买房者与卖房者未签订房屋买卖合同，要向中介公司支付违约金吗
买房者与卖房者未签订房屋买卖合同，要向中介公司支付违约金吗？
案例介绍
2008年6月，张女士为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将黄先生座落于浦明路的一套房屋介绍给张女士，房款为人民币245万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。《协议》第十条约定：“由于张女士的原因导致房地产买卖合同未签订的，张女士应向中介公司支付总房款1％的违约金”。协议签订后，张女士按约支付给中介公司意向金5000元。后由于张女士与上家黄先生在付款问题上不能达成一致意见，未能签订正式的买卖合同。中介公司以张女士拒绝签订买卖合同为由，要求张女士按照约定支付违约金人民币24,500元。
中介公司的要求是不合理的。张女士与中介公司签订的《居间协议》，明确了购房的基本要求和条件，中介公司应根据《居间协议》的内容积极斡旋，促成张女士与黄先生签订房屋买卖合同，但中介公司最终未能消除双方在付款问题上的差异，而付款的数额、方式、期限等是房屋买卖的重要因素，因此中介公司的居间活动是失败的。
本案的关键问题有两点。第一个问题是中介公司与张女士签订的《居间协议》第十条所约定的“由于张女士的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款1％违约金”是否有效？答案是否定的。我国《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第十条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
但需要注意的是，《居间协议》中个别条款无效，并不影响该协议中其他条款的效力，不能因此否认中介公司与张女士之间的居间合同法律关系。由此引申出第二个问题，中介公司能否向张女士收取相应费用？我国《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介公司可以依据双方的《居间协议》向张女士主张其进行居间活动所支出的必要费用。
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《中华人民共和国合同法》第39条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《中华人民共和国合同法》第40条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
