规划变更引发房屋买卖合同纠纷案
建纬律师事务所长沙分所熊煜律师 一、案件基本事实 原告诉称，1995年8月10日，原、被告签订了房屋买卖合同，同时，被告向原告提供了售楼书、规划平面图及南光花园住宅户住户手册。合同约定：原告购买被告位于深圳市南山区南光花园3栋606房，建筑面积90.62平方米，总价款人民币389575元；被告出售的南光花园房地产须按深圳市国土规划局1993年11月17日批准的建筑图纸完成建设工程；被告出售的房地产位于地块编号为T104-66的土地及公共设施，为该地域范围的房地产权利人共同享有，由该土地或公共设施所产生的共同利益归乙方及其他权利人共同享有；作为合同组成部分的小区规划图，表明了南光花园的第五栋房屋南面约4000平方米的土地为小区花园和网球场，同时对小区内的基础设施和公共配套建筑，如停车场、绿化地、庭院布置、小区围墙等均有详尽说明。合同签定后，被告擅自将房屋建为八层，增建面积1500.15平方米，受益人民币（标准价）6303095元全部由被告享有，并在原规划修建小区花园和网球场处建造了第六栋房屋；被告承诺的小区基础设施和公共配套建筑至今没有落实。原告向相关部门反映未果，遂提起诉讼，请求法院判令被告：1、承担违约责任，赔偿经济损失人民币114757元；2、拉起围墙，完善小区内的基础设施和公共配套设施；3、承担本案诉讼费。 二、法院判决 广东省深圳市南山区人民法院民事判决书 （2003）深南法民三初子第2840号 三原告诉被告深圳市南山华庭房屋开发有限公司（以下简称南山华庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼，被告南山华庭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，位于深圳市南山区桂庙路龙岗路北，地块编号为T104-66的南光花园系由被告开发建设。1995年8月10日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：原告（乙方）向被告（甲方）购买南光花园3栋606号房，建筑面积90.62平方米，总价款人民币389575元；甲方出售的房地产主体建筑物为七层框架结构，须按照市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格；甲方出售的房地产位于地块编号为T104-66的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有，由该土地或公共设施所产生的利益归于乙方及其他权利人共同享有，乙方按占地分摊面积承担义务。被告在与原告签约前，向原告提供了南光花园小区规划平面图，其中清楚标明涉案的3、4、5栋住宅楼的方位以及小区花园、网球场、停车场、幼儿园等配套设施和公共设施。合同签订后，原告付清房款，履行了相应的义务。原告向本院提交照片7张用以证明南光花园现状与被告的宣传广告中的承诺不一致，且村民将房屋建入了小区的红线范围内。1999年11月30日，深圳市规划国土局就南山区南光花园商品房业主的投诉作出复函，指出所调整容积率正调查中，并已对花园周边农民建私房进行查处。2000年2月1日，深圳市规划国土局南山分局再次作出复函，内容为：1、1999年4月5日，有关单位联合采取行动，对抢建的违法私房予以强制制止；2、1999年4月8日，我分局向南光花园管理处发出《协助执行通知书》，禁止运送沙石的车辆进入小区；3、1999年5月31日，我分局在南光居民委员会召开停止违法建私房大会；4、1999年8月12日，我分局又会同南山街道办事处联合行动强行拆除了南光村72号7根混凝土柱及一些楼板，并由业主书面保证停止施工。 另查，2002年10月28日深圳市南山区旧村改造开发公司更名为深圳市南山华庭房屋开发有限公司。 以上事实有房地产买卖合同、南光花园小区规划平面图、房款发票、土地使用权出让合同、深圳市工商物价信息中心的咨询证明、深圳市规划国土局《关于南山区南光花园商品房业主投诉的复函》、深圳市规划国土局南山分局承办文件复函、庭审笔录等证据材料在案，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效合同。原告履行了合同约定的付款义务，被告将约定房产交付原告使用并办理了房地产证书。合同中虽没有对相关的基础设施、公共设施作明确的约定，但原告提供的小区规划图中对小区花园、网球场、幼儿园、停车场等配套设施和公共设施明确予以标识，系被告就环境质量向原告作出的明确允诺，对商品房买卖合同的订立足以产生重大影响，应视为要约。该允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告向法庭提供的国土部门对其投诉的答复，佐证了被告没有按照规划图的标准为原告提供相应的配套设施和公共设施，被告的行为已构成违约。