房屋买卖合同的情势变更
房屋买卖合同的情势变更
基本案情：2010年4月10日，邵丽娃、杨溢通过信耀公司订立《房产买卖合同》，约定：邵丽娃购买杨溢位于郑州市XX区XX路的一处房产，总价款为850000元；邵丽娃在签订合同之时支付杨溢购房定金150000元，定金自邵丽娃向杨溢支付首付款时自动转为购房款；首付款为330000元，邵丽娃在2010年5月30日或办理买卖过户递件前，支付首付款余款180000元，余款520000元由邵丽娃向银行贷款后支付杨溢，首付款比例为房屋总价的39%。该《房产买卖合同》同时约定：如邵丽娃所申请贷款因自身原因未能获得银行批准，则按照银行同意发放贷款额度申请银行贷款，并在领取邵丽娃新产权前筹齐首付款差额部分。合同签订后，邵丽娃向杨溢支付定金150000元，杨溢出具定金收条一张。
邵丽娃系非郑州本地居民第二次按揭购房，在向银行申请办理按揭贷款的过程中，2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
案件焦点：房产新政是否会触发情势变更原则的运用
2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，规定“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%…”。
情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或者解除合同的原则。在我国，情势变更原则集中体现在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条中：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。
情势变更原则设立的初衷是考虑到法律具有规范性与滞后性，其无法完全满足社会主义市场经济快速发展的需求，为调节法律规范与社会现实的冲突，以赋予法官一定自由裁量权的赋予极有可能导致权力的滥用，因此我国现行法律对情势变更原则的运用加以诸多限制：1.程序方面，最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》对如何适用情势变更进行了严格的程序上的规定，该通知要求各级人民法院对情势变更务必正确理解、慎重适用、严格适用程序，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院进行审核。这样既可以及时总结经验，指导类似案件的审理，尽可能达到司法的统一、协调与公正、使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，又可以起到监督作用，避免权力滥用。2.使用规则方面，情势变更原则有着极其严格的适用条件：（1）应有情势变更的事实，也就是合同赖以生存的客观情况确实发生变化；（2）须为当事人所不能预见；（3）情势变更必须不可归责于合同成立之后，履行完毕之前。这是一个重要的时间要件。如果订立合同时就已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险；（5）还有一个很重要的条件，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。
那么，本案中房产新政是否会触发情势变更原则的运用？首先，房产新政并不会改变合同赖以生存的客观情况。本案中邵丽娃贷款购买第二套住房的首付比例因新政的出台从39%增加为50%，而11%首付款的增加并不能成为改变合同“敕以生存”的客观情况的决定性要素。其次，房产新政的出台并非不能预见。邵丽娃与杨溢于2010年4月初订立合同，此时房价问题已成为社会关注的热点，国家对于控制房价的趋势也非常明显，并且07年曾出台过类似的房产政策，因此房产新政的出台并不属于不可预见的范畴。最后，房产新政并不会导致显失公平。“公平原则”房产新政的出台既不影响杨溢住房所得价款，亦不影响邵丽娃娃购房所支付价款（首付的提高还可减少货款利息），并不会造成双方利益失衡的局面。
此外，情势变更原则作为补充性的民事法律关系调整手段，其适用的前提是要遵守意思自治原则的优先性。本案中，邵丽娃与杨溢在《房产买卖合同》中约定：如邵丽娃所申请贷款因自身原因未能获得银行批准，则按照银行同意发放贷款额度申请银行贷款，并在领取邵丽娃新产权前筹齐首付款差额部分。该约定系双方自愿达成，是双方意思自治的体现。因此，邵丽娃在受房产新政影响不能足额获得银行贷款的情况下，须按照约定履行补齐首付款差额的义务。该条款实质上是合同双方在贷款风险上进行可能的预见，排除了情势变更原则适用条件中的“不可预见性”，在此情形下情势变更原则受到合同条款的排除，不能违反意思自治原则的优先性而贸然使用。
