山东泰中律师事务所  陈万金(法学硕士)

一、案情介绍
    甲出租车公司拥有一临近国道的加油站，2007年4月，由于国道扩宽将加油站拆除后，需要在原址后移重建。出租车公司考虑到公司资金困难想将该加油站场地及加油站经营权转让给个人乙。双方经协商签订了如下合同：
    1、甲出租车公司将原加油站场地出让土地6亩、平房10间300平方米及加油站经营权全部转让给乙，转让价款为700万元；
    2、签订合同后5日乙缴纳定金5万元，加油站改建的规划批件、再建工程手续及开工许可证手续由乙负责，费用也由乙承担，甲应当及时提供相关材料和证明；
    3、加油站的建设规划、建设建筑、建设费用、验收全部由乙负责，甲方不得干预；
    4、加油站竣工后10日乙支付甲公司转让款400万元，甲公司负责办理土地、建筑物产权转移手续，在30日内，甲乙双方办理完毕加油站的所有经营许可变更手续；
    5、办理完经营许可手续后10内，乙支付甲公司剩余转让款300万元；
    6、违约责任：本合同签字生效后，甲乙双方应全面履行本合同。如一方违约，则向守约方支付总价款20%的违约金，并赔偿因其违约行为给守约行为造成的一切经济损失，未尽事宜或发生纠纷，甲乙双方首先协商解决，协商不成诉诸人民法院裁决。
    7、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。本合同甲乙双方签字盖章后生效。
    合同签订后，乙按约缴纳了5万元的定金，但是在其后的三个月内，并不积极开展加油站的重建业务，没有办理有关建设审批手续，甲公司催促乙， 乙说正在努力办着，由于所有申报文件按规定都是以甲公司名义申报，所以建设项目进展快慢决定权并不在他个人。整个项目就这样拖了下来。此时，甲出租公司由 于资金周转困难，急需一笔资金，想尽快将该项目转让给他人以获得急需的资金，但是与乙协商多次，乙表示不同意解除合同，说同意继续合作。在此情形下甲公司 若想单方解除合同就要承担合同约定的140万元的违约金，此损失巨大，公司无法接受。
    甲公司就此难题咨询多人，无法解决的情况下找到了我，作为专业律师应当怎样解决此难题呢？
    二、我们的方案
    审查合同可以发现，该合同的签订在内容上是不全面的，缺乏操作性，因而也就缺乏制约。若想单方通知解除合同可能要承巨额担违约金的风险。那 么既要终止合同而又不承担违约责任的道路在哪呢？若走合同有效，但条款不明确，不能履行为由，要求解除合同，似乎很牵强，依据法律规定，对于合同条款约定 不明确或者没有约定的，双方可以补充，除非合同主要条款缺乏，当事人又不能达成一致才可以解除合同。
    是否合同无效？那理由何在？是否不符合土地转让条件？《城市房地产管理法》第三十八条规定， 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照 出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。因为该宗 土地其上建有300平方米的房产，而且已经作为加油站建设用地开发，因此符合房地产转让的法律要求。
    分析处理商事合同纠纷，如果只是熟悉合同法、房地产法等民商法规而不熟悉行政法，我们的视野和思路必然受到限制。本案的突破点在于双方签订 的转让加油站场地的合同中转让了作为行政许可的成品油经营许可手续，而法律规定成品油经营批准证书不得仿造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形 式转让。《中华人民共和国行政许可法》第四十九条规定：被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准 的，行政机关应当依法办理变更手续；第八十条规定：被许可人有下列行为之一的，行政机关应当依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）涂 改、倒卖、出租、出借行政许可证件，或者以其他形式非法转让行政许可的。商务部令2006年第23号《成品油市场管理办法》第三条规定规定： 国家对成品油经营实行许可制度；第三十六条规定：成品油经营批准证书不得伪造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形式转让。思路有了，剩下的只是 实施了。
    我们在与对方协商无果的情形下，依法提起诉讼，要求法院确认《加油站场地转让合同》无效，理由如上所述。
    三、结果
    结果比我们预计的还好，对方接到起诉书后，在咨询了有关专业人士后，认为其继续诉讼下去胜诉的可能性很小，又怕甲公司将该加油站项目卖给他 人，于是改变了前期的强硬态度，主动找到甲公司同意废止原来签订的合同，重新按照甲公司的要求签订合同，同意签订合同后先支付400万元的购买款，办理完 土地使用证、房屋所有权证、成品油经营许可证、消防批件、规划批件、再建工程手续后10日付清余款。