这个日期正常应该早于二审判决作出的2009年12月15日。但本案中甲并未返还首付款，难以认为乙可以采取措施避免房屋涨价损失的进一步扩大，以2009年12月15日计算房屋涨价损失，已经对买受人不利；再此基础上，法院又酌减了赔偿数额，对买受人显然并不公平。
第四种情况：第三种情况是乙支付了全部购房款，如果情况变化为乙支付了部分购房款，如A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处，并收受了首付款30%，约定B年B月B日过户并办理按揭贷款。至B年B月B日，因房屋价格上涨，甲拒拒绝过户，并且向乙声明已经将房屋出卖于丙，且过户完毕。至C年C月C日，甲将乙支付的首付款全部向乙返还完毕。此时计算房屋涨价损失还是要参照C年C月C日，并且乙有权获得全部涨价损失，而无需按支付的首付款比例确定损失比例。首先，根据我国目前的实际情况，绝大多数购房人购房时采用首付款加按揭贷款的方式，一般购房人支付首付款就几乎拿出其全部积蓄了，在首付款未获得全额返还时，要求其签订替代合同也是强人所难。所以计算房屋涨价损失还是要参照首付款被全额返还之日。其次，赔偿履行利益的基本原则，是使得守约方获得赔偿后处于的地位与合同如果被履行后可处于的地位相同。在买受人已经支付了首付款，并且约定余款通过按揭贷款支付时，买受人是完全按照合同约定履行的，如果出卖人不违约合同获得履行，买受人能够获得全部房屋升值；当出卖人违约不履行合同时，买受人同样应当有权获得全部房屋升值。如果法院是依据买受人支付的首付款比例，按比例支持房屋升值损失是不恰当的，这样处理，未支持的部分损失，由违约的出卖人享有了，难谓公平。
举一个实践中的案例，上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终11121号判决书认为，“一审中，双方已明确2016年3月20日被上诉人明确不履行合同时的房屋市场价和合同价差值85万元，然而上诉人二审时又主张房价损失为150万元，对其主张本院实难采纳。在85万元房价差价基础上，考虑到上诉人仅支付5万元定金、2016年3月15日已另行网签购房协议等实际情况，本院认为原审酌定损失赔偿金额为28万元并无不妥，对上诉人主张的120万元损失赔偿金额本院不予认同。”法院认可了房屋差价为85万元，但考虑到买受人仅支付了5万元定金，于是支持了28万元。本文认为这种判决是值得商榷的，未支持的57万元升值部分，由出卖人获得，显然不公平。本案即便买受人未支付购房款，只要买卖合同成立，那么85万元房屋升值损失也是应该全部支持的。另外，认定85万元房屋升值损失本身也是值得商榷的，因为既然买受人另行签订了房屋买卖合同，只要新合同的价格不是畸高，那么新的房屋买卖合同的价格与涉案房屋买卖合同的差价，就是很好的计算房屋差价的标准，再另行确定一个85万元是没有必要的。
第五种情况：与第二种情况类似，在出卖人收受了购房款后，一房二卖没有及时向买受人明示，买受人起诉主张继续履行的，计算房屋涨价损失要以买受人变更诉讼请求之日为时间节点。
综上，计算损害赔偿的时间节点的确定，主要受制于减损规则，在买受人可以采取措施避免损失进一步扩大时，就是房屋涨价损失计算的截止点。这就要求双方均应依据诚实信用原则行事，出卖人即便违约后，也应当及时向买受人明示合同不能继续履行的事实，使买受人有机会签订替代合同避免损失扩大。同样，买受人获知合同不能继续履行后，也应积极采取措施避免损失扩大。实践中的情况往往更加复杂，但是上述原则是适用的。
以上就是本文讨论的全部内容了。为了使读者对计算损害赔偿的时间节点这个更具有一般性的问题有深一步的认识，笔者翻译了英国合同法名著Treitel on the law of contract中的关于损害赔偿计算时间节点的一些段落供大家参考一下。
[损害赔偿]计算的时间点。
1、违约时。
