房屋买卖合同纠纷请求继续履行有难度
案例概要：
张某与李某签订《房屋买卖合同》，约定，李某将登记在个人名下的房屋出售于张某，价款为人民币500万元，房产有抵押，李某应于合同签订后办理融资赎楼手续，张某应于2015年6月20日支付首期款，并办理资金监管，但在张某支付定金后，李某并未办理融资赎楼手续，构成违约。张某遂将李某作为被告，将抵押权人某银行作为第三人诉诸法院，请法院判令继续履行合同，并按合同约定支付迟延履行金。经法院查明：涉案房屋系2005年12月21日购买，李某与庄某2005年1月25日登记结婚，张某主张涉案房产非夫妻共同财产，但并无证据证明，庄某明确主张不同意转让涉案房产，李某转让房产系因夫妻感情不和擅自处分夫妻共同财产的行为。
裁判规则：
法院认为：张某与李某签订《房屋买卖合同》系双方真是意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。但涉案合同虽为有效合同，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，应归夫妻共同所有，另有规定的除外。涉案房产为李某与庄某婚姻期间购得的房产，依上述规定应属李某与庄某共同财产，庄某为涉案房产的共有人。本案张某并无证据证明李某向张某转让涉案房产事前已经取得庄某授权或事后得到庄某追认，张某、李某之间的《二手房买卖合同》效力不及于庄某。因《二手房买卖合同》的履行必然侵害到庄某对涉案房产的所有权，为此，张某要求继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持，因此，驳回张某的诉讼请求。
律师观点：
因为近年来房地产市场的火爆，导致房价大幅上涨，以至于买卖双方合同签订合同时的成交价与合同履行过程中房屋的实际价值出现较大差异，致使卖方宁可违约，也不愿再继续履行合同。根据《合同法》第一百零七条之规定，继续履行系承担违约责任方式的一种，守约方当然有权要求违约方承担继续履行的违约责任。在本案中，张某请求继续履行合同，但是涉案房产系夫妻共同财产，李某的处分行为并未得到共同共有人庄某的同意，事后亦未获庄某追认，继续履行合同势必侵害到庄某对涉案房产的所有权，法院出于保护其他权利人的考虑，因此法院驳回了张某的诉讼请求。同时，根据《合同法》第一百一十条规定，若涉案房产被多次查封、履行费用过高等其他不适宜强制履行的情况，法院亦不会支持继续履行合同。
