职工还用自己名义买房的剩余贷款不能改变房屋所有权的性质
【案情简介】
2007年4月，云南某集团下属某有限公司（以下简称云南某公司）需要购买昆明市官渡区关上街道办事处某小区201、202号建筑面积约330平方米的房屋作为公司办公用房，因公司资金周转问题，不能一次性付款，该公司的职工全某与该公司协商（单位购房不可以按揭贷款），决定以全某的名义购买该两套房屋，首付款由该公司支付，借全某个人名义办理房屋按揭贷款手续，房屋交付后所有的费用由该公司承担，房屋产权证、国有土地使用权证届时办理转为该公司所有，公司不给全某及配偶任何补偿。全某及妻子申某在协议书上签字，该公司在协议书上签字、盖章，同时有公司代表人在该协议书上签字。合同签订后，公司向小区的开发商云南某房地产开发经营有限公司支付了两套房屋的首付款303016元及房屋配套费、契税、维修基金等费用，其他以全某的名义向中国建设银行股份有限公司贷款70万元。上述房屋交付后，由云南某公司装修后用于公司不给，一直使用至今。2008年8月，全某离开了云南某公司，顺利了自己的公司。后上述两套房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证办理到全某的名下，从2007年5月至2014年3月，云南某公司没有定期将款项汇到全某名义办理的银行账账户上，用于缴纳每月的按揭贷款。2014年3月中旬，全某夫妻见房屋涨价较快，便一次性向银行缴纳剩余房屋按揭贷款263142元，将银行贷款结清，并将上述两套房屋的房屋所有权证取走。2014年4月，云南某公司向全某开立的银行账户汇款时，被银行告知房屋贷款已经全部结清，无法继续还款了，云南某公司方知全某将贷款还清，将房产证取走。云南某公知晓上述情况后，曾多次与全某协商，要求尽快将房屋过户给自己，但全某不予理会。为此，云南某公司委托云南东方神律师事务所昆明分所易德祥律师作为该公司的代理人，向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，经过法院审理，判决上述房屋属于云南某公司所有，并判令全某和申某在判决生效后30日内办理房产证及土地证过户给云南某公司。判决下达后，全某及申某不服，向昆明市中级人民法院提起上诉。
【审理结果】
经过昆明市官渡区人民法院审理，以双方签订了以全某名义买房的协议书，该协议书具有法律效力，同时上述两套房屋虽然以全某名义购买，但每月的按揭款、税费、物管费等费用均有云南某公司支付，且合同等购买凭证均为云南某公司保存，云南某公司是实际购房人，全某偿还263142.94元款项的行为属于双方之间的债权债务关系。为此判决昆明市官渡区关上街道办事处某小区201、202号的所有权归云南某公司所有，全某和申某与判决生效后30日内协助云南某公司将上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证报告登记到云南某公司名下。
一审判决宣判后，全某和申某不服，以房产证是谁就是物权人、双方的协议属于委托合同关系、该协议属于违法无效的等理由向昆明市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为本案所涉房屋的首付款及相关税、费以及其后的部分案件贷款均由云南某公司支付，房屋交付后，也由云南某公司实际管理使用。虽然房屋登记在全某名下，但双方签订了协议约定房屋系使用全某名义购房，故房屋的实际购买人为云南某公司。同时，云南某公司支付了大部分房款，故云南某公司为涉案房屋的实际权利人。虽然全某之后恶意偿还剩余案件贷款并取得房屋所有权证的行为不能改变房屋所有权归属。而且双方签订的协议也仅仅是违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，但根据《合同法》第52条规定，违法部门规章并不必然导致合同无效，双方签订的协议属于有效的。遂按照《物权法》第33条及《民事诉讼法》第170条第一款第（一）的规定，判决驳回上诉，维持原判。
【律师点评】
在现代社会中，经常会出现老百姓在购买房屋时，因各种原因比如自己不是本地人、不想将房屋登记在自己名下、自己没有购房资格或者自己没有贷款资格等，借用他人名义购房。这种情况如果发生纠纷，就可以通过向法院起诉确认房屋的权属归属，但按照谁主张、谁举证的规定，实际买房人必须出具相关的证据证明房屋属于自己出资，同时也需要有相关的证据证明房屋属于自己所有。在上述案件中，虽然房屋登记在全某的名下，从表面上来看，房屋确实以房屋所有权证登记为准，一般登记是谁的名字就是谁的。但在本案中，云南某公司和全某、申某签订了协议，约定房屋属于云南某公司、借用全某名字购买房屋并贷款、所有的款项及税收均由云南某公司支付、全某和申某届时将房产证及土地证过户给云南某公司、费用由云南某公司承担。虽然后来全某将剩余房款归还银行，取出了房产证，但此行为不能改变房屋的权属。《物权法》规定了房屋以登记为准，同时第33条也规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”，也就是说，如果各方当事人对物权的归属、内容产生了争议，任何一方均可以向人民法院提起诉讼，由人民法院确认物权的归属及内容。在本案中，云南某公司提供了协议、购房合同原件、贷款合同原件、发票原件、物管费等费用，可以看出该房屋的所有费用均为云南某公司支付。虽然全某、申某辩解协议按照《个人住房贷款管理办法》的规定属于无效，但就《个人住房贷款管理办法》属于部门规章，无权规定合同是否有效，同时就该办法本身来看，也没有单位不可以利用个人名义进行贷款买房的明确规定。协议从双方签订之日起成立，依法成立的合同，从协议签订之日起生效，合同是否无效，需要根据《合同法》第52条规定来评判，如果没有《合同法》第52条规定的4种情形及其他法律、行政法规强制性规定无效的情形，合同属于有效的。所谓法律、行政法规的强制性规定，就是法律、行政法规规定的强制性规范，或者说是法律规范中的强制性规范，是指无条件的、绝对必须遵守的规范，不允许当事人按照自行协议解决问题，只允许执行法律规定的条件。而且《合同法》所称的法律和行政法规，是指狭义的法律和行政法规，也就是全国人民代表大会及常委会根据《立法法》制定的法律，国务院依据《立法法》及《行政法规制定程序条例》制定的行政法规，除此之外的任何机关均无权制定法律和行政法规。即便是法律、行政法规规定的可以由当事人任意选择的法律、行政法规规定的条文，即便当事人有违反这样的条文，也不能必然导致合同无效。
为此，本案一审、二审法院判决是正确的。
附：《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
本文作者(案件承办律师):易德祥律师