一种减损规则的解释。最开始的规则（或一般假定是）是，计算损害赔偿参照违约时。例如，当货物买受人没有接受货物并付款（或出卖人没有交付货物）时，损害赔偿一般确定为合同价格与“货物应当被接受（或交付）的时间点，或（当没有固定的接受[或交付]的时间点）货物被拒绝接受（或交付）的时间点”的市场价格之差。同样的计算规则被应用于一个土地出卖人违约拒绝转让土地的案件。
这一规则背后的法理为：违约之后因市场变动而又产生的损失不是由违约造成的，而应归因于受害方没有签订一个替代合同来避免损失扩大。但因减损规则仅要求受害方合理的行动，所以一般认为计算损害赔偿参照违约时这一规则适用时有一定的限制。在C Sharpe & Co Ltd v Nosava一案中，一个豌豆买卖合同要求出卖人在7月21日左右交货，但届时出卖人并未交货。此时市场上又无法获得与买卖合同约定的品质恰好等同的货物。法官认为，买受人应有一个合理的时间考虑他的处境，相应的，损害赔偿是参照7月底市场上相似货物的市场价格计算的。在Hooper v Oates 一案中，房屋买受人违约不再购买房屋，出卖人采取合理的措施寻找替代买受人失败后，决定保留房屋。法官认为，他们有权以他们决定保留房屋时——而非违约之时，房屋的市场价格与合同价格之间的差额作为损害赔偿。
以违约时作为计算损害赔偿的时间点这一规则，基于两个假设：即违约发生后受害方立即获知，且受害方能够立即采取措施避免违约产生的损失继续扩大。当案件事实与上述假设不符时，法官不会适用上述规则，在计算损害赔偿时会参照“在特定案件事实下适当的”时间点。他们尤其会考虑违约被获知或应当被获知的时间点，并且会顾及如下问题，即受害方获知违约后立即签订一个替代合同是否可能及合理。
2、获知违约时
违约发生后，受害方可能并未立即获知，而且即便尽到合理注意义务，也很难立即察觉。此时计算损害赔偿一般参照受害方采取合理行动后能够获知违约的最早时间。例如，一个出卖人在履行种类物买卖合同时，首先向对方发送通知指明拟交付的特定货物，然后将它们交付。如果这些货物与合同约定不符，则出卖人在发送通知时就违约了，但是计算损害赔偿一般参照更晚的货物交付的时间。当向买受人发送的货物带包装时，计算损害赔偿的时间点甚至可以更晚，晚至可合理期待包装被打开、货物被检验之时。同理，当建筑商建造了存在瑕疵的建筑，且损害赔偿基于修复费用来计算时，计算损害赔偿一般参照业主尽到合理注意义务后可以发现建筑瑕疵之时。发现瑕疵的迟延，不仅影响计算损害赔偿的时间点，并且会影响其计算的基础，因为如果发现瑕疵时，修复费用相对于修复合格的建筑的价值来讲过高，或者如果修复在客观上不可能完成，则法官将以建筑价值为基础作出不同的损害赔偿判决。
3、获知违约后采取行动是可能的
即便受害方获知了违约，对他来讲立即签订一个替代合同来避免损失扩大也许是不可能的。例如，一个买受人可能在货物已经向他发送后违约拒绝付款，此时对出卖人来讲，在货物到达目的地之前将它们另行出卖也许是不可能的。在此种案例中，计算损害赔偿会参照出卖人可以另行出卖货物时，而非买受人拒绝付款时。
获知违约后采取措施的不可能，还可能是因为市场价升高，买受人缺乏购买替代物的财力。在Wroth v Tyler一案中，被告签订合同以6000英镑的价格出卖其房屋，合同到1971年10月应履行完毕，其时房屋的市场价格已经升至7500英镑。但在1971年7月，被告[预期违约]拒绝履行合同。买受人提起诉讼要求继续履行和损害赔偿，判决于1973年1月作出，此时房屋市场价格为11500英镑。判决未支持继续履行的请求，而是以损害赔偿作为替代，且损害赔偿应参照判决作出时——而非违约时，房屋的市场价格来计算，即应为5500英镑，而非1500英镑。因为，（被告明知）房屋价格超过6000英镑后，买受人便没有足够的财力购买房屋，因此不能期待买受人获知违约后，在房价快速上涨的市场中能够签订一个替代合同。
4、获知违约后采取行动是合理的
