决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住 房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件
大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银
行贷款奋斗。 

　　那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前平顶山市众多的房地产项目中挑
选到适合自己的房子呢？ 

    更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成
为一件高兴的事呢？ 

    房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国
家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个
人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，
个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为平
顶山市的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房
也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者
的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。为此，河南博识律师事
务所房地产专业委员会向您介绍购房经验，可能对将要购房的您有一定帮助。 

   第一阶段：准备 

    ——无数遍地问自己：为什么要买房？ 

    ——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？ 

    1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房？ 

    一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定
了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更
多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。 

    您要根据自身家庭的积蓄、可以获得的各类贷款数额、以及可以从亲戚朋友处
得到的货币支持，或者其他项资金来源，来估算出自己能拿出多少钱，用来投入到
买房这么大的一项投资行动中，以此决定自己的实际购房能力。无论您准备了多少
资金数额，在目前平顶山市数十个住宅项目中，都可以找到适合自己的楼盘。 

    2、买房的目的——自住还是投资？ 

    在决定了投入多少资金的时候，您一定同时也作出了购买住房的目的：这一次
买房，是用来自住，还是用来投资？ 

    这两种类型的房屋，有一些共同点，但本质还是不同的。自住型的房屋，一定
要适合自己以及家人的居住需求，生活方便成为最先考虑的问题。投资型物业，一
定要能够租出去，租赁前景至关重要。 

    3、买哪一种住房——商品房还是经济适用房？ 

    确定了是自住还是投资这件大事之后，就要决定购买何种类型的物业。从平顶
山市目前的房地产市场来看，主要分为两大类：商品房和经济适用住房。 

   商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等等。 

    经济适用住房是平顶山市政府为了照顾中低收入阶层的老百姓能够改善居住条
件，而通过减免土地出让金、控制开发商的利润等方式给咱普通老百姓专门建造的
住房，相对商品房来讲，价位偏低。 

    商品房和经济适用房不同的地方有两个方面：一是价格，商品房的价格确定是
市场行为，每处商品房的价格由开发商自行确定，经济适用房的价格由平顶山市政
府统一确定。第二个不同是房屋所有权，商品房的业主拥有房屋的所有产权，可以
随时上市交易，经济适用房的业主拥有部分产权，在上市交易的时候，要补交一定
的地价款。 

    4、确定大方向——东西南北中，您想把家安在哪儿？ 

    根据自己的资金实力，以及自己买房的实际目的，接下来要确定更加具有可操
作的细节。平顶山的购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，不同的方位都有喜
好者。 

    这种居住方位的选择，主要基于几方面的考虑。对自住的买房者来讲，位置的
选择一定要结合家里人员的主要需求，主要劳动力在哪个方位上班，小孩上学、老
人生活在哪个方位更方便，一切以自己和家里人的生活习惯为主。而对投资型买房
者来讲，位置的选择一定要结合物业及周边的从业人员情况，不一定要适合自己和
家人的生活习惯，只要物业的租赁情况比较看好就行，一切以能否把房子租出去为
主。 

    5、决定价位——买一平方米一千多的还是买两千多的？ 

    确定了资金数额，确定了买房目的，确定了房屋类型，确定了房子位置，接下
来，就要确定房子的大致价位了。这是非常关键的，因为，任何产品，不同的价格
决定着不同的品质，尤其是房屋。现在平顶山的房地产市场上，几乎什么价位的楼
盘都有。 

     6、决定何时入住——期房还是现房? 

     期房和现房哪个好呢？律师认为，这主要还是根据购房者自身的经济状况，
以及改善居住条件的迫切程度来决定。期房的优点是开盘价位较低，购房者可以得
到一些折扣，而且，有些开发商还可以根据您的具体要求改变房型的格局。缺点是
如果看走眼，开发商实力不足，不能按时交房，也有可能实际的交房面积和当初严
重不符，也可能会有承诺的配套设施不能马上兑现，甚至会有烂尾房的可能。 

    现房的优点是购买后，马上可以入住，而且，在购买的过程当中就可以对楼盘
的现状进行实地考察。缺点是，有可能价位比期房高，另外，在户型、朝向等方面
的选择余地小，等等。 

    买期房还是买现房关键看您自己的需求。 

    在本律师的介绍中，您会发现，以上的几个大决定几乎是差不多同时决定的，
互相制肘，丝丝相扣，缺一不可。 

   在这些大的框架确定下来之后，您打算要买的房屋的大致轮廓就基本上定了。
按照这个关于家的描述就可以去房地产市场“淘”到一套属于自己的“窝”了。 

   第二阶段：市场考察 

   从现在开始一直到选中某一处物业为止，作为买房者的您来说，都将是一个非
常特殊的体验，兴奋、焦虑、反复、欣喜等等，各种复杂的情绪您都有可能碰到，
因此，在开始我们这一阶段之前，您一定在心里面让自己成为一个理性、客观、具
有判断性的买房者，千万不能冲动和感情用事，毕竟，买房不是一件小事，而是一
件可能非常重要的事情。 

