【房屋买卖合同案例】二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失
【房屋买卖合同案例】二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失
◇ 李俊晔
【案情回放】
2009年12月5日，杨涛与刘云通过北京市博友园房地产经纪中心（下称博友园中心）居间介绍签订房屋买卖合同，约定刘云购买杨涛所有位于北京市通州区玉桥西里的诉争房屋，建筑面积46.58平方米，房价款47万元。因未确定贷款数额和申请时间，双方对于房屋交付及办理所有权转移登记的时间未做约定，但约定于2010年2月5日前履行完毕，否则合同终止。签约当日，刘云支付杨涛定金5万元。签约后三方定于2009年12月7日由刘云支付剩余首付款11.5万元，用于偿还杨涛的诉争房屋的剩余银行贷款，但杨涛未到场，电话中称其在外地。后刘云与中介公司多次联系杨涛要求办理诉争房屋的解押与过户手续，杨涛不予配合。后刘云起诉杨涛要求解除合同、退还定金5万元，并赔偿因房价上涨造成的损失27万元。经北京市通州区人民法院委托某房地产评估公司对诉争房屋进行评估，诉争房屋现价值为74万元。
北京市通州区人民法院经审理认为：因合同在约定的期限内未履行完毕，故合同已于2010年2月5日终止。杨涛在合同约定的有效期内未协助刘芸办理产权转移登记手续，致使合同超过有效期无法继续履行，构成违约，应返还刘芸定金5万元并赔偿损失。刘芸要求杨涛赔偿损失27万元的诉求证据充分，理由正当。一审宣判后，杨涛不服，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。关于赔偿数额，一审法院参考评估机构评估的房屋现值与合同价格，判决杨涛向刘芸赔偿损失27万元，依据充分。遂判决驳回上诉，维持原判。
【各方观点】
关于事实问题，双方存在如下争议。
刘芸：2009年12月5日，其与杨涛经博友园中心居间介绍签订房屋买卖合同，购买诉争房屋。其支付定金后，杨涛以种种理由拖延办理房屋过户手续，房价大幅度上涨，给其造成非常大的损失。
杨涛：双方在签约后口头约定2009年12月10日刘芸支付首付款20万元，但刘芸未支付。合同有效期到2010年2月5日，刘芸未能在有效期内主张，合同有效期已过，其已没有合同义务。刘芸在合同的有效期内未对房屋进行评估和支付首付款，致使房屋现在仍在银行抵押，导致合同目的没有实现。
博友园中心：杨涛所述双方口头约定于2009年12月10日给付20万元一事其公司不知晓，其公司同意解除居间合同。当事人的其他意见和诉讼请求与其公司无关，不发表意见。
关于房屋差价损失赔偿的相关法律问题，存在一些争议观点。
第一，缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为，二者不同，前者仅包括缔约过程中所付出的费用，后者则包括如履行合同可获得的利益；有人认为，二者没有太大区别，尤其在房屋差价赔偿问题上二者一致；有人认为二者法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。
第二，存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌减规则；有人认为如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。
第三，关于房屋差价损失性质的认识。有人认为，房屋差价损失是可得利益损失，典型表现为一房二卖的情况下，后合同与前合同之间的差价。有人认为，房屋差价损失是实际损失，是指房价上涨时另购同等条件房屋需多付出的价款，或者房价下跌时另售房屋少获得的价款。
【法官回应】
要切实维护买房人的合法守约利益
损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中的违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。这一问题与二手商品房交易中的其他问题交织并存，在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等纠纷中均有可能出现。二手商品房交易损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，房屋差价损失就成为司法实践中的一个焦点问题。
1．人民法院坚决打击卖房人非法投机行为
二手房交易中卖方恶意违约行为频发，考虑其主要原因，包括两个方面：
