【未取得房产证的二手房买卖合同有效吗？ 】
[案例]
坐落于广州市白云区某房屋系田某与张某夫妇于1998年以成本价26000元从中铁六局集团有限公司购买的公有住房。2004年6月2日，田某、张某与叶某签订《房屋买卖合同》约定：田某、张某将此房出售给叶某，成交价18万元，合同签订后支付11万元，待出卖人取得该房产的所有权证，双方办理完过户手续后，买受人立即将剩余房款付清。2004年6月3日叶某向田某、张某支付了房款11万元，并人住此房。2006年9月15日，广州市建设委员会核发了此房的产权证，登记的所有权人为田某。田某已将产权证交付给了叶某保管，但双方至今未办理房屋的产权过户手续。
原告叶某为此向法院提起诉讼，要求判令二被告立即向原告办理房屋所有权过户手续。曲被告田某、张某承担本案诉讼费。
被告田某、张某辩称：原告起诉状所述的情况属实，但不同意原告的诉讼请求。第一，签订合同时我方未取得房屋产权证书，根据有关法律规定未取得产权证书的房产不得进行买卖，故双方的合同应当认定为无效。第二，该房屋现在的市场价格应当为32万元左右，原告交付18万元的购房款，显失公平，应撤销合同。第三，我方现在生活困难，没有其他居住的房屋，只能和女儿共同居住，我方要求收回房屋，同意返还原告已交的房款并给予补偿。
[朱俊凯律师分析]
本案中双方争议的焦点是：二被告在未取得房屋所有权证之前与原告签订的房屋买卖合同是否有效？如果有效，这种合同能不能撤销？
首先，本案中二被告对涉诉房屋在签订房屋买卖合同之前未拿到房屋所有权证，但这并不影响双方所签订的房屋买卖合同的效力。我国《合同法》第52条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告主张双方签订的合同违反了关于未取得所有权证的房屋不得上市的规定，但就《合同法》第52条来讲，只有违反了法律、行政法规的强制性规定才能认定合同无效，而我国法律、行政法规并未对未取得所有权的房屋做过限制上市 交易的强制性规定。故被告的此项辩称应予以驳回。
其次，结合新制定的物权法来看，物权变动登记只是物权变动的生效要件而不是买卖合同生效的要件。我国《物权法》第1条、第9条、第15条等规定了物权的公示原则，即物权的各种变动以一种外部可知悉的方式予以展示，以此对抗第三人。物权法对交易过程的规范主要是通过确立物权变动的规则来实现的。在交易过程中，交易主体双方必然要利用买卖、赠与等合同形式，但这些合同仅为发生债的关系的协议，并不能导致物权变动的效果，也就是说，仅仅有合同还不能导致所有权的移转或他物权的创设。因此，物权法明确物权变动的规则，将公示方法作为物权变动的生效要件而非作为其原因的买卖、赠与等合同的生效要件，实际上能够起到鼓励交易的作用。
就本案来讲，如果仅以签订合同时原告未取得房屋所有权证为由判令房屋买卖合同无效，则就把物权的对外公示作为了其买卖合同生效的要件，而此时我们看到双方的房屋所有权并未因合同的效力而发生变动，故合同的生效并不必然导致所有权的移转，法院也不能因其尚未取得房屋所有权证而判令双方所签合同无效，这样不仅不能维护市场的交易秩序，还会干扰正常、合法的市场行为。
最后，关于被告提出的撤销权问题，因其已超出撤销权行使的除斥期间，故法院对其该项主张未予以支持。值得一提的是，由于现在很多地段的房屋面临拆迁或者房屋所有权人受日益赵涨的房价利益的驱使，许多人在签订完房屋买卖合同之后反悔，以种种原因把房子要回，如主张当时签合同时要价过低，内容显示公平，要求撤销买卖合同，或者主张自己无权出售房屋故所签订的房屋买卖合同无效，违反了民法所确定的公正合理、诚实守信原则。所以对于双方真实意思表示、不违反法律、行政法规强制性规定的买卖合同法律保护其效力，从而保护关键交易的安全。
