XXX与北京XX房地产有限公司商品房合同纠纷案
XXX与北京XX房地产有限公司商品房合同纠纷案
本案要旨：
本案涉及到商品房认购的法律效力。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
简要案情：
2007年11月13日，被告XX（北京）房地产有限公司售楼处与原告XXX签订《车库认购书》约定，在被告未取得售房资格前，原告自愿无息借款给被告，其享受在本协议签订之日可优先选车库；原告选定被告的车库为“XXXX”负一层，砖混结构，序号为1号；总价款159000元；原告在签认购书时一次性出借给被告159000元；被告应在农历2008年3月1日前将原告所选定车库交付（除不可抗拒因素及政府行为外），如延期交付按相关规定承担责任；交付标准，内墙、顶蓬水泥砂浆抹灰，地面水泥石子抹平，入库门高级摇控自动门；被告取得合法售房许可后，对双方约定的车库总价、序号，全部按本协议转入正式预售合同，被告承诺本协议中双方约定的事项不变更；签订正式合同后，乙方出借款自动转为乙方购车库款；在签订正式房屋预售合同之前，定购方可随时退车库，双方不承担任何违约责任。除上述内容外，双方还对办理权属证书的税、费的承担、大修基金的收取等进行了约定。认购书签订当日，原告向被告支付现金159000元。被告出具借据一张。2008年3月，原告发现其所称的1号车库，被被告卖与他人，经多次与被告交涉无果，原告遂诉讼来院。
本案的争议焦点是：原被告签订《车库认购书》是否属商品房销售合同。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告与被告签订的《车库认购书》，虽然明确了房屋总价款、交房时间、房屋的状况（交付标准）、产权登记等相关事项，但原告未向被告支付购房款，而按上述司法解释规定，出卖人收受购房款是必备要件，被告虽然收取了等同于购房总价款的现金159000元，但《车库认购书》约定的是借款，且认购书同时约定，原告可随时退还车库，而原告退还车库时只能向被告请求返还借款。因而原被告在认购书中约定的包括房屋交付时间等内容均是将来签订合同应约定的内容，双方就车库买卖达成的只是缔约的合意，没有交付的内容，是诺成性合同，不是商品房买卖合同。原告按商品房买卖合同对被告的请求应予驳回。遂判决：驳回原告刘利国的诉讼请求。
我们在接到原告委托后认为，由于开发商当时并未取得预售许可，因此只能以借款的形式收受房款，该认购书应该属于商品房预售合同。因此我们提出了上诉。
二中院审理后认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案上诉人（一审原告）与被上诉人（一审被告）签订的《车库认购书》，明确了房屋总价款、交房时间、交付标准、产权登记等相关事项，上诉人也按认购书向被上诉人支付了购房款，该认购书具备了商品房买卖的主要条款。认购书上虽然记明的是借款，那是因为被上诉人在签认购书时尚未取得商品房预售许可证，上诉人也不可能无故向被上诉人支付借款，且未约定利息，因此，本案中上诉人支付给被上诉人的159000元应认定为是房价款，而不是借款，故本案是商品房买卖合同。被上诉人将负一层1号车位（调整后的8号车位）卖给他人，属一房二卖，被上诉人应承担一房二卖的责任，被上诉人除返还上诉人的购房款外，还应赔偿上诉人已付购房款一倍的损失。
律师建议：
商品房买卖在人们的日常生活中是一件大事，购房人在购房时一定要注意看清楚和开发商签订的合同条款，发现有疑问的情形，要及时请求开发商做出明确说明，并记录在案，这样如果在日后发生纠纷，就可以作为支持自己诉求的凭证。
张海亮律师
北京市安中律师事务所执业律师
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