康某诉潍坊市某房地产开发有限公买卖合同纠纷案
康某诉潍坊市某房地产开发有限公买卖合同纠纷案
【案情简介】康某与潍坊市某房地产开发有限公司于2006年10月份签订商品房买卖合同，购买位于潍坊市奎文区北宫街***商住小区*号楼*单元*室房屋一套，合同中第三条记载“建筑面积共125.31平方米……该房屋车库建筑面积26.36平米，总金额陆万玖仟柒百零拾伍元整。”2008年10月16日康某又购买该小区车库一间，并签订“车库购买协议”，该协议约定“乙方已经充分了解该小区情况，并自愿不办理产权证”。2011年6月份，其房屋产权证办理下来，上面将其购买的第一个车库登记为“储藏室”。为此，康某将潍坊市某房地产开发有限公司诉至奎文区人民法院，由于其诉讼请求是“将房产证上登记的储藏室变更为车库”，所以奎文区人民法院于2012年9月3日出具判决“原告要求将产权证上登记的储藏室变更登记为车库的诉讼请求，因该行为系有关行政机关的具体行政行为，不属于民事诉讼的审理范围，本案依法不予处理”，驳回其诉讼请求。
后康某于 2013年4月24日将潍坊市住房和城乡建设局诉至奎文区人民法院，奎文区人民法院于2015年5月18日做出判决，该判决记载“从涉案房屋规划许可证和实际设计建造情况来看，该房屋自规划设计至建造完成，其附房一直是按照储藏室来设计和建造，而房屋所有权证记载的房屋及其附房的用途也应根据房屋规划许可证和所附图件确定的用途来界定，因此，被告对涉案房屋的权属登记正确”。
在此期间，康某就其购买的第二个“车库”另诉，将潍坊市某房地产开发有限公司同时告上奎文法院，经一审二审后，败诉。
【代理意见】根据当事人的叙述和其提供的判决书，首先说一下当事人在整个事件中存在的问题及后果：问题——其没有聘请专业律师1、诉状系自己起草，所以导致其第一个诉讼的诉讼请求错误，被法院驳回后又走行政诉讼，耽误的时间，浪费大量的人力财力；2、第二个民事诉讼的诉讼请求也有错误，所以经过一审、二审后再审的诉讼请求很难写，如果按照原诉讼请求写，可能继续败诉，如果有变动可能会不予受理再审请求；3、当事人提出申请法院调取证据申请书，法院以不是本院调取范围为由予以驳回，关键是该请求也没有在庭审笔录中出现，现在很难证明当事人当时有提出该申请；4、庭审中辩论环节就跟本没有什么优势可言，抓不到重点，一直是对方占主动，康某将不利于自己的证据一并提交，被对方利用。
再讲一下案件事实部分，可以肯定康某购买的“车库”实际上是个储藏室。潍坊市某房地产开发有限公司在没有变更规划的情况下，私自将储藏室当成车库对外销售，属于欺诈行为。但是，该案中康某是否存在损失？损失如何计算？康某在单独购买的车库协议中承诺不办理产权证，是否影响其就该单独的车库主张权利？
本人认为首先，“诚实信用原则”是现代民法的最高指导原则，也是《合同法》的一项基本原则，是整个民法领域的“帝王条款”，地产公司隐瞒事实真相，把备案登记的储藏间当成车库对外销售，是一种明显违背诚实信用原则的行为，应承担因此给康某造成的损失。其次，双方签订的购买协议虽然记载乙方自愿不办理该车库产权，但此约定是申请人对自己权利的处分，不是被申请人违背诚实信用原则的理由。一审、二审判决均将再审申请人的权利和被申请人的诚实信用义务混为一谈，不符合法律等相关规定。最后，虽然涉案小区南北储藏间建造结构上有所差别，但是差价已经超出当地正常储藏间的价格的三倍还多，显失公平，应与退还康某因欺诈而遭受的损失。
并且，根据国家质量技术监督局、建设部制定的《住宅设计规范》4.4.2条以及《汽车库建筑设计规范》4.1.13条等相关规定中都有明确数据标准，微型车、小型车汽车库最小净高不得小于2.2米。其中，净高指楼地面表面至顶棚或其他构件底面的距离，未计入设备及管道所需空间。康某所购“车库”入口处根本达不到2.2米，再加上拉门的高度，小型越野车都无法进入。
【案件结果】经过反复斟酌后，已经帮助当事人分别起草了诉状和再审申请书，积极帮助当事人维护了自己的合法权益。
【案件思考】：1、针对当事人而言，如果是想切实维护自己利益，而不是抱着“反正自己没事，闲着也是闲着”的心态诉讼，请聘请专业律师。很多当事人喜欢耍小聪明，总以为详细咨询一下就能自己解决专业法律问题，我只想说：如果真的那么简单，我们就都不用辛辛苦苦地去通过被誉为“天下第一大考”的司法考试了。
2、就本案而言，开发商虽然有欺骗的行为在里面，但是从现场来看，南北储藏间确实存在较大差异。如果开发商可以明确以高价的储藏间对外销售，也就会避免这场官司。毕竟合同是在双方当事人自愿的基础上签订的，一个可以停小型轿车的储藏间大家也都会愿意花高价购买，何苦欺骗！
李晶律师咨询电话：18853693351
