【逾期交房承担违约责任案例 】
2010年4月29日,陈某与广州某房产公司签订了《商品房买卖合同》,购买了公司总价款为24万元的预售商品房一套,购房合同中约定公司应在2011年12月31日前交付房屋。对违约责任进行约定的同时,双方还在补充协议中对免责情形和不可抗力作了详细约定。此后,王依约向房产公司全额支付了房款。
多年的买房梦终于实现,这让王心里十分高兴,期盼着能早日入住,但让他没想到的是房屋交付日期竟一拖再拖,原本的期盼逐渐变成失望,失望变成愤怒。
“超过交房期,房产公司以2010年8、9月份气温过高、施工过程中经常停电、停水造成工期不能按时完成为由一直不交房。”王气愤地说。多次协商无果,王虎和另外几十名业主集体将公司告上了法庭。
庭审中,公司辩称公司不应该承担逾期交房的违约责任,原因在于工期内出现的53天气温超过37摄氏度天气影响了施工进度。而买卖双方在房屋买卖合同中约定:在施工过程中出现不可抗力,开发商可以延期交房；签订的补充协议中约定不可抗力包括相关的市政配套设施的影响、天气恶劣等情形。公司认为,气温超过37度属于天气恶劣,符合补充协议中关于不可抗力的约定。
法院审理后认为,依据双方签订的《商品房买卖合同》,公司以天气超过37℃作为不可抗力的辩解理由不能作为免除其违约责任的依据,因为《补充协议》约定只有遇到异常恶劣天气,开发商才可以据实延期交房。在山东省广州,夏天气温在37℃以上是可以预见的正常气温,不属于恶劣天气,开发商可以合理调整工作时间,不必然导致停工。
据此,法院一审判令公司向王支付逾期交房违约金5920元,并交付符合合同要求的房屋。
■以案释法
朱俊凯律师指出,依据我国民法通则第一百五十三条及合同法第一百一十七条第二款规定:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
合同订立后发生当事人在订合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故,以致不能履行合同或不能如期履行合同时,遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任。不可抗力作为一项法定免责条款,我国法律并未对其范围作出具体列举式的规定。理论界将其划分为三类:1、自然灾害(如地震、火灾、水灾等)；2、政府行为(征收、征用等)；3、社会异常事件(如罢工、骚乱等)。
不可抗力的适用具有强制性的特点,只有法律才可以有除外规定,当事人约定的不可抗力范围小于法定的不可抗力的范围时,当事人仍然可以援用法律规定主张免责。而在约定的不可抗力范围大于法定的不可抗力的范围时,超出部分不必要认定无效,而视为另外成立了免责条款。
本案中,夏天气温超过37摄氏度在广州市属于可以预见天气,也不属于影响施工进度的恶劣天气。开发商以广州气温超过摄氏度为不可抗力抗辩理由主张免责显然不符合法律规定,其仍需承担逾期交房的违约责任。
