逾期支付房款是否算根本违约？房屋买卖合同效力如何？
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
原告（反诉被告）周锡诉称：2013年8月25日，我与张悦通过第三人A公司签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。按照约定，房屋总价款为260万元。我应于2013年9月30日之前将首付款110万元（含定金10万元）支付给被告张悦，剩余房款150万元在2013年10月18日通过银行托管的方式支付给被告张悦。签订合同当日，我就向被告张悦支付了定金10万元。2013年9月11日我被刑事拘留，2013年10月19日才被释放。2013年11月1日我通知被告张悦将继续履行合同并同意赔偿相应的违约金，被告张悦表示不同意继续履行合同。A公司通知双方协商此事，但是被告张悦坚持不履行合同并拒绝退还定金10万元。2013年11月13日，协商不成，张悦仍表示拒绝。根据合同约定，逾期付款有30日的宽限期，因此诉至法院，请求法院依法判令被告张悦继续履行合同，并承担本案的诉讼费。
二、被告辩称
被告（反诉原告）张悦辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告周锡并无购房资格，合同应当解除。关于购房款的支付方式，原告周锡也隐瞒了重要事实，签订合同时双方确认付款方式为全款支付，但之后其爱人又表示需要贷款支付，并多次表示银行贷款未放款，无法支付房屋首付款，2013年9月14日晚，我得知原告周锡被刑事拘留，周锡爱人代为处理房屋买卖事宜。2013年10月7日，三方就解除合同达成一致，但由于原告周锡并未支付合同约定的中介费，第三人A公司称暂缓办理解约手续。原告周锡遭刑事拘留，是其自身原因导致，其释放后，仍未积极履约。2013年11月13日，原告周锡才告知我可以支付首付款，但其并未成功通过购房资格审核。2013年11月28日，我正式向原告周锡寄送了《解除协议通知书》。综上，原告周锡并未依约付款，他的行为已经构成了根本违约，其无权要求继续履行合同，双方之间的合同已经解除。我不同意继续履行合同。
根据《补充协议》的约定，原告周锡逾期履行义务超过30日的，即构成根本违约，我有权解除合同。2013年11月28日，我已经通过书面形式通知原告周锡解除合同。原告周锡的违约行为给我造成了重大损失，因此他应当向我支付违约金。综上，我请求法院依法判令：确认双方所签合同及补充协议已于2013年11月28日解除，同时被告向我支付2万元的违约金。
三、第三人述称
原告周锡签订合同后，出现了人身自由被限制的情况，在此期间原告周锡的爱人、被告张悦与我公司三方进行过一次协商，但未达成一致意见。2013年10月19日，原告周锡被释放后于2013年10月20日向我表示了要继续履行合同的意愿，但已经超过了合同约定的付款时间。我当日便与张悦联系，但未果，直到2013年11月2日，才与被告张悦联系上。2013年11月2日，我告知原告周锡，被告张悦未给明确答复，也不同意接收款项。之后，三方也进行过协商，但仍未达成一致。
原告（反诉被告）周锡针对反诉辩称：我不同意被告张悦的诉讼请求。我是由于刑事拘留被限制了人身自由，才无法履行合同义务。至2013年11月1日，我向被告张悦明确表示我要继续履行合同，并同意赔偿赔偿其五万元的违约金。直至2013年11月28日，被告张悦才出具了解除合同通知书。综上，我不同意解除合同，被告张悦并无实际损失，我也不同意支付被告张悦违约金。
第三人A公司针对反诉述称：被告张悦的反诉请求我认为不合理，我认为一切都是由于被告张悦违约导致的。
四、审理查明
2013年8月25日，原告周锡、被告张悦与第三人A公司签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，买卖双方在2013年10月18日前共同办理房屋所有权转移登记手续。买卖双方任何一方逾期履行协议约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。买卖双方逾期履行协议约定义务超过30日的，违约方构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋价款的20%向守约方支付违约金；违约方向守约方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。
2013年9月11日，原告周锡因涉嫌违法经营被刑事拘留，2013年10月19日，原告周锡办理取保候审被释放。2013年11月1日与被告张悦取得了电话联系，原告周锡向被告张悦表示希望继续履行合同，被告张悦未明确表示是否同意继续履行合同。2013年11月13日，原告周锡致电被告张悦表示自己可以支付房款，但被告张悦表示拒绝。2013年11月28日，被告张悦向原告周锡送达了《关于解除〈房屋买卖居间合同〉的通知》，通知原告周锡解除房屋买卖合同，并且定金不予返还。
五、法院判决
法院审理后作出判决：
1、驳回原告（反诉被告）周锡的诉讼请求。
2、确认原告（反诉被告）周锡、被告（反诉原告）张悦、第三人A公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2013年11月28日解除。
3、驳回被告（反诉原告）张悦的其他诉讼请求。
六、律师点评
著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护。原告周锡、被告张悦与第三人A公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告周锡由于涉嫌违法经营被刑事拘留，致使当事人之间的合同无法按照约定继续履行。现原告周锡要求继续履行合同，被告张悦主张合同已经解除，本案的争议焦点为原告周锡是否有权主张继续履行合同。
依照《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，原告周锡未能依照合同约定在2013年9月30日前支付首付款。原告周锡系个人原因导致人身自由受限，无法履行合同的后果应由其自行承担。根据合同的约定，买受人逾期付款超过30日的，即构成根本违约，出卖人有权解除合同。原告周锡在2013年11月13日主张付款，已经超过了合同约定的宽限期，被告张悦有权表示拒绝。此外，原告周锡也并未向法院提供证据，证明其在2013年9月30日后的30日内向被告张悦有支付房款、提存房款等履约行为。原告周锡逾期付款超过合同约定的30日，已经构成根本违约，被告张悦有权主张解除合同。被告张悦向原告周锡送达了解除房屋买卖合同的书面通知，当事人之间的房屋买卖合同已经解除。原告周锡要求继续履行合同的诉讼请求，没有事实及法律依据。
关于被告张悦主张的赔偿损失问题，被告张悦已经收取了原告周锡交纳的10万元购房定金，并且在解除合同通知书中明确表示，该购房定金不予返还。从公平原则考虑，该定金已经能够弥补原告周锡的违约行为给被告张悦造成的损失。被告张悦在不退定金的前提下，要求原告周锡另行支付2万元违约金的诉讼请求，没有法律依据。
