买卖未取得房产证房屋的合同效力
【案情简介】
龚然于2013年5月18日与廖忠签订了《房屋买卖合同》，购买廖忠的一套三居室。该房屋系廖忠2011年11月从某开发商处购买的，廖忠与开发商签署的《商品房预售合同》载明房屋面积为130平方米，产权证在交付两年内办理完毕。廖忠于2012年10月收房入住。龚然看房后对房屋户型比较满意，鉴于廖忠的房产证尚未取得，双方约定按套计价房款为460万，签约时龚然支付80%的首付款，余款在双方产权过户完成之日交付。双方约定，首付款支付后15日内办理房屋交接手续。2011年6月龚然办理了入住手续，入住后发现房屋面积不足130平方米，于是龚然向廖忠提出房产证下来后，按产权证登记的面积据实结算，廖忠回复到时再说。此后，产权证迟迟没有办下来，2013年12月廖忠提出退房，理由是，该房屋系在没有房产证的情况下进行交易的，故双方的买卖合同无效。
【律师点评】
廖忠提出《房屋买卖合同》无效的依据是我国《城市房地产管理法》第38条的规定，即“未依法登记领取权属证书”的房地产不得买卖。但是，目前司法实践中一般认为该规定为房地产行政主管部门的管理性规范，而非效力性规范，且我国《物权法》第15条已就不动产变动的原因和结果进行了区分，将合同效力与物权效力做了区别。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》据此已明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故廖忠关于合同无效的主张不会得到法院的支持，龚然可以要求廖忠继续履行合同。
【律师提醒】
虽然龚然可以要求廖忠继续履行合同，但是如果廖忠怠于办理房产证，则龚然房产过户手续的办理就会久拖不决，因此，龚然要主动与向廖忠售房的开发商联系，询问开发商大产权证的办理情况，一旦确定大产权证已办妥，就要及时敦促廖忠会同开发商办理房产登记手续，这样才能尽快完成产权过户。需要指出的是，由于双方在买卖合同中约定的是按套计价，因此，即使廖忠今后取得的房产证面积少于其与开发商合同约定的130平方米，如果廖忠不同意，龚然也无法要求廖忠根据房屋产权面积据实结算房价款。