即便受害方获知违约后签订一个替代合同是可能的，有时期望他这么做也许并不合理，因为，此时还存在被告将会纠正其违约行为的合理的可期待性。在这样的案件中，损害赔偿一般会参照上述可期待性彻底消灭时来计算。据此，如果一个货物出卖人在交付日期经过后向买受人保证其还会交货，最终却声明他无力履行交货义务，此时，损害赔偿会参照出卖人最终声明之日的市场价格来计算。在双方确定的宽限期过后，受害方还是可以要求违约方继续履行合同，并且，最终基于对方的违约选择解除合同，在这种情况下，损害赔偿会参照合同解除之日[的市场价格]来计算。类似的规则适用于受害方起诉主张继续履行的案件：Wroth vTyler 一案对这一规则作了进一步的阐述，即当买受人主张继续履行的诉讼持续进行时，不能期待他签订一个替代合同。当受害方虽然实际提出继续履行合同的主张但没有坚持到底时——即受害方被迫放弃要求继续履行的主张转而选择寻求损害赔偿救济时，上述规则亦同样适用：此时计算[损害赔偿]参照“合同丧失之日”。
5、迟延履行
如果一方因迟延履行而违约，且另一方因此遭受损失，那么计算损害赔偿会参照实际履行之日（而非应当履行之日）。
6、预期违约
违约未被接受。预期违约的受害方，既可以主张合同应当继续履行，也可以“接受”违约。如果受害方未接受违约，上文讨论的确定损害赔偿计算时间点的规则是适用的。若后来没有发生使受害方丧失主张损害赔偿的权利的情况，则一般规则为：计算损害赔偿应参照合同应当被履行之时，而非参照预期违约之时。受害方没有义务必须“接受”违约，因此一般认为，即便预期违约之日到合同确定的履行之日的市场变动使受害方的损失增加，受害方也有权参照后面的时间点计算损害赔偿。
违约被接受。当受害方接受违约时，他可以在约定的履行之日到来之前提起诉讼，但参照约定的履行之日计算损害赔偿的规则在此种案件中是依然适用的。如果判决在约定的履行期到来前作出，那么损害赔偿必然带有推测性，因为它是建立在对未来市场变化的预测或猜测的基础上的。但当受害方接受了违约时，参照约定的履行之日计算损害赔偿的规则会受到重要的限制：如果受害方接受违约后没有采取合理的措施防止损失扩大，则他能够获得的损害赔偿要相应减少。在这一规则下，若存在一致的市场预期，受害方会被要求签订替代合同；并且他的损害赔偿会参照替代合同应当被签订之日来计算。这一时间点一般被认定为是接受违约之日（或上文已经讨论过的接受违约后采取措施所必需的合理时间）。如果对是否能够签订一个替代合同产生争议，证明受害方本应能够签订一个替代合同的责任分配给违约一方。如果未能证明，则计算损害赔偿一般还是参照约定的履行之日。
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展开本文的论述之前，先简要说明一下本文讨论的裁判规则的适用情形。首先，当购房合同无效时，不存在赔偿履行利益的问题，所以此时不能主张房屋差价损失。（例如最高人民法院(2015)民申字第2703号一案认为“从王富的诉讼请求看，其所主张的损失为讼争房屋升值部分的损失，属于可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。合同无效后的责任应属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失，信赖利益损失不包括诸如本案中王富所主张的房价升值部分损失等可得利益损失。”）其次，购房合同违约后，当合同存在继续履行的可能时，守约方完全可以请求继续履行，不必非要主张房屋差价损失；主张房屋差价损失，一般以守约方解除合同为条件。
主张房屋差价损失分为两种情况，一种是当房屋价格上涨，出卖人违约，买受人解除合同，主张房屋升值损失；另一种情况是当房屋价格下跌，买受人违约，出卖人解除合同，主张房屋贬值损失。上述两种情况，房屋差价损失的计算规则是相同的，为了避免重复，本文仅以现在实践中大量出现的房屋价格上涨为例进行讨论。