故原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定承担违约责任的理由成立。原告要求被告按照购房款3%的比例承担违约责任，比例过高，本院认为，被告在履行了交付房地产并转移了该房地产所有权的情况下，按购房款2%的比例承担责任更为符合公平原则，故对原告超过部分的诉讼请求不应予以支持。原告以小区环境质量问题要求被告退还与小区内第三栋住宅楼相比多收的房款，由于规划平面图中标识的小区环境在房款确定问题上所起的作用，在本案中不够明确，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告称被告在约定的七层建筑结构上加建了第八层，还在小区规划图中小区花园和网球场处建造了第六栋住宅楼，由此获得的收益不应由被告享有，而应当依约由房地产所有权人共同享有。由于加建楼层和第六栋住宅楼建设的合法性以及其是否违反深圳市国土规划局批准的建筑图纸，需要由有相关行政部门予以认定，本院在此不宜处理，当事人对该建筑部分的异议可另寻途径解决。故原告认为其享有被告增建的第八层房屋和第六栋建筑的收益的理由本院不予采纳。对于原告所称的南光花园周边的违章建筑问题，属于行政机关处理的范围，不属于法院主管的范围。关于南光花园的围墙、基础设施、配套设施建设，需要以行政机关处理的结果为前提，法院在此亦不宜作出处理。被告南山华庭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： （一）被告于本判决生效之日起十日内向三原告支付购房款2%的违约金人民币7791.5元。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （二）驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费人民币3805元，由原告负担人民币3547元、被告负担人民币258元。 三、对本案的解析 本案争议的焦点主要为开发商擅自变更规划设计变更如何承担违约责任的问题。 关于规划变更的相关规定，建设部《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照上述法律法规及行政规章的规定，开发商擅自变更规划设计的，包括与在宣传广告中对规划设计做出具体明确的说明和允诺不符的，开发商应承担违约责任，买受人有权退房，或要求开发商承担违约责任。 通常情况下，包括在商品房买卖合同示范文本中，都只对商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等严重影响买受人基本利益的规划设计变更进行了强制性约定，而对其他的规划设计变更的处理并未明确约定在合同中，甚至开发商在广告中都会明确表示“此广告不构成购房要约，具体以商品房买卖合同的约定为准”，因此，在实践中，对开发商的规划设计变更的违约责任很难认定。在本案中，开发商在合同中明确约定了小区规划的基础设施和公共配套建筑，这样，在开发商擅自变更规划设计的情况下，开发商的违约责任是显而易见的。但是本案的主要问题是开发商应当如何承担违约责任。 根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，开发商单方面擅自变更合同内容已构成违约，所以买受人有权要求开发商承担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式。而本案中合同并没有约定违约金的支付方式或者损失的计算方式。赔偿损失的范围包括基础设施和公共配套建筑对房价的影响，而我国目前的房价构成中并没有该部分价款，买受人也无法举证证明自己的损失，因此，本案中损失无法计算。最后在本案的处理中，只能依据法官的自由裁量权确定违约金的数额，该数额明显少于业主的诉讼请求。 四、律师提示 近几年开发商以变更规划、设计来增加商品房开发量从而导致纠纷发生的越来越多。从纠纷处理结果来看，总的来说对购房者比较不利，这与我国相关法律规定的不完善有一定的关系。但如本案判决开发商承担违约责任的也不在少数，这就需要开发商在房屋销售过程中注意：1、在开发过程中应严格按照规划设计要求进行开发；2、一旦发生合同约定的规划设计变更应及时通知买受人，发生合同没有约定的规划变更也应当及时将相关规划变更的公告进行张贴，以免导致退房纠纷；3、在合同中，开发商切莫为了推销做出不切实际的承诺和明确约定，以免因无法达到合同约定的条件承担违约责任；4、如规划变更通知买受人后，开发商应立即与买受人签订补充协议，对相关变更达成谅解，以免造成不必要的损失。
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