房屋买卖合同中的无权处分问题
【案情简介】
何婉与张天原系夫妻关系，2002年张天因徇私枉法罪被判有期徒刑6年。2006年5月，何婉让李贤冒充张天到公证处办理了委托代理公证，该委托书载明，张天与何婉同意将张天名下、夫妻共同所有的502号房屋出售，张天自愿委托何婉为其代理人办理房屋出售的一切事宜，且何婉有转委托权。2006年6月何婉委托李贤将该房屋卖给陈炫，购房款为180万元.此后，陈炫入住了502号房屋，并于2006年7月17日取得了该房屋的所有权证。2007年11月，何婉与张天离婚。后张天出狱，起诉至法院，请求判令该买卖合同无效。
【律师解析】
何婉擅自将属于夫妻共同财产的诉争房屋出售，侵犯了共有人张天的权利，其行为属于无权处分，故其委托李贤以张天的名义与陈炫签订的房屋买卖合同无效。而作为买受人陈炫在购买诉争房屋时，已尽到必要的审查注意义务，其有理由相信张天同意出售诉争房屋，同时也已支付了合理的房屋价款，并取得了该房屋的所有权证，故应认定陈炫系善意取得房屋。
【律师提醒】
本案是适用无权代理还是适用无权处分，应当看当事人的选择。无权代理涉及被代理人、行为人、相对人，无权处分涉及权利人、无权处分人、第三人。所以适用何种救济要看张天（被代理人、权利人）和陈炫（相对人、第三人）的选择。本案中，张天认为何婉私自卖掉属于夫妻共同财产的房屋，因此作为原告提起诉讼。通过对当事人的选择和其诉讼主张的分析可以认定张天选择的是无权处分的救济方式。如果陈炫提出表见代理的抗辩意见，那么法院还不得不面对两种救济方式的衡量与选择。但是陈炫没有提出该抗辩，其主张善意取得，因此最终法院认定了何婉的无权处分行为。
