按套卖房合同依据的拆迁协议所载房屋面积与房产证登记面积不一致的，不影响房屋买卖合同效力
按套卖房合同依据的拆迁协议所载房屋面积与房产证登记面积不一致的，不影响房屋买卖合同效力
——王某诉伍某某、叶某某房屋买卖合同纠纷案
罗 柯
[要点提示]
没有约定房屋面积和计价单价，只约定了交易总价款的按套买卖房屋合同，如系双方真实意思表示，并不违反法律规定，不侵犯国家和第三人利益，应属有效。订立合同时，双方当事人对房屋所处的地段、朝向、结构、面积等各种情况都能够全面清晰地了解，据此确定的房屋价款是双方充分考量自身利益后自愿协调确定的。此后，尽管房产证上的登记面积与合同依据的房屋拆迁安置协议的面积不一致，但该类合同不构成显失公平或重大误解，合同订立的各种要素在合同履行过程中都没有发生变化。因此，双方应自觉履行生效合同。
[案情]
原告（反诉被告）：王某
被告（反诉原告）：伍某某、叶某某
原告王某诉称，2005年，原告与二被告通过伊时代房屋置换部介绍，签订《房屋买卖协议》，约定被告以26.8万元的价格向原告出售位于成都兴亿小区房屋一套。并约定二被告应无条件配合原告办理房屋过户手续，否则视为违约。同日，双方又签订了《定金书》，再次对上述约定内容进行了明确。《定金书》签订后，原告向二被告通过银行转账方式支付了购房款26.5万元，并约定余款3 000元，待原告取得产权证后支付。现二被告已经取得了上述房屋的产权证，但拒绝协助原告办理产权过户手续，故原告向法院提起诉讼，要求法院判令：一、二被告协助原告办理房屋过户手续；二、二被告给付原告违约金3 000元；三、二被告承担本案诉讼费用。
被告伍某某、叶某某共同辩称，对原告所述的合同签订的基本事实无异议。诉争房屋在拆迁安置时面积为83.88平方米，被告也是以该面积向原告进行出售的，但现在房屋产权登记机关登记的面积为94.31平方米，房屋面积发生了改变。同时，原告直到2009年11月才向原告提出过户要求，因房屋面积差问题双方一直在协商过程中，因此原告认为被告违约理由不成立。
被告伍某某、叶某某反诉称，诉争房屋在拆迁安置时面积为83.88平方米，被告也是以该面积向原告进行出售的，但现在房屋产权登记机关登记的面积为94.31平方米，房屋面积发生了改变，故要求原告王某支付面积差价款4万元。
原告王某在反诉中辩称，原告王某与二被告伍某某、叶某某签订的《房屋买卖协议》中，是按套进行的房屋买卖，既未约定单价也未约定买卖，现在诉争房屋并未发生物理形状的改变，实际面积与购买时并未发生改变。二被告以登记面积发生变更要求原告支付房价款不符合双方约定，请求法院驳回二被告的反诉请求。
[审判]
成都高新区人民法院经审理认为，原告王某与被告伍某某、叶某某于2005年签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告双方均应按照协议内容履行自己的义务。现原告已按照双方约定的时间支付了购房款26.5万元，被告也已取得了诉争房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，被告伍某某、叶某某应当按照双方的约定配合原告王某办理产权过户手续，故对原告王某要求被告伍某某、叶某某继续履行合同，配合原告办理产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，在被告伍某某、叶某某向原告王某办理了相关过户手续后，原告王某应按约定向被告伍某某、叶某某支付购房款余额3 000元。
本案中，被告伍某某、叶某某没有履行配合原告王某办理过户手续的义务，已经构成违约。原告王某据此要求被告继续履行该义务，符合法律规定的要求违约方“继续履行”的承担违约责任的方式，但原告要求被告支付违约金，未提出事实依据和法律依据，法院不予支持。
针对被告伍某某、叶某某提出要求原告王某补足面积差价4万元的反诉请求，法院院认为：被告伍某某、叶某某在与原告王某签订《房屋买卖协议》时，系完全民事行为能力人，其对自己出售的诉争房屋系拆迁安置而来，当时并未最终取得《房屋所有权证》的事实系明知，应当预见最终的房屋产权登记时核定的面积与拆迁安置时签订的《房屋拆迁安置协议书》上记载的面积有可能发生变化。同时，原、被告在进行诉争房屋买卖时，双方对房屋的现实状况是明知的，在此情形下双方在《房屋买卖协议》中仅约定房屋总价款，而并未约定单价和房屋面积，可以认定原、被告当时是按套进行的房屋交易。虽然，按套进行房屋交易，在房屋交易过程中并不常见，但该交易方式和计价办法，并不违反法律的禁止性规定，且系双方当事人真实意思的一致表示，因此，被告伍某某、叶某某现以房屋的登记面积发生了差异而要求原告补足面积差价，不符合双方当时的约定，也不符合诚实信用的基本原则。故对被告伍某某、叶某某要求原告王某给付房屋面积差价款4万元的诉讼请求，法院不予支持。成都高新区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告伍某某、叶某某在本判决生效之日起十五日内配合原告王某办理位于成都高新区兴蓉东巷3号1幢2单元3号房屋的房屋产权和土地使用权过户手续；二、驳回原告王某的其他诉讼请求；三、驳回被告伍某某、叶某某的反诉请求。