房屋价格上涨，出卖人违约，买受人主张解除合同的，有权主张房屋升值损失，有《合同法》第113条为依据，在理论与实践中都不存在争议。但是对于房屋升值损失如何计算，并没有明确的标准。对于这个问题，有著作进行过讨论，“房屋差价损失如何计算？房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。认定房屋差价损失的时间节点应从保护守约方的利益出发，以守约方选择和请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合理的确定”。【奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》下册第723页。】上面的论述，虽指出合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日等几个日期可以作为计算房屋差价损失的时间节点，但是并没有详细说明，如何根据不同的案件类型合理确定该时间节点。本文认为，房屋买卖合同因房屋价格上涨，出卖人违约的，计算房屋涨价损失一般应以违约时作为计算房屋涨价损失的时间节点。若出卖人收受了买受人的购房款未及时返还的，以出卖人返还全部购房款之日为时间节点，且买受人支付购房款的比例不影响损害赔偿的数额。若买受人主张继续履行，后发现合同无法继续履行，变更诉讼请求为解除合同、主张损害赔偿时，则计算房屋涨价损失应参照买受人变更诉讼请求之日。以下分情况进行论述：
第一种情况：A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处，约定B年B月B日付款并过户，至B年B月B日，因房屋价格上涨，甲拒绝收款并拒绝过户，并且向乙声明已经将房屋出卖于丙，且过户完毕。此时乙起诉甲主张损害赔偿时，计算房屋涨价损失，应以B年B月B日为时间节点。这个时间点是违约之日。理由为：至B年B月B日甲违约时，房屋买卖合同无继续履行的可能，并且甲已经向乙明示，乙可以通过签订新的房屋买卖合同避免房屋进一步涨价的损失（此处假设房屋价格上涨后，乙还有足够的资力购买房屋）。【《合同法》第119条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。】
第二种情况：如果上述情况进行变化，甲未向乙明示房屋买卖合同无法继续履行，乙起诉甲主张继续履行合同，诉讼过程中发现甲早已将房屋另卖于丙，乙变更诉讼请求为解除合同，并主张损害赔偿。则乙变更诉讼请求之日应当作为计算房屋涨价损失的时间节点。这个时间点是合同解除之日。理由为：乙变更诉讼请求之后，可以签订新的房屋买卖合同避免损失扩大，而乙变更诉讼请求之前，不能期望他签订替代合同。当然，诉讼中甲向乙披露一房二卖的情况后，根据诚实信用原则，乙应该及时采取补救措施，即乙应该尽快变更诉讼请求为解除合同，并及时签订新的合同避免进一步的涨价损失。乙未能及时采取措施的，计算房屋涨价损失的时间节点应以乙获知合同无法继续履行后加一段为乙预留的合理的反应时间来确定。
以上两种情况均为出卖人未收受购房款的情况，若出卖人收受了购房款，则裁判规则应有变化，分析如下：
第三种情况：A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处，并收受了全额购房款，约定B年B月B日过户。至B年B月B日，因房屋价格上涨，甲拒拒绝过户，并且向乙声明已经将房屋出卖于丙，且过户完毕。至C年C月C日，甲将乙支付的购房款全部向乙返还完毕。此时乙起诉甲主张损害赔偿时，计算房屋涨价损失应以C年C月C日为时间节点。这个时间点是购房款全部返还之日。理由为：虽然此种情况与第一种情况一样，至B年B月B日甲已经违约，但是此时由于乙已经向甲支付了全额购房款，在我国目前房价如此高的情况下，将乙看做一般意义上的普通购房人，不能期望他还有足够的资力来签订替代的房屋买卖合同，只有在C年C月C日，甲将乙的购房款全额返还后，我们才认为，乙可以采取措施避免损失扩大。以上C年C月C日可能与B年B月B日相同，不影响结论，若C年C月C日早于B年B月B日，则甲的行为实质上构成了预期违约，在乙没有立刻接受甲的预期违约时，要参照较晚的B年B月B日计算房屋涨价损失。