    普遍撒网，才能抓住重点。 

    一看：首先是收集对自己有用的信息。看媒体的广告：报纸、杂志、电视、广
播上的广告、户外路牌广告，以及其他各种宣传广告。在这些介绍中，您大致可以
确定下来您要购买哪几个项目。 

    二听：朋友推荐、专家介绍，另外还可以和入选的几个楼盘的业主聊一聊，知
道的情报越多，对您下理性的判断越重要。 

    三学：这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为您要学的东西比较
多，而且，您所学的一切，对您买到一处满意的住房，至关重要。 

    根据律师的经验，您要学的大致有四部分 

     ——一是关于房子的基本常识。 

     这里面，您一定要弄明白的常识比较多，比如：什么是住房买卖？目前，买
房自住或者投资，有哪几类房子可以买？什么是商品房？商品房销售有哪几种类
型？现房销售和预售有什么不同？现房和期房怎么判断其合法性？房屋的结构有几
种形式？什么是多层住宅、小高层住宅和高层住宅？什么是单元式住宅？什么是公
寓式住宅？什么是花园式住宅？什么是跃层式住宅？什么是复式住宅？什么是住宅
的层高、净高、进深、开间？什么是户型？什么是小区的规划建设用地面积、建筑
面积？什么是建筑容积率、建筑覆盖率？绿化率和绿地率有什么区别？什么是使用
率、实用率？什么是房屋的建筑面积？什么是房屋的销售面积？什么是套内使用面
积？什么是套内墙体面积？阳台面积怎么算？哪些公用建筑面积可以分摊给住户？
商品房的价格由什么构成？楼书中或者广告中提到的“起价”是什么意思？定金和
订金有何不同？等等等等。 

  ——有点晕了吧？还有呢！您要学的第二部分内容是：与房屋相关的法律知识，
学好了这部分内容，可以让您在购房过程中的行为受到法律保护，从而最终买到一
套合法的住房。关键吧！ 

     先来看一看都要学习什么：哪几种房子不能买？购买手续不全的商品房会有
什么风险？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？交定金或者订金
时，应该注意什么？定金或者订金可以退吗？怎么查验开发商的合法证件？查验
“五证”、“二书”，都看哪些具体内容？怎么签认购书？怎么签合同？签订商品
房预售或者销售合同前以及签合同时要了解并注意什么？哪些内容应该签署到商品
房买卖合同中？怎么在签署的合同中，保护自己的合法权益？解决房屋买卖纠纷的
方式有几种？购房人与开发商之间产生纠纷时，应具备什么条件才能起诉？什么是
房地产仲裁？哪些房地产纠纷不能申请仲裁？买房人在什么情况下可以退房？等
等。 

    这是购房过程中比较专业的一环，尤其是如何才能签署一份能够最大化保护自
己合法权益的购房合同。目前平顶山市的房地产市场已经培养出比较成熟的法律工
作者，他们是河南博识律师事务所房地产专业委员会的律师们，可以为您提供您在
购买住房时需要的所有的法律帮助，但是可能需要您付出一些费用。 

    ——购房技巧也是一门比较重要的“功课”，有了技巧，您才能和销售人员讨
价还价，买到性能价格比都比较合理的房子。这一招就像去菜市场买菜，谁家都不
宽裕，为什么当“傻大头”，被人“宰”呢。最近我市成立的鹰城购房同盟，采取
买房者联合起来，这是降低房价的好办法。 

     买房技巧是仁者见仁、智者见智的，即使一家人去讨价还价，可能方式方法
都不一样。人们常说：知己知彼，才能百战不败。买房实际上也是和开发商之间进
行的一场“斗智斗勇”的游戏。在掌握了以上那么多房屋常识和法律知识之后，销
售人员可蒙不了您了，也许您比他懂得还多呢。这里面的招数实在比较多，您可以
选用古老但是百试不爽的“三十六计”，您也可以运用自己发明的独特招数，总
之，各种招数使用的目的是让您掌握主动，在心理和实战中都占据有利形势，直到
买到您又喜欢、又可以接受的好房子。 

    ——还有一项也比较重要的学问，就是资本操作。几乎所有买过房的人都说，
这实在是一门高深的学问。 

    其实这里面包括两个方面的涵义，一方面是如何使您手里的钱最大化地使用，
也就是一分钱怎么当两分、三分钱花；另一方面是，您花了一分钱，怎么让它产生
出两分钱、三分钱甚至更多的钱。 

    第一个方面是怎样合理花钱，如果能够合理和科学地设计好如何利用银行或者
住房公积金的贷款，或者运用其他的资金使用方式，结合自己和家人的预期能力，
就可以做到。 

    第二个方面是如何使花出去的钱保值和增值。什么样的楼盘会保值和增值呢？
这里面就不仅仅需要懂得房地产知识和法律常识，还需要有经济头脑和准确的判
断。 

    不论是自住还是投资，其实买房本身就是一个投资行为，谁都希望自己买的房
子能够保值和增值，但是对房地产资本价值的判断是个很复杂的问题，很多因素都
会影响判断的准确性，从而产生投资的风险。如果隔了一段时间后，您所买的房子
没有保值和增值，自住的买房行为还好说，反正自己住，但是如果是投资的房子，
您就有可能“赔”了。因而，您在买房前，还得学点投资学，既要了解房地产市场
的大致走向，又要了解具体楼盘的实际价值。 

