李x等诉常州xx房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
李x等诉常州xx房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
江苏省常州市武进区人民法院
民事判决书
(2013)武山民初字第333号
原告李x。
原告吴xx。
被告常州xx房地产开发有限公司。
第三人唐xx。
原告李x、吴xx诉被告常州xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）、第三人唐xx商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组合合议庭审理，公开开庭进行了审理。第一次开庭两原告的委托代理人刘xx、被告正明公司的委托代理人贺x和徐xx到庭参加诉讼，第二次开庭两原告的委托代理人刘xx、被告正明公司的委托代理人贺x和徐x、第三人唐xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李x、吴xx诉称，两原告在2009年8月份购买了被告开发的延陵华苑S6-8＃商铺，并在同年8月26日支付了购房款人民币65万元，后两原告与被告在2009年10月26日签订购房协议一份，被告在2009年8月26日将上述房屋交付给原告，原告也使用至今。原告李x在2010年2月22日又支付了购房款人民币5万元整，后两原告一直催被告办理银行贷款事宜，但被告至今未能为原告办理好银行贷款事宜。原告在2013年3月份得知被告已将上述房屋卖给了第三人，被告的行为严重侵害了两原告的合法权益，故现起诉要求被告继续履行房屋购买协议，确认座落于常州市武进区郑陆镇延陵华苑编号为S6-8号的商铺归原告所有；要求被告承担本案全部诉讼费用。
被告正明公司辩称，双方签订的协议属于商品房买卖的预售合同，并非正式的商品房买卖合同，根据我们国家商品房销售管理办法第十六条的规定，商品房买卖合同主要条款应该包括当事人的名称、商品房的基本状况、总价款、付款方式、付款日期、交付日期、交付条件、面积差异的处理、办理产权登记的相关事宜、供水供电供气等基本配套条件、解决争议的方式，而原、被告双方签订的协议并没有对这些主要问题进行约定，并不符合我们国家所规定的商品房买卖正式合同的相关要求，所以我方认为原、被告双方针对房屋买卖未达成正式的房屋合同；在2013年3月份时，经协商原告放弃购买本案所涉商品房，由被告退还已收取的房款，此后，被告将这个房屋另行出售给了第三人并签订了正式商品房销售合同，我方认为被告并不存在违约行为；被告是以128万的价格另售给第三人，而这128万元与原、被告双方约定的房屋总价款仅相差3.5万元，从这个价格上也可以看出被告并不存在为了赚取高额差价而恶意违约；本案件属于合同之诉，原告要求判令商铺归原告所有的请求没有法律依据。
第三人唐xx陈述，我是在已经问清楚原告确实不想要购买该房屋后我才购买了这套房子；我与xx房产公司签订了房屋买卖合同，我坚持要购买。
经审理查明，
2009年10月26日，两原告分别与被告签订购房协议，协议约定：“乙方（李x、吴xx）在甲方（xx公司）开发的延陵华苑小区内所购买的商铺，编号为S6-8#号，该套商铺总价为124.5万元，面积为226.6平方米，甲方已收取乙方房款共计65万元（李x：25万；吴xx：40万）。待甲方与银行协商好贷款事宜后乙方再与甲方签订商品房买卖合同，同时甲方协助乙方办理银行贷款手续。甲乙双方签订了商品房买卖合同，甲方协助乙方办理好银行贷款手续后，本协议自动失效。待该项目各项验收结束后，可以办理房产证时，甲方为乙方办理房产证。”在协议签订前，2009年8月26日两原告已经支付被告房款65万元，后又于2010年2月22日支付房款5万元，余款尚未付清。协议签订后，正明公司将尚未竣工验收的编号为S6-8#号商铺钥匙交付原告李x、吴xx，两原告将商铺租赁给第三方使用至今。另查明,
xx公司开发的延陵华苑小区土地为国有土地性质，已取得规划许可证和商品房预售许可证。另查明，2013年3月11日正明公司与第三方唐xx签订了商品房买卖合同，将编号为S6-8#号商铺出售给唐xx，约定交付日期为2013年5月28日，因商铺尚未办理竣工验收手续，商铺尚未办理过户登记手续。现原告李x、吴xx起诉要求被告xx公司继续履行房屋购买协议，确认座落于常州市武进区郑陆镇延陵华苑编号为S6-8号的商铺归原告所有，同时在庭审中表示不再需要正明公司协助办理贷款手续，可以直接支付现款。
以上事实有原告提供的购房协议、收款收据、房屋租赁协议，被告xx公司提供的商品房买卖合同、预售许可证、土地证复印件、退还房款通知书、EMS回单，法院调查工作记录以及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。判断商品房买卖中协议的性质究竟为预约合同还是本约合同，最主要的看此类合同是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本案中，原、被告双方签订的《购房协议》对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、商品房总价款、办理房产证事宜进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。相对于被告与第三人签订的商品房买卖合同，两份商品房买卖合同均未办理房屋所有权转移登记，本案中两原告与与被告之间签订的商品房买卖合同成立在先，且在协议签订后，xx公司将房屋钥匙交付两原告，两原告也将商铺租赁给第三方使用。综上，对于两原求被告正明公司继续履行《购房协议》的主张，本院予以支持。对于原告主张的要求确认座落于常州市武进区郑陆镇延陵华苑编号为S6-8号的商铺归原告所有的主张，因该房屋尚未办理所有权转移登记，原告的主张无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、常州xx房地产开发有限公司继续履行其与李x、吴xx于2009年10月26日签订的《购房协议》。
二、驳回原告李x、吴xx的其他诉讼请求。
案件受理费16005元，由原告李x、吴xx共同负担6005元，被告常州xx房地产开发有限公司负担10000元，被告负担的费用于本判决生效之日起十日内向原告付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行江苏银行常州分行营业部，账号：80402016138963）。
审 判 长 葛 峰
人民陪审员 沈 中 才
人民陪审员 俞 阿 兴
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 刘 洁
