开发商未按期办理房产证违约金如何计算
开发商未按期办理房产证违约金如何计算
作者：叶春红律师
【案件索引】
江苏天旭律师事务所律师叶春红认为，本案的焦点在于商品房预售合同的出卖方是否构成违约，以及违约金是否过低，是否需要调整的问题。另外超过约定部分未约定的违约金的计算问题。
首先，出卖方的违约事实存在。出卖人未在合同约定的商品房交付使用后720个工作日内办理权属登记。具体能够办理权属登记的时间尚无明确期限。
其次，违约金约定是否过低的问题，是否可以调整的问题。我们认为，1%的约定确实过低，既不能起到惩罚作用，也不能维护非违约方的合法权益。但是双方签订的《中山市商品房买卖合同》，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束。
再次，违约金是否低于凌**的损失，需要增加的问题，凌**提供的现有证据，只能证实鸿远公司有违约的事实存在，凌**的损失是多 少，凌**未进一步提供证据予以证实。凌**认为合同约定的违约金低于损失，应予以调整的诉求证据不足。根据商品房买卖交易习惯，约定逾期办理房屋权属证书违约金为已付购房款的1%，也是房屋买卖交易中的习惯做法之一，属于合理范围，不需要调整。
最后，超过约定720天之后的尚无限期的违约责任如何计算违约金的问题。已经超出约定的办证期限两年多，并且何时能办理好房地产权属证书的时间至今也未能确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。对于逾期办理房产证导致凌**的实际损 失额问题，双方当事人均没有充分证据予以证明，难以确定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”
江苏天煦律师事务所律师叶春红律师建议出现房产纠纷，开发商的格式条款对于买受方限制权力的可以主张无效。商品房交易的相关法律具有专一性，所以应当聘请具有熟悉房产法律的律师专门办理。
【案件经过】 作者：叶春红律师
2009年9月20日，凌**（买受方）与**公司（出卖方）签订了一份《中山市商品房买卖合同》，约定凌**向**公司购买位于中山市横栏镇长安北路***的商品房，总价款人民币233045元；出卖人应当在2009年10月28日前将经验收合格的上述商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；买受人须按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需的资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等买受人原因导致不能按期取得房地产权属证书，则出卖人不承担任何责任。合同签订后，凌**向**公司付清了全部购房 款，**公司亦于2010年8月15日将商品房交付凌**使用。因施工单位未提供验收资料，**公司未能办理综合验收手续，楼盘未能进行综合验收，涉案商品 房至今未办理房地产权属证书。2014 年4月4日，凌**向原审法院提起诉讼，请求判令：**公司向凌**支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币24844.51元（以已付房款人民币 233045元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2012年8月1日起至房地产权属证书办理完毕之日止）；本案诉讼费 由**公司承担。
【一审判决】
原审法院审理认为：凌**与**公司于2009年9月20日签订的《中山市商品房买卖合同》，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束。根据合同的约定，**公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料到产 权登记机关备案，协助凌**办理涉案商品房的产权登记手续。涉案商品房已于2010年8月15日交付使用，至今已超过720个工作日，**公司未能协助凌** 办理涉案商品房的产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。**公司也承认有违约事实存在，但双方对违约金的计算方法有争议，凌**认为合同约定逾期办理房屋权属证书违约金过低，显失公平，应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，**公司认为应按合同第十四条第4项的约定计算违约金。
关 于凌**认为合同约定逾期办理房屋权属证书违约金过低，显失公平的问题，属于可申请变更或撤销合同的事由，合同当事人应当在知道或应当知道之日起一年内行使撤销权，合同签订至今已超过1年，凌**未行使撤销权，撤销权已消灭。凌**确认合同条款有效，并据此主张**公司违约，同时又诉称订立合同时显失公平，自相矛盾，也与客观事实不符，凌**该诉求不成立，原审法院不予支持。判决**公司于判决生效之日起七日内向凌**支付逾期办理房地产权属证书违约金2330.45元；
【二审判决】
上诉人凌**不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判**公司支付逾期办理房地产权属证书违约金24844.51元（以已付房款233045元 为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2012年8月1日起计至房地产权属证书办理完毕之日止，暂计至2014年3月31日）。
二审法院认为：酌定鸿 远公司按凌**已付房价款数额，从逾期办证之日起的2013年7月4日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至凌**取得房地产权属证书之日止。撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第232号民事判决；被上诉人中山市**房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起按逾期办理房地产权属证书的实际天数（自2013年7月4日起至凌**实际取得房地产权属证书之日止），以233045元为本金，按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金给上诉人凌**；
【律师点评】
江苏天旭律师事务所律师叶春红认为，本案的焦点在于商品房预售合同的出卖方是否构成违约，以及违约金是否过低，是否需要调整的问题。另外超过约定部分未约定的违约金的计算问题。
首先，出卖方的违约事实存在。出卖人未在合同约定的商品房交付使用后720个工作日内办理权属登记。具体能够办理权属登记的时间尚无明确期限。
其次，违约金约定是否过低的问题，是否可以调整的问题。我们认为，1%的约定确实过低，既不能起到惩罚作用，也不能维护非违约方的合法权益。但是双方签订的《中山市商品房买卖合同》，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应接受合同约束。
再次，违约金是否低于凌**的损失，需要增加的问题，凌**提供的现有证据，只能证实鸿远公司有违约的事实存在，凌**的损失是多 少，凌**未进一步提供证据予以证实。凌**认为合同约定的违约金低于损失，应予以调整的诉求证据不足。根据商品房买卖交易习惯，约定逾期办理房屋权属证书违约金为已付购房款的1%，也是房屋买卖交易中的习惯做法之一，属于合理范围，不需要调整。
最后，超过约定720天之后的尚无限期的违约责任如何计算违约金的问题。已经超出约定的办证期限两年多，并且何时能办理好房地产权属证书的时间至今也未能确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。对于逾期办理房产证导致凌**的实际损 失额问题，双方当事人均没有充分证据予以证明，难以确定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”
江苏天煦律师事务所律师叶春红律师建议出现房产纠纷，开发商的格式条款对于买受方限制权力的可以主张无效。商品房交易的相关法律具有专一性，所以应当聘请具有熟悉房产法律的律师专门办理。
作者：叶春红律师
