吴某诉北京某房地产公司房屋租赁合同纠纷案
承租人痛失“部分”定金买教训
——立约定金的性质及定金数额的认定
1.案情简介
2007年7月30日，吴某与北京某房地产开发有限公司（以下简称甲公司）签订《租赁定金收付书》，约定，吴某承租甲公司开发建设的商品房，该房屋位于朝阳区某大厦7层851号房，面积共34平方米，租金合计16500元每月；双方正式签订《商贸用房租赁合同》的时间由甲公司另行通知吴某。双方签订《租赁定金收付书》当日，吴某向甲公司支付定金10万元。2009年2月份，房地产公司通知吴某在接到通知后十五日内办理入住手续。
吴某看房后，认为该大厦入住率较低，便未办理入住手续。后甲公司以吴某未及时办理入住手续为由，拒不退还定金，双方发生纠纷。
2.争议焦点：
2.1如何认定涉案定金的性质及双方的权利义务？
2.2若吴某违约，甲公司收取的定金是否都不予退还？
3.律师评析：
3.1涉案定金是立约定金，双方应按约定及时就签订争议租赁合同事宜进行洽谈
《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
根据上述规定，吴某支付给房地产公司的定金属于立约定金，其目的是为了保证双方能够按时签订正式的房屋租赁合同。如果一方违约导致无法签订房屋租赁合同时，该定金是对守约方的保护和救济。具体来说，如因吴某的原因导致未能订立正式的租赁合同，则吴某不能收回定金；如因甲公司的原因导致租赁合同合同不能签订的，则房地产公司要双倍返回定金；如因不可归责于当事人双方的事由，导致租赁合同未能订立的，则房地产公司应当将定金退还吴某。
本案中，只要吴某在约定的时间去和房地产公司洽谈具体的租赁合同事宜，对于吴某而言，就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的租赁合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”。但在本案中，吴某接到通知后并未及时与甲公司进行洽谈，而是以入住率较低等事由不办理入住手续，吴某未能履行自己应尽的合同义务，因此甲公司有权拒绝退还相应的定金。
3.2甲公司收取的定金过高，违反了法律规定，过高部分应与退还
本案中，房屋租金为每月16500年，租赁合同一年一签，一年租金为198000元，甲公司收取定金100000元。
《担保法》第91条规定，“定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第121条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的数额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。”
据此，房地产公司应收取的定金数额最多为198000元的20%，即39600元，而房地产公司却收取定金100000元，额超过法定数额达60400元，对超过主合同标的数额20%的部分，法院不应支持，甲公司应退还吴某定金60400元。
4.风险提示：
日常生活中，双方交易时，当事人一定要明确自己的法定、约定义务是什么并要依法履行，保存有关证据，以便更好的维护自身的权益。
本案中，若吴某在接到入住通知后，及时与房地产公司进行洽谈，并保留有关洽谈的证据，即便最终双方没有签订正式的租赁合同，吴某也能拿回自己支付的全部定金。
若双方签订的合同条款显示公平，一方当事人应及时行使变更权、撤销权，否则到头来吃亏的只能是自己。
宋晓锋，河北定州人士，管理学学士，法律硕士，现系北京市丹宁师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁。
单位地址：北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层
咨询电话：13121692405，E-mail:on148@126.com