    第三阶段：具体实施 

    在进行了各种各样、可能差点让您放弃的准备和学习之后，您可以进入买房的
实战阶段了。您以上所有阶段的准备和学习都可以拿出来实际演练了。 

    经过深思熟虑之后，您肯定对几个入围楼盘进行了筛选，现在是您必须几选一
的时候了。 

    1、如何判断开发商的实力，楼盘的合法性？ 

    律师告诉您,选择与重合同守信用的房地产开发商做买卖比什么都重要。河南
博识律师事务所房地产专业委员会的律师们免费向您提供房地产商的信誉度咨询。
国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在买房
时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起
来，您要看七证：(1)是开发商的营业执照，(2)是国有土地使用证，(3)是建设规
划许可证，(4)是建设开工许可证，(5)是预售许可证，(6)是销售许可证，(7)是银
行按揭协议书。 

    看这些证件，一是为了了解项目的合法性，更是要留意开发商已付了多少地价
款，这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少
则十几万平方米，多则几十万平方米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做第一
期，资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，
有些开发商则是分期付清土地款。由此，可以判断出开发商的资金实力，以及他们
对作好项目的决心。 

    这7个证件中，第2至第6个证件被称为“五证”，要注意这五证的用地范围、
建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您
所购买的房屋。现在有的开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未
交齐全部土地出让金，因而，在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中，仅
包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，您要着重审
查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。 

    此外，您还应该向开发商要“两书”，即：《住宅质量保证书》和《住宅使用
说明书》。 

    2、如何选择适合自己的那一套房屋？ 

    首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据
最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、
粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。在平顶山市，冷季多刮西
北风，暖季多刮东南风。因此，律师建议，如果您选择的楼座西北向有建筑物，东
南有大片景观最为理想，因为北京冬春干燥，多沙的气流会被减弱，而夏季则凉风
习习，不会有憋闷的感觉，可以使小区域形成良好的微循环，提高居住舒适度。从
这个角度来讲，一个占据上述区位的楼座，其最“黄金”的户型也应位于东南角上
，既占据阳光、景观，又享有优良小气候。其次的朝向是纯南，然后依次是西南、
东北、纯东、纯西、西北、纯北。 

    3、怎么考察施工现场？ 

    根据律师的经验，您在作出了购买决定之后，如果是期房，您一定要不定期地
去现场考察。在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房
屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果
如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行
仔细地考察。 

      此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼
梯、电梯、走廊等情况。 

     买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配
套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了
解，同时，也要多方面打听相关的信息。 

    第四阶段：交易 

    1、怎么交定金或订金？交多少？ 

    在选好房子、谈妥价格之后，您现在就要去签订认购书，并且交付一定额度的
定金，定金一般在2000元到2万元之间不等。定金多少算恰当，并无一定标准，视
每个项目而定，而且双方也可以具体商定。 

     有的时候可能发生您签订了认购书之后，由于您或者开发商的原因，您不想
购买这套房屋了，那么，您和开发商一定要在认购书上明确什么情况下，您有权要
求终止协议，索回定金。此外，协议中还应包括的主要内容有：(1)、认购物业；
(2)房价，户型，面积，单价，总价等；(3)付款方式：一次性、分期、按揭；(4)
认购条件：包括应注意事项，定金，签署正式条约的时间，付款地点，帐户，签约
地点等等。 

    2、怎么签署购房合同？ 

    这是买房中最重要的部分，如何在签署合同时保护自己的合法权益，您应该听
一听专业律师的意见，建议您在签署合同时，聘请一位专业而且负责任的律师，帮
您逐条签署合同文本内容，并且和开发商逐条签署补充条款。如果，您没有聘请律
师，那么，您在签署合同时，自己以及家人就一定要小心小心再小心了。 

    您要先确定，您和开发商签署的合同文本是由中华人民共和国建设部和国家工
商行政管理局印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法
人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，还应该要求开发商在合同上加盖公
章。 

    您在签约时必须认真阅读合同文本，确认所有内容，如果很多您所关心的内容
合同里没有体现就要与开发商签订补充协议或者特别约定。 

    在一份商品房买卖合同中，至少应当明确以下十个内容： 

   (1)用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间；(2)总价款、付款方式、付
款时间；(3)建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明；(4)商品房的销
售方式(预售或现房销售)；(5)商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关
的责任；(6)发生设计变更的约定；(7)关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的
承诺和责任；(8)物业管理方式及售后保修、维修责任；(9)合同约定面积与实测面
积发生差异的处理方式；(10)违约责任。