举一个实践中的案例，北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第11549号，基本案情为：乙于2004年购买甲开发的商品房一处，合同价格714万，乙支付首付款357万。因甲擅自变更规划，使得涉案商品房不再建设，合同客观上无法继续履行，经甲起诉主张，2009年12月15日，二审法院判决解除了双方的房屋买卖合同。2011年乙起诉甲主张返还首付款，并赔偿房屋升值损失1000万元。经法院鉴定2009年12月15日的房屋市场价为1770万元。法院认为：对于房屋差价赔偿款数额，参考涉案房屋在2009年12月15日的市场价，综合考虑买受人已付款金额、出卖人已赔偿违约金等案件情况，依据公平原则依法酌定为306万元。本文认为，如果出卖人甲在变更规划使得合同客观上无法继续履行时，及时返还乙的购房款，则计算房屋涨价应以购房款被返还之日作为时间节点，这个日期正常应该早于二审判决作出的2009年12月15日。但本案中甲并未返还首付款，难以认为乙可以采取措施避免房屋涨价损失的进一步扩大，以2009年12月15日计算房屋涨价损失，已经对买受人不利；再此基础上，法院又酌减了赔偿数额，对买受人显然并不公平。
第四种情况：第三种情况是乙支付了全部购房款，如果情况变化为乙支付了部分购房款，如A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处，并收受了首付款30%，约定B年B月B日过户并办理按揭贷款。至B年B月B日，因房屋价格上涨，甲拒拒绝过户，并且向乙声明已经将房屋出卖于丙，且过户完毕。至C年C月C日，甲将乙支付的首付款全部向乙返还完毕。此时计算房屋涨价损失还是要参照C年C月C日，并且乙有权获得全部涨价损失，而无需按支付的首付款比例确定损失比例。首先，根据我国目前的实际情况，绝大多数购房人购房时采用首付款加按揭贷款的方式，一般购房人支付首付款就几乎拿出其全部积蓄了，在首付款未获得全额返还时，要求其签订替代合同也是强人所难。所以计算房屋涨价损失还是要参照首付款被全额返还之日。其次，赔偿履行利益的基本原则，是使得守约方获得赔偿后处于的地位与合同如果被履行后可处于的地位相同。在买受人已经支付了首付款，并且约定余款通过按揭贷款支付时，买受人是完全按照合同约定履行的，如果出卖人不违约合同获得履行，买受人能够获得全部房屋升值；当出卖人违约不履行合同时，买受人同样应当有权获得全部房屋升值。如果法院是依据买受人支付的首付款比例，按比例支持房屋升值损失是不恰当的，这样处理，未支持的部分损失，由违约的出卖人享有了，难谓公平。
举一个实践中的案例，上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终11121号判决书认为，“一审中，双方已明确2016年3月20日被上诉人明确不履行合同时的房屋市场价和合同价差值85万元，然而上诉人二审时又主张房价损失为150万元，对其主张本院实难采纳。在85万元房价差价基础上，考虑到上诉人仅支付5万元定金、2016年3月15日已另行网签购房协议等实际情况，本院认为原审酌定损失赔偿金额为28万元并无不妥，对上诉人主张的120万元损失赔偿金额本院不予认同。”法院认可了房屋差价为85万元，但考虑到买受人仅支付了5万元定金，于是支持了28万元。本文认为这种判决是值得商榷的，未支持的57万元升值部分，由出卖人获得，显然不公平。本案即便买受人未支付购房款，只要买卖合同成立，那么85万元房屋升值损失也是应该全部支持的。另外，认定85万元房屋升值损失本身也是值得商榷的，因为既然买受人另行签订了房屋买卖合同，只要新合同的价格不是畸高，那么新的房屋买卖合同的价格与涉案房屋买卖合同的差价，就是很好的计算房屋差价的标准，再另行确定一个85万元是没有必要的。
