借朋友之名购房的房屋产权归属？
借朋友之名购房的房屋产权归属？作者：广昌县人民法院 曾祥同 发布时间：2016-09-18 08:57:39 打印 字号： 大 | 中 | 小 【案情】
2009年4月，陈某委托好友王某以王某的名义，在当地某楼盘购买一套商品住房。购房过程中，所有的购房材料均是王某的名字，但房屋的实际付款人、房屋的装修及使用人均是陈某。期间，双方签订了一份委托协议看，约定房屋产权归陈某。嗣后，房价上涨，王某欲出卖该房产，双方因房屋产权发生纠纷。
【争议】
就借名登记的房屋产权归属问题，存在两种不同的意见：
第一种意见认为，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。房产证登记的既然是王某的名字,房屋产权应归王某。
第二种意见认为，房屋虽然登记在王某的名下，但是该房屋是陈某出资购买并实际占有和使用,王某并非真正意义上的实际产权人，其只是形式意义上的登记产权人，实质意义上的产权人应是陈某，故该房屋产权应归陈某。
【评析】
笔者认同第二种观点，理由是：
第一，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该条规定了不动产的物权得经登记才发生法律效力，物权才确立；未经登记，物权不确立，谁持有不动产权属证书且登记的名字为谁，谁就是登记上的物权人，这是我国物权法上的公示原则的意义所在。
第二，不过如果认为不动产登记的产权登记在谁的名下，该不动产产权就归谁，那是对物权法中不动产登记公示公信制度的错误理解，公示公信原则是与善意取得制度有其必然联系，我们所说的公示公信力实为保护善意的第三人。根据物权公示原则，一般情况下，不动产物权登记的权利人为真正的权利人。但由于某些原因，登记的权利人也可能不是真正的实际权利人。依不动产登记簿确定的物权的归属，实际上只是一种权利的推定，即法律物权人在行使权利时,无需举证证明其权利的正确性,而事实物权人欲取得法律的认可和保护,就必须举证来推翻法律物权的正确性推定,以证明事实物权的正确性。既然只是一种法律上的推定，一旦事实物权人有相反证据能够证明登记发生错误，就应当推翻登记来重新确定物权的归属。结合本案案情来看，双方签订了委托协议，陈某虽委托王某以王某的名义购房,但陈某保留了所有权的意思表示且该房产实际上是由陈某一人花钱出资购买并使用的，陈某能够提供充足的证据，比如协议书、购房发票等证据予以证陈某实为该房屋的权利人，作为受托人王某应负有将诉争房屋返还给陈某的义务, 陈某才对该房屋享有事实上的所有权。
综上所述，笔者认为，对于登记权利人与事实权利人这对内部关系的当事人之间的纠纷,究竟不动产物权归属于谁,不能仅凭不动产登记或不动产权属证书来做简单的确认。要确认所涉房屋的真正权利人,法院要依法查明相关事实,理清案件涉及的法律关系,予以正确的确认真实的不动产物权归属。就本案来看，应确认诉争房屋的产权归陈某所有。责任编辑：抚中法
