北京某教育咨询有限公司诉张某房屋租赁合同纠纷案
原告北京某教育咨询有限公司。
法定代表人李某，总经理。
被告张某。
原告北京某教育咨询有限公司（以下简称教育咨询公司）诉称，我公司与被告代理人高某及北京某房地产经纪有限公司于2012年6月19日签订《房屋租赁合同》。我公司以每月4万元的价格承租了位于本市海淀区××室房屋用于经营活动，租赁期限2年，我公司缴纳了房屋租金和押金。在我公司对房屋刚刚装修完毕还未使用时，被告代理人高某便于2012年7月26日通知我公司要求解除租赁合同并将房屋门锁更换，造成我公司无法使用承租房屋。我公司租赁该房屋系用于开设辅导班，因被告的违约行为造成承租房屋无法及时使用，使得我公司无奈将已收取的辅导费共计920400元退还。同时由于租赁了被告的房屋，我公司还将租赁的位于本市海淀区××房屋退租，并支付了58500元的违约金。租赁合同不能继续履行后，我公司多次找到被告协商解决，但被告始终置之不理。为维护我公司的合法权益现诉至法院请求：1、判令被告向我公司支付违约金8万元；2、判令被告赔偿其违约行为给我公司造成的各种经济损失1 231 584.96元；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告张某辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告虽然签订了租赁合同，但经双方协商一致解除了合同，双方对损失及保证金的退还进行明确的约定，并签订有书面协议。协议签订后，我方还依照协议履行了部分义务，但后来由于原告方提出了额外的赔偿要求导致协议没有全部履行完毕。我方愿意继续与原告调解解决，但需要原告剔除不实的赔偿主张。
经审理查明，2012年6月19日，张某作为出租方（甲方）与承租方（乙方）教育咨询公司、居间方（丙方）北京某房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》一份。主要内容为：1、张某将自己名下位于本市海淀区××建筑面积195平方米的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给教育咨询公司。2、租赁期限自2012年7月9日起至2014年7月8日止，为期2年。3、月租金4万元，保证金4万元。4、合同签订后，由甲方向丙方支付居间服务费25
200元。5、合同有效租赁期内，若甲方单方终止本合约，则甲方需向乙方退还2个月押金并赔付2个月租金；若乙方单方终止合约，则乙方所付押金作为赔偿金不予退还。合同落款处有张某及其委托代理人高某的签字，盖有教育咨询公司的合同专用章。
上述合同签订后，教育咨询公司共向张某交纳了2个月租金及相当于两个月租金的押金共计16万元。教育咨询公司在合同签订后对涉诉房屋进行了装修和改造。2012年7月26日，张某向教育咨询公司送交《解约通知》，主要内容为：张某提出提前解除合同，要求教育咨询公司在该通知送达之日起三个月内搬离该房屋，张某同意双倍返还教育咨询公司支付的租赁保证金共计16万元。
2012年8月5日，张某作为甲方与乙方教育咨询公司签订《房屋租赁解除协议书》，主要内容为：“1、甲方因个人原因需提前解除双方于2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》。2、双方同意提前解除合同。3、甲方同意一次性赔付乙方装修、增添设施、设备及收回房屋后给乙方公司造成诸如正常经营性业务收入损失、（搬迁、寻找房源及重新装修）等花费的时间损失、公司人员工资待遇损失等各项直接经济损失和费用共计38万元。4、交付租赁房屋时，甲方同意返还乙方已支付的房屋租赁保证金以及已支付租金共计16万元。5、以上各笔款项合计54万元，甲方应于本协议签署之日起三日内以银行转账、汇款方式支付至乙方指定账户。6、本协议作为双方签署《房屋租赁合同》之补充协议，至甲方支付完全部款项、乙方返还租赁房屋后终止”。该协议书落款处有张某签字及教育咨询公司加盖的公章和该公司法定代表人李某的个人名章。
2012年8月17日，李某某向张某出具手写收据一份，主要内容为：“今收到张某退还的租用北京市海淀区××租金及押金16万元”。
诉讼中，教育咨询公司为证明自己的赔偿主张，提交了各项经济损失的证据材料：1、该公司与北京某建筑装饰工程有限公司签订的装修施工合同及工程报价、发票，涉及工程造价121781.96元。2、该公司为开展装修向物业交纳的泄水费400元、施工管理费1950元、施工水费100元的发票，涉及金额共计2450元。3、该公司为涉诉房屋定购地毯所签订的订货合同，涉及定金100元。4、该公司与北京某防火技术有限公司第二分公司签订的《消防系统改造合同书》及收据，涉及金额44000元。5、该公司与北京某制冷设备有限公司签订的工程施工合同书及收费发票，涉及金额21268元。6、购买五金电料发票一张，涉及金额3085元。6、该公司与陈某签订的《房屋出租协议》及《解约协议》，涉及合同解约违约金58500元。7、该公司培训费收据及退费单各九份，涉及退还学员培训费共计920400元。退费时间发生于2012年7月28日至2012年8月8日期间。其中，2012年7月28日至2012年8月5日期间涉及的退费为五笔，涉及退费金额为534000元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、委托授权书、房屋所有权证、付款凭证、解约通知、解约协议、退费单、房屋租赁解除协议书、收据、工程施工合同及装修票据等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，教育咨询公司与张某就涉诉房屋租赁问题于2012年6月19日签订的《房屋租赁合同》以及于2012年8月5日签订的《房屋租赁解除协议书》均属双方当事人真实意思表示，上述合同及协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照有关约定履行各自义务。
