司法考试经济法讲义：土地法和房地产法
发布日期：2014-04-10 文章来源：互联网
一、土地所有权
1．土地所有权：（1）国家所有或者集体所有；（2）禁止交易。
2．国家所有的土地包括：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征收、征购为国有的土地；（3依法不属于集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地；（4）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（5）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。所有人为国家，由国务院代表国家行使所有人权利，实务中主要是市县政府及其土地主管部门代表国家行使。
3．集体所有的土地包括：（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；（2）宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所有人为集体，实务中由村委会、村民小组或者乡镇政府代表所有人经营管理。
4．集体土地征收
征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。
征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物和青苗的补偿费归所有人所有，安置补助费专款专用，谁负责安置就付给谁。
5．土地用途制度：农用地、建设用地、未利用地
二、国有土地使用权
1．国有土地使用权的特征
（1）主体广泛性：境内外法人、非法人组织，公民
（2）取得方式多样性：原始取得（出让、划拨），继受取得（买卖、赠与、出资）
（3）内容的差异性：出让和划拨方式取得的国有土地使用权内容有差异
2．出让
（1）主体：境内外法人、非法人组织和公民。
（2）程序：经市、县人民政府批准，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。签合同后支付出让金，领取土地使用权证，取得土地使用权。在付清全部出让金之前，只能领取临时土地使用权证。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
（3）出让方式：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家将土地使用权作价出资的，企业取得出让土地使用权。
（4）出让的国有土地使用权的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让方和受让方可以在上述年限内约定实际出让年限。
3．划拨
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。征收集体土地的，划拨用地者要缴纳补偿安置费。
4．国有土地使用权的收回
有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
三、集体土地使用权
1．土地承包经营权
农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，但必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
2．宅基地使用权
主体限于本集体经济组织内部成员。无偿取得。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，按规定规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3．非农经营用地使用权
农村集体经济组织可以设立独资经营的企业，将符合乡镇土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。
农村集体经济组织可以符合乡镇土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资、联营，与其他单位、个人设立公司、合伙企业等，土地使用权由该企业享有。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。
四、建设用地（国家建设用地、乡村建设用地和临时用地）
1．严格限制集体土地进行非农建设。原则上，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
2．严格限制非农建设占用农用地。
（1）农用地转用审批制度：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
（2）占用耕地补偿制度：非农业建设经批准占用耕地的，按照"占多少，垦多少"的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。
（3）禁止闲置土地：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。但是因不可抗力、政府行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
3．临时建设用地
建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
五、土地法律责任与土地纠纷处理
1．土地纠纷
土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
土地承包经营纠纷，可以选择向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接起诉。对仲裁裁决不服的，可以起诉。
2．土地法律责任
（1）非法批准征收、使用土地的
批准文件无效；相关人员行政处分直至追究刑事责任；有关当事人拒不归还土地的以非法占用土地论处。
（2）非法占用土地的
责令退还；拆除建筑物（不符合土地利用总体规划）或没收建筑物可并处罚款（符合土地利用总体规划）；对责任人行政处分直至追究刑事责任。
六、房地产开发与交易
（一）基本内容
1．房地产开发
（1）房地产开发企业包括专营企业、兼营企业和项目公司。
（2）房地产开发企业应当在领取营业执照之后到房地产开发主管部门备案，核定资质等级，按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
（3）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，合作开发合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
2．转让
（1）转让方式：出售、交换、赠与、继承、入股。
（2）权属转移原则：房随地走，地随房走。
（3）以划拨方式取得的土地使用权转让条件：一是报有批准权的人民政府批准；二是受让方办理出让手续，缴纳出让金；或者经批准不办理出让手续，由转让方将土地收益上缴国家。
（4）以出让方式取得的土地使用权的转让条件
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3．抵押
（1）房屋与其占用的土地使用权必须一并抵押。以出让方式取得的土地使用权上无建筑物的，可以单独抵押。
（2）以划拨方式取得的土地使用权不得单独抵押。如果该土地上有房产，经有审批权的人民政府批准可以讲房屋和划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，先缴纳土地使用权出让金以后，抵押权人方可优先受偿。
（3）抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
4．租赁
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
租赁的其他内容根据合同法处理。
5．商品房预售
商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
6．交易中介
包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
七、物业服务管理
1．物业服务法律关系主体
（1）业主
业主与所有权人的概念略有差异。
一个专有部分算一个业主，一人拥有多个专有部分的算一个业主。
（2）业主大会
由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主，或者人数少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（3）业主委员会
业主自治管理组织，由业主大会选举产生，是其常设机构对业主大会负责。
委员由业主担任，不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。
（4）关系
业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力；侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院撤销。
2．物业服务管理内容
包括常规性的公共管理和服务，针对性的专项服务（单独付费）。
3．前期物业服务
前期物业服务合同：房地产销售前和过程中，由建设单位（开发商）代替业主选聘物业服务企业，订立前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。业主委员会与物业服务管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
临时管理规约：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并将临时管理规约向物业买受人明示，予以说明。买受人在买卖合同中应对遵守临时管理规约作出承诺。业主大会制定或修改管理规约的，临时管理规约失效。
资料移交：建设单位向物业服务企业移交资料，前期物业服务合同终止时物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。
八、城乡规划
1．规划体系
城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
2．城乡规划的制定
（1）城镇体系规划
全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。
（2）城市总体规划
城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
（3）镇总体规划
县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。
（4）城市控规
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
（5）镇控规
镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
3．城乡规划的实施
（1）建设用地规划许可（规划-签合同-建设用地规划许可证）
出让国有土地前，规划部门依据控规提出规划条件，作为出让合同组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让。规划条件未纳入的，出让合同无效。
签订出让合同后，建设单位向规划部门领取建设用地规划许可证。
（2）建设工程规划许可
在城市、镇规划区内搞建设的，建设单位应当向市县规划部门或者镇政府申请建设工程规划许可证。
（3）乡村建设规划许可
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，向乡、镇政府提出申请，由后者报市县规划部门核发乡村建设规划许可证。
如涉及农用地，应办理农用地转用审批手续后，由市县规划部门核发乡村建设规划许可证。
取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
（4）规划变更
一般不得变更。
确需变更，向市县规划部门提出申请。
变更内容不符合控规的，不得批准。
建设单位应将变更后的规划条件报土地部门备案。
4．城乡规划的修改
有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：（1）上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；（2）行政区划调整确需修改规划的；（3）因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；（4）经评估确需修改规划的；（5）城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，应当依照编制的审批程序报批。
