房屋被查封，卖房人赔付巨额违约金
房屋被查封，卖房人赔付巨额违约金
作者：龚晓菲
【案情】
李某诉至法院称：2013年10月，我与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定杨某将位于北京经济技术开发区××幢×单元1602号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，成交价格为400万元，拟贷款金额为200万元。补充协议约定我在签约当日向杨某支付定金10万元，于2014年2月前支付190万元，余款以贷款方式支付；同时约定，该房屋被查封或者限制转让，即构成根本违约，应向我支付相当于房屋总价款的20%作为违约金，合同签订当日，我支付定金10万元。2014年1月又支付房款40万元，后我得知该房屋于2013年12月被法院查封，现房屋根本不能交易。双方解除了房屋买卖合同，此后，我一直向杨某讨还已支付的房款，杨某只退还20万元，余款一直未付。故起诉请求：杨某退还购房款30万元，赔偿违约金80万元，赔偿中介费5万元。
杨某答辩并反诉称：李某在2014年2月应当支付购房首付款190万元，其到目前为止没有支付，构成了根本违约，李某应当承担逾期付款违约责任。李某的购房款30万元我确实尚未退还，我也不同意退还，根据合同约定，因李某违约支付购房款，其已支付的全部款项冲抵违约金，因此我不同意退还30万元购房款。综上，不同意李某的诉讼请求。并提起反诉，反诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同于2015年4月25日解除；2、李某支付违约金80万元；3、反诉费用由李某承担。
针对杨某的反诉，李某辩称：同意解除双方的房屋买卖合同，不同意杨某主张的解除合同时间。双方在2014年8月23日已协商确认解除合同，但杨某没有退还房款。在签订合同时我已支付10万元定金，在付款期内又支付了40万元的首付款，之后核实房屋情况时发现房屋已经被查封，所以我不能继续支付首付款，是杨某违约在先，我没有违约。不同意杨某主张的违约损失。
【法院判决】
法院经审理后作出判决如下：一、李某与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一四年八月二十三日解除；二、杨某于判决生效后七日内退还李某购房款三十万元；三、杨某于判决生效后七日内支付李某违约金四十万元；四、驳回李某的其他诉讼请求；五、驳回杨某的其他反诉请求。
【律师分析】
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
具体到本案，在房屋买卖合同履行过程中，因杨某原因致涉案房屋被法院查封，李某在得知房屋被查封事实后有理由相信杨某无法继续履行房屋买卖合同，其取得涉诉房屋所有权的合同目的在很大程度上无法实现。李某为避免交易风险及时中止履行合同，没有继续按照合同约定期限支付首付款。系依法行使不安抗辩权，其行为不构成违约。杨某称李某违约，不能成立。房屋被查封导致李某现已不能取得该房屋的所有权，杨某已构成根本违约，应承担相应违约责任。李某要求杨某退还购房款30万元并承担违约责任，符合法律规定。现杨某在法院庭审中明确提出李某所主张的80万元违约金过分高于其实际损失，请求法院予以调整。需指出的是，李某的直接损失应固定在房屋差价损失、中介费损失、50万元（已退还20万元）购房款的利息损失等。结合上述标准，李某主张80万元违约金确过分高于李某的实际损失，此外，李某另要求杨某赔偿中介费损失，但违约金与损失依法不得并举，故应将其中介费损失在违约金中一并考虑。最终法院酌定违约金四十万元。
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