根据《房屋租赁解除协议书》的约定，在张某单方提出提前解除房屋租赁合同后，经双方协商一致同意解除房屋租赁合同。就合同解除，张某承担违约责任的方式，双方亦通过协议形式进行了明确约定。就此，双方应按照《房屋租赁解除协议书》的约定履行。
现教育咨询公司就房屋租赁合同关系的解除，在诉讼中向张某提出的各项赔偿主张，系单方对解除合同协议书效力的否认。因此，是否支持教育咨询公司的诉讼请求，法院必须审查两个事实：一是，教育咨询公司与张某于2012年8月5日签订的《房屋租赁解除协议书》是否有效；二是如果上述解除协议书无效，教育咨询公司在本案中提出的各项诉讼请求是否具有合法依据。
就双方于2012年8月5日签订的《房屋租赁解除协议书》的效力问题。前文已认定，该协议书系双方当事人真实意思表示，协议书内容未违反法律、行政法规的强制性规定。协议书签订后，张某于2012年8月17日向教育咨询公司返还了房屋租赁保证金以及已付租金共计16万元，教育咨询公司对张某返还的上述款项予以收取并出具了收据。上述行为说明，双方亦在协议书签订后按照协议书约定的内容开始履行义务。进一步证明该协议书系双方当事人的真实意思表示。虽然在2012年8月17日双方履行协议书约定的部分义务后，未继续按照协议内容履行，但根据协议约定和相关法律约定，上述未继续履行行为并不影响协议书效力。教育咨询公司与张某于2012年8月5日签订的《房屋租赁解除协议书》应属合法有效，对本案双方当事人仍旧发生法律效力。教育咨询公司在诉讼中单方主张上述解除协议书无效，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
在协议书有效的前提下，双方权利义务关系以及违约责任应根据协议书的约定确认。故教育咨询公司在本案中另行提出的各项赔偿请求的合理性已不是本院审查的重点。但由于教育咨询公司坚持相关诉讼请求，本院认为有必要在此对其主张合理性的欠缺做进一步分析。合理性欠缺之一，教育咨询公司与张某于2012年8月5日签订的《房屋租赁解除协议书》以书面约定方式就张某单方提前解除的行为给教育咨询公司造成的各项损失的赔偿作出了一次性赔付的约定，且该约定中还明确提及涵盖了“乙方装修、增添设施、设备及收回房屋后给乙方公司造成诸如正常经营性业务收入损失、（搬迁、寻找房源及重新装修）等花费的时间损失、公司人员工资待遇损失等各项直接经济损失和费用”。上述书面约定系双方当事人经平等协商后对合同解除后续问题的一揽子解决方案。而教育咨询公司在本案诉讼中，无视双方合意，甚至无视该公司已经作出的对赔偿方案的认可，另行提出类似范围的赔偿主张，显然缺乏合理性。合理性欠缺之二，进一步分析教育咨询公司提出的各项赔偿请求，其中教育咨询公司于2012年7月28日至2012年8月8日期间向其学员退费920
400元在总的损失数额中占重大比例。但根据事实发生的时间，双方签订解除协议书时，上述退费已完成58%；教育咨询公司依据解除协议书收取张某返还的16万元并给张某出具收据时，上述退费均已完成。故，在暂不讨论上述退费是否属房屋租赁合同解除导致的合理损失的前提下，仅就事实发生的时间顺序，可以确认，上述退费均并非教育咨询公司在张某不如约履行解除协议书后才发生、发现甚至才获知的情况。类似事实同样适用于教育咨询公司在本案中提出的其他赔偿主张。就此，教育咨询公司同意一揽子赔偿在先，就同样问题另行在诉讼中提出主张在后，上述行为违背合同履行的诚实信用原则，缺乏合理性。合理性欠缺之三，教育咨询公司提出的赔偿主张，与其提交证据材料加以佐证的实际数额存在出入。教育咨询公司在诉讼请求中提出的损失赔偿总额为1231584.96元，但其提交的用以证明其经济损失的全部证据材料涉及金额总计为11718584.96元，两项对比相差6万元。无任何证据材料支持的诉讼主张，亦属于缺乏合理性的主张。
基于上述审查结果和事实情况。本案双方当事人在房屋租赁合同解除后的权利义务，应根据双方于2012年8月5日签订的《房屋租赁解除协议书》确定。根据该协议书约定，张某应于协议签署之日起三日内将全部赔偿款共计54万元支付完毕，但张某仅于2012年8月17日向教育咨询公司支付了赔偿款16万元，剩余款项均未支付。对此虽然诉讼中张某提出未按时履行赔付义务系因为教育咨询公司额外提出赔偿要求。但张某并未对上述主张提交证据加以证明，故本院对张某的这一抗辩主张不予采信。张某未按时支付剩余赔偿款的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，即应向教育咨询公司支付剩余赔偿款38万元。教育咨询公司在本案中提出的各项赔偿主张，超出38万元的部分，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、张某于本判决生效后十日内，给付北京某教育咨询有限公司合同违约赔偿款三十八万元；
二、驳回北京某教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千三百零二元，已由北京某教育咨询有限公司预交；由北京某教育咨询有限公司负担五千八百九十四元；由张某负担二千四百零八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审判员:王某