从客观方面讲，在二手房交易价格攀升过快的情况下，在二手房买卖合同签订几天后，房价就可能出现大幅上涨，即所谓的“一天一个价”。这种房地产市场动态交易环境就成为促使不诚信的卖房人萌发失信违约、一房数卖等念头的客观诱因。另外，大部分的二手房买卖都是通过中介机构居间促成，中介机构参与交易整个过程。在此过程中，由于监管不力，中介机构工作人员违规违法操作频发，导致阴阳合同、双方意思表示送达不畅等问题。
从主观方面讲，一些二手房交易中的卖房人缺乏市场交易的诚信意识，易受非法经济利益的驱使，企图以恶意毁约的不诚信手段来牟取房屋价格上涨带来的非法收益。在这种非法动机的驱使下，失信违约的表现可以概括为六大典型行为：一是恶意拖延交付房屋；二是恶意拖延协助办理房屋所有权变更也就是过户手续；三是拒绝受领买房人交付的购房款；四是无理由故意退还购房款；五是以不充分、不正当的理由提出要求或者单方解除房屋买卖合同，不再履行；六是在办理房屋所有权过户手续前进行“一房二卖”或者“一房数卖”或者无交易基础的恶意过户，故意酿成房屋买卖合同在客观上无法实际履行的后果。
综上，不论具体表现如何，卖房人恶意违约的最终目的是使得房屋买卖合同无法履行，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益。这种非法投机利益损害了守法买房人的正当利益，触犯了法律法规与道德底线，破坏了正常的市场交易秩序，践踏了诚实信用基本原则与精神。人民法院在查明事实的基础上，对这种投机行为应坚决打击。
2．人民法院切实保护买房人合法守约利益
人民法官是百姓合法权益的守护者，人民法院承担维护百姓切身合法利益神圣使命。房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所，大部分的买房人为了生计攒钱买房，一旦卖房人恶意违约，双方的房屋买卖合同的履行发生障碍，就会使买受人遭受莫大的伤害。这种伤害是有形可见的。对于大部分的二手房购房人而言，其经济条件并不宽裕，为求一居安身，倾注全家人的心血。如果因为不诚信的卖房人恶意违约导致房屋买卖合同无法继续履行，则不仅在精神中受到打击，而且由于房价的上涨，不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。由于房价上涨，由于卖房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额，俗称为房屋差价，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。应当明确的是，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更的情形，卖房人不能以此为由拒绝履行合同，善意的买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的，人民法院坚决支持。
差价损失的法律依据在于合同法第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。
关于房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。上述方法中，专业机构评估是认可损失的最为客观的方法，本案中即为如此。
3．老百姓应当树立三个意识
二手房交易市场秩序涉及国计与民生。笔者认为，由于房价上涨导致的卖房人失信违约的案件层出不穷，成为一段时期内的典型案例。通过审理相关此类案件，也同样折射出一些现实问题，需要引起百姓警惕。在进行二手商品房交易时，作为普通百姓，应当注意树立如下三个意识。
第一，应当强化遵法守约的诚信意识。一份份判决书彰显着社会公正的价值。随行就市、希图谋利者，不可能因失信行为得到非法利益，反而承担了赔偿守约者损失的代价。对于一些不诚信的卖房人而言，购房人的实际损失和房屋上涨的预期差价损失都是违约失信者沉重代价。
第二，应当强化慎重交易的严谨意识。由于一些二手房买卖当事人欠缺谨慎交易的意识，出现诸多问题，如签订合同不明确或有遗漏，对房屋权属与抵押登记疏于审查，过分依赖个别不诚信的中介机构的工作人员等。如此，给纠纷的产生埋下了隐患。不诚信的卖房人往往利用这些隐患钻空子，牟私利。
第三，应当强化自我保护的维权意识。一方面，签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节均应依法进行，避免违法违规行为造成自己权利威胁隐患。另一方面，注意留存相关票据书证，在纠纷发生时以正当的法律途径维护自己的合法权益。人民法院是守法者寻求保护的神圣港湾。
（作者单位：北京市第二中级人民法院）
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