[评析]
本案诉争的房屋买卖合同在买卖的计价方式上与一般的房屋买卖不同。一般的房屋买卖是以房屋面积和单价计价的。本案中，“按套交易的房屋买卖合同”是指双方当事人在房屋买卖合同中，针对特定的交易房屋仅约定了房屋买卖总价款，而对于房屋面积和买卖单价并未在房屋买卖合同中明确约定。这种并不常见的合同约定是否有效，当事人提出的变更合同的请求是否应得到支持，是审判该类案例需要面对的首要问题。
一、对按套卖房合同的效力认定
这种按套卖房的计价方式虽不常见，但系双方真实意思表示，并不违反法律规定，不侵犯国家和第三人利益，应属有效。法官作出以上认定，除上述法律规定外，更想通过本案判决，倡导诚信，强调“自己是自己最好的主人”这一理念。民事活动系当事人在自愿基础上作出的意思表示，“自愿”意味着当事愿意以自己与他人达成的方式处分自己的权利，更意味着当事人必须要承担自己处分自己权利所带给自己的后果。现实中，很多人都在强调“自愿”，但更多的只是把自愿当做一种口号，或者是限制对方，主张对己有利结果的手段。一旦“自愿”产生的后果对己不利，那就对自己的自愿行为予以反悔，寻找其他理由为自己曾经的“自愿”行为找托词。这种表现是非诚实信用的，诚实信用与自愿作为民事活动的基本原则，除非有更强的理由和更优的价值需要保护，是不能违反的。因此，在本案处理中，双方当事人在合同标的物进行了现场考察，标的物的物理状态并未发生实际变化的前提下，出卖人对于房屋未经登记即出售在客观上有可能发生登记面积的差异，应当有充分的预见。
二、本案情形不构成重大误解和显失公平
本案中，对于现在实际发生的登记面积增加，虽客观上买受人在今后的房屋出卖过程中或从中受益，但这尚不构成显失公平，这是原出卖人应当预见并且在协议达成后应当容忍的。其一，合同订立时，交易房屋已经存在，双方当事人对房屋所处的地段、朝向、结构、面积等各种情况都能够全面清晰地了解，据此确定的房屋价款应是双方充分考量自身利益后自愿协调确定的。此后，尽管房产证上的登记面积大于合同依据的房屋拆迁安置协议的面积，双方交易房屋的实际面积并未发生变化。其二，合同中并未载明房屋面积，仅仅约定按套“打包式”买卖。所以，合同订立的各种要素在合同履行过程中都没有发生变化。因此，难以认定本案情形构成显失公平或重大误解。如果出卖人不能预见或者不能容忍这一结果，在出卖房屋时完全可以采取一般的房屋交易规则，明确标的物的面积和单价，并对登记面积变更约定相应的处理办法。但出卖人出卖房屋时未选用一般交易规则，而选择了本案中的按套交易模式，就应按照该交易模式确定的规则完成买卖行为，不能因为登记面积发生改变，而对当时达成的价款提出异议。出卖人并未提出比“自愿”和“诚实信用”更需要保护的价值和利益，也没有说明不按照原合同履行的更强理由。因此法院不能支持出卖人。如果，对出卖人予以支持，那对建立规范有序的民事秩序，对每个人建立诚信意识是一种严重的危害，可导致大家对民事活动处于一种不安定状态的担心，对当前构建和谐、诚信的社会生活势必造成巨大的负面影响。
三、引导当事人加强风险防范、完善合同内容
本案中诉争房屋系拆迁安置而来，其物理面积并未发生改变，只是登记面积和拆迁安置面积发生了出入。从这一意义上讲，虽然导致本案纠纷的直接原因在于政府在拆迁安置时对安置面积的确认以及产权登记时对面积的确认发生了改变，但对于房屋买卖合同这样交易金额较大、对当事人双方家庭都比较重要的不动产交易合同，双方当事人应尽量采用完备的合同条款。对于本案这种缺乏交易单价的房屋买卖合同，虽然根据双方当事人的自认，单价缺乏不影响合同的成立和效力，但这毕竟为合同履行埋下了不稳定的因素。所以，在房屋交易频繁、交易方式多样的今天，该案的处理不仅要着眼于强化公众“自己是自己最好的主人”这一理念，强调诚实信用与意思自治是民事活动的基本原则，引导公众维护依法成立的合同效力，自觉诚信履约，更要告诫公众明晰、细化合同条款，针对合理的履约预期，增强风险防范，以依法有效保护自己的合法财产和维护正常的房产交易秩序。
