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上海某实业有限公司与方某房屋租赁合同争议案
发布日期:2016-11-18    作者:110网律师
案件类型:合同

办理方式:诉讼


承办人:余金龙律师(被告代理人)





案件摘要


原告方某与被告上海某实业有限公司就房屋租赁等事宜发生争议,方某于2013712日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。


原告方某诉称:案外人陈某于2008322日将坐落在浦东新区崮山路9983号楼4层房屋与被告签订了《房屋租赁合同》一份,约定,房屋租赁为5年,自2008322日至2013321日,承租房屋用于开设网吧,年租金为30/年,支付方式为付六押一。合同到期之后可以续签,续签的租金递增幅度为5%。陈某承租第三年,也即在20116月由于网吧生意清淡,入不敷出,遂找到原告,双方就合同概括转让达成一致。事后,原告接手房屋后,对网吧场所进行了整体改造并增设游戏房。原告向被告发送了合同转让通知一份,被告对双方的转租行为不予认可并拒绝接受租金,双方发生争执并发生斗殴,此事经过片区派出所调解,被告口头承诺接受原告支付的租金。现租期已到期,被告向案外人陈某发送续约通知并且派人告知原告期限已到准备收房。原告认为被告不遵守合同有关续租的约定,无视原告斥巨资装修改造的事实,强行让原告办理房屋,损害了原告的合法权益。请求判令:1.被告按照《房屋租赁合同》有关合同终止的约定,与原告做好结算并退还原告押金(也即案外人陈某交付的押金);2.依法判令被告赔偿原告对租赁房屋投资的装修费用共计582000元;3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。


被告上海某实业有限公司辩称:1.原被告之间并非房屋租赁关系,被告与案外人陈某存在着租赁关系,原告只是陈某的代理人,原告与陈某之间的合同概括转让不生效。本案中,原告与案外人陈某未尽合同一方主体即被告的书面同意,签订概括转让协议,将案外人在《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转让予原告,在法律上不生效,被告与方某之间的租金以及租赁相关费用的结算不代表被告承认原告的概括受让行为,原告只是陈某的受托人,原告在本案中的诉讼主体不适格;2.被告到期收回承租房屋是行使物权的合法行为。被告按照与陈某签订的《房屋租赁合同》的有关到期续签约定:租期到期前,承租人应提前一个月向出租方申请续租,被告向陈某致发了公函,询问陈某续租意向。陈某在规定的期限内没有回复,视为陈某并无续租意向,租期到期后,被告有权要求承租人搬离房屋,并且被告已经给予承租人一定的腾房宽限期,承租人在宽限期内不予搬离,被告采取断水断电措施合情合法;3.原告主张被告赔偿装修损失费没有任何依据,原告在没有征得合同一方即被告的书面同意下,擅自受让的权利义务,并且在无原告的书面同意下私自斥巨资对房屋进行装修改造,让被告承担装修损失没有任何依据。





处理结果


浦东新区人民法院判决如下:1、判决原告诉讼主体不适格;2、诉讼费由原告承担。





法律评析


本案存在以下几个主要争议焦点:


1、双方原告与案外人签订的租赁合同概括转让协议的效力存在着异议。原告认为,双方签订概括转让协议时已经书面通知被告,原告与被告在派出所的调解笔录上达成协议,即被告接收原告支付的租金,允许原告经营到租期到期视为被告同意其与陈某的概括转让行为;被告认为:被告接受原告支付的租金并且出具发票给原告不视为被告同意其概括受让,被告只是将原告视为承租方陈某的合法代理人即代理其承租管理房屋、支付租金等,并未向原告出具任何同意其概括受让的书面内容。根据合同法关于合同概括转让的规定,合同概括转让须征得合同相对方的书面同意。故原告不得受让案外人在租赁合同项下的权利义务,原告与被告并无租赁合同关系,原告不得基于房屋租赁合同向被告主张任何权利。法院认为:按照合同法关于合同概括转让的规定,合同一方概括转让其在合同项下的权利义务理应征得相对方的书面同意,本案中,陈某在没有征得被告相对方的同意,私自转让合同,在法律上不产生转让的效力。


2、双方对被告出具给原告的租金发票的行为性质存在异议。原告认为:被告尽管没有书面同意其与陈某的转让行为,但是其收取原告支付的租金视为在行动上接受了原告的概括受让行为。被告认为:其虽然向原告出具租金发票是基于如下两种原因:一则是规范财务的行为,被告在收取原告支付的租金理应按照财务法律法规向支付人开具发票入账,况且被告是以原告作为被告的代理人来收取此笔租金。二则是被告在开具发票的抬头上虽然写着付款人的名称即原告名下的公司名称,但是在括号后也注明是陈某委托支付,正好印证了原告是代为支付的行为。法院认为:被告出具发票的行为只是规范财务的行为,按照发票管理法规,被告理应向付款人开具发票,且被告在发票付款人的抬头处注明是陈某委托支付,印证了被告出具发票不是接受原告概括受让租赁合同项下权利义务的行为。
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