第五种情况：与第二种情况类似，在出卖人收受了购房款后，一房二卖没有及时向买受人明示，买受人起诉主张继续履行的，计算房屋涨价损失要以买受人变更诉讼请求之日为时间节点。
综上，计算损害赔偿的时间节点的确定，主要受制于减损规则，在买受人可以采取措施避免损失进一步扩大时，就是房屋涨价损失计算的截止点。这就要求双方均应依据诚实信用原则行事，出卖人即便违约后，也应当及时向买受人明示合同不能继续履行的事实，使买受人有机会签订替代合同避免损失扩大。同样，买受人获知合同不能继续履行后，也应积极采取措施避免损失扩大。实践中的情况往往更加复杂，但是上述原则是适用的。
以上就是本文讨论的全部内容了。为了使读者对计算损害赔偿的时间节点这个更具有一般性的问题有深一步的认识，笔者翻译了英国合同法名著Treitel on the law of contract中的关于损害赔偿计算时间节点的一些段落供大家参考一下。
[损害赔偿]计算的时间点。
1、违约时。
一种减损规则的解释。最开始的规则（或一般假定是）是，计算损害赔偿参照违约时。例如，当货物买受人没有接受货物并付款（或出卖人没有交付货物）时，损害赔偿一般确定为合同价格与“货物应当被接受（或交付）的时间点，或（当没有固定的接受[或交付]的时间点）货物被拒绝接受（或交付）的时间点”的市场价格之差。同样的计算规则被应用于一个土地出卖人违约拒绝转让土地的案件。
这一规则背后的法理为：违约之后因市场变动而又产生的损失不是由违约造成的，而应归因于受害方没有签订一个替代合同来避免损失扩大。但因减损规则仅要求受害方合理的行动，所以一般认为计算损害赔偿参照违约时这一规则适用时有一定的限制。在C Sharpe & Co Ltd v Nosava一案中，一个豌豆买卖合同要求出卖人在7月21日左右交货，但届时出卖人并未交货。此时市场上又无法获得与买卖合同约定的品质恰好等同的货物。法官认为，买受人应有一个合理的时间考虑他的处境，相应的，损害赔偿是参照7月底市场上相似货物的市场价格计算的。在Hooper v Oates 一案中，房屋买受人违约不再购买房屋，出卖人采取合理的措施寻找替代买受人失败后，决定保留房屋。法官认为，他们有权以他们决定保留房屋时——而非违约之时，房屋的市场价格与合同价格之间的差额作为损害赔偿。
以违约时作为计算损害赔偿的时间点这一规则，基于两个假设：即违约发生后受害方立即获知，且受害方能够立即采取措施避免违约产生的损失继续扩大。当案件事实与上述假设不符时，法官不会适用上述规则，在计算损害赔偿时会参照“在特定案件事实下适当的”时间点。他们尤其会考虑违约被获知或应当被获知的时间点，并且会顾及如下问题，即受害方获知违约后立即签订一个替代合同是否可能及合理。
2、获知违约时
违约发生后，受害方可能并未立即获知，而且即便尽到合理注意义务，也很难立即察觉。此时计算损害赔偿一般参照受害方采取合理行动后能够获知违约的最早时间。例如，一个出卖人在履行种类物买卖合同时，首先向对方发送通知指明拟交付的特定货物，然后将它们交付。如果这些货物与合同约定不符，则出卖人在发送通知时就违约了，但是计算损害赔偿一般参照更晚的货物交付的时间。当向买受人发送的货物带包装时，计算损害赔偿的时间点甚至可以更晚，晚至可合理期待包装被打开、货物被检验之时。同理，当建筑商建造了存在瑕疵的建筑，且损害赔偿基于修复费用来计算时，计算损害赔偿一般参照业主尽到合理注意义务后可以发现建筑瑕疵之时。发现瑕疵的迟延，不仅影响计算损害赔偿的时间点，并且会影响其计算的基础，因为如果发现瑕疵时，修复费用相对于修复合格的建筑的价值来讲过高，或者如果修复在客观上不可能完成，则法官将以建筑价值为基础作出不同的损害赔偿判决。
3、获知违约后采取行动是可能的
即便受害方获知了违约，对他来讲立即签订一个替代合同来避免损失扩大也许是不可能的。例如，一个买受人可能在货物已经向他发送后违约拒绝付款，此时对出卖人来讲，在货物到达目的地之前将它们另行出卖也许是不可能的。在此种案例中，计算损害赔偿会参照出卖人可以另行出卖货物时，而非买受人拒绝付款时。
获知违约后采取措施的不可能，还可能是因为市场价升高，买受人缺乏购买替代物的财力。在Wroth v Tyler一案中，被告签订合同以6000英镑的价格出卖其房屋，合同到1971年10月应履行完毕，其时房屋的市场价格已经升至7500英镑。但在1971年7月，被告[预期违约]拒绝履行合同。买受人提起诉讼要求继续履行和损害赔偿，判决于1973年1月作出，此时房屋市场价格为11500英镑。判决未支持继续履行的请求，而是以损害赔偿作为替代，且损害赔偿应参照判决作出时——而非违约时，房屋的市场价格来计算，即应为5500英镑，而非1500英镑。因为，（被告明知）房屋价格超过6000英镑后，买受人便没有足够的财力购买房屋，因此不能期待买受人获知违约后，在房价快速上涨的市场中能够签订一个替代合同。
4、获知违约后采取行动是合理的
即便受害方获知违约后签订一个替代合同是可能的，有时期望他这么做也许并不合理，因为，此时还存在被告将会纠正其违约行为的合理的可期待性。在这样的案件中，损害赔偿一般会参照上述可期待性彻底消灭时来计算。据此，如果一个货物出卖人在交付日期经过后向买受人保证其还会交货，最终却声明他无力履行交货义务，此时，损害赔偿会参照出卖人最终声明之日的市场价格来计算。在双方确定的宽限期过后，受害方还是可以要求违约方继续履行合同，并且，最终基于对方的违约选择解除合同，在这种情况下，损害赔偿会参照合同解除之日[的市场价格]来计算。类似的规则适用于受害方起诉主张继续履行的案件：Wroth vTyler 一案对这一规则作了进一步的阐述，即当买受人主张继续履行的诉讼持续进行时，不能期待他签订一个替代合同。当受害方虽然实际提出继续履行合同的主张但没有坚持到底时——即受害方被迫放弃要求继续履行的主张转而选择寻求损害赔偿救济时，上述规则亦同样适用：此时计算[损害赔偿]参照“合同丧失之日”。
5、迟延履行
如果一方因迟延履行而违约，且另一方因此遭受损失，那么计算损害赔偿会参照实际履行之日（而非应当履行之日）。
6、预期违约
违约未被接受。预期违约的受害方，既可以主张合同应当继续履行，也可以“接受”违约。如果受害方未接受违约，上文讨论的确定损害赔偿计算时间点的规则是适用的。若后来没有发生使受害方丧失主张损害赔偿的权利的情况，则一般规则为：计算损害赔偿应参照合同应当被履行之时，而非参照预期违约之时。受害方没有义务必须“接受”违约，因此一般认为，即便预期违约之日到合同确定的履行之日的市场变动使受害方的损失增加，受害方也有权参照后面的时间点计算损害赔偿。
违约被接受。当受害方接受违约时，他可以在约定的履行之日到来之前提起诉讼，但参照约定的履行之日计算损害赔偿的规则在此种案件中是依然适用的。如果判决在约定的履行期到来前作出，那么损害赔偿必然带有推测性，因为它是建立在对未来市场变化的预测或猜测的基础上的。但当受害方接受了违约时，参照约定的履行之日计算损害赔偿的规则会受到重要的限制：如果受害方接受违约后没有采取合理的措施防止损失扩大，则他能够获得的损害赔偿要相应减少。在这一规则下，若存在一致的市场预期，受害方会被要求签订替代合同；并且他的损害赔偿会参照替代合同应当被签订之日来计算。这一时间点一般被认定为是接受违约之日（或上文已经讨论过的接受违约后采取措施所必需的合理时间）。如果对是否能够签订一个替代合同产生争议，证明受害方本应能够签订一个替代合同的责任分配给违约一方。如果未能证明，则计算损害赔偿一般还是参照约定的履行之日。
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