没有购房资格导致不能履行合同承担什么责任？
没有购房资格导致不能履行合同承担什么责任？
上海房产律师张浩为您分析 目前上海限购的情况下，如果因为购房资格导致合同不能履行，如何承担责任？
原告丁xx诉称，原告为购买本市某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋），经居间方上海丰乐房地产经纪事务所（以下简称丰乐事务所）居间介绍，于2013年5月5日与被告签订购房定金协议书（以下简称定金协议），并支付定金20万元。同年6月6日，应被告要求，原告又支付房款5万元。定金协议签订40天后，被告要求延期签订房屋买卖合同，原告也同意。为了确保签订房屋买卖合同，双方于8月11日签订补充协议。之后被告以在外地办事为由拖延履行协议、签订买卖合同，原告一直委托丰乐事务所催促，被告不照面，电话不接。后经原告查询得知，被告与丰乐事务所串通，已于2013年9月29日将房屋转让给丰乐事务所投资人的妹妹。定金协议约定，出售方收到定金后有意停止出售，则为违约。原告现起诉，要求被告向原告双倍返还定金40万元，并返还房款5万元。
被告邵xx辩称，原告因为个人限购的原因，无法与被告签订买卖合同，原告违约，定金应予没收。原告违约给被告造成经济损失，5万元房款应抵作经济损失。不同意原告的诉请，被告并保留追究原告其他经济损失的权利。
经审理查明，系争房屋原产权人为被告及其父亲邵某某（已死亡）。2013年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）在丰乐事务所居间下签订购房定金协议书，双方达成售（购）房意向。房款总价为人民币236万元整，购买方预付定金20万元整，出售方在收到定金40天内，双方签订《上海市房地产买卖合同》，定金可抵充总房款。出售方在收到定金后，若有意停止出售或将该物业出售给第三方，则为违约，违约金双倍返还（退一赔一）；购买方支付定金后，若放弃购买该物业，则为违约，定金没收。该协议还约定，乙方于2013年5月10日前支付甲方购房定金20万元整，双方于2013年7月20日前权利人变更为邵xx、房屋恢复原样后签订房屋买卖合同，签约当天乙方支付甲方购房款60万元整；双方于2013年8月20日前到交易中心办理房产过户手续，乙方支付甲方购房款151万元整，乙方待甲方屋内户口迁出后交房当日支付甲方购房尾款5万元整。定金协议签订次日，原告向被告支付购房定金20万元，被告出具收据。
同年5月9日，被告与邵某某的其余继承人办理继承公证。同年6月6日，原告向被告支付购房款5万元，被告出具收据。系争房屋产权人于同年7月15日变更至被告一人名下。
同年8月11日，原、被告在丰乐事务所达成补充协议。内容为："1、甲方公证委托裘文斌为代理人，由乙方决定到交易中心产权过户日期。2、甲乙双方裘文斌于2013年8月19日共同到公证处办理委托公证手续之日，乙方支付甲方购房款陆拾肆万元整，乙方于公证当日并将购房款壹佰肆拾贰万元整，（办理公证提存或第三方代收保管）。委托公证书出来后裘文斌收到委托书，三日内双方办理房屋交接手续，签订房屋交接书当天乙方领取壹佰肆拾贰万，交易办理完毕。甲方户口迁出乙方当日支付甲方购房尾款伍万元整。此房价为甲方到手价，交易中所发生的税费由乙方承担。乙方支付房产公司中介费肆万柒仟贰佰元整，（公证当日支付）。该补充协议签订后，原、被告双方及裘文斌均未在约定的8月19日至公证处办理委托公证手续。
同年8月21日，被告发通知函给原告，指出双方在签订定金协议后，被告多次催促原告签订房屋买卖合同，但原告刻意回避，之后被告得知原告名下已有两套住房，不符合本市限购政策，不具备购买条件。原告未能及时与被告签订房地产买卖合同，未能支付相应房款，为了拖延时间又提出委托亲戚办理房屋产权交易事宜，并无故毁约。原告的行为已构成根本违约，被告通知原告解除买卖交易，没收原告已支付的全部定金，原告需在收到本函件后三日内支付被告实际损失10万元。之后，被告将系争房屋出售给案外人，并于9月29日办理了过户登记。
另查明，原告与施某甲于2013年4月16日协议离婚，约定：权利人为施某甲、丁爱xx和女儿施某乙的A处房屋，丁xx的份额归施某乙所有；权利人为施某甲、丁xx的B处房屋归丁xx所有；权利人为施某甲、丁xx的C处房屋归施某乙所有；权利人为施某甲、丁xx的D处房屋归施某乙所有。同年5月10日，B处房屋出售过户给案外人。同年9月7日，原告提出申请，将其在A处房屋中的份额过户给施某甲，该房由施某甲、施某乙按份共有。
本院还查明，2011年1月31日，上海市人民政府办公厅发布沪府办发（2011）6号关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见（以下简称《实施意见》）。其中第七条规定，自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住宅和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。另外，原、被告提供的多份网络、报纸的新闻报道，被告与上海市房地产交易中心客服的电话咨询录音等，均能证明根据本市当时的限购政策，原告在离婚后且与前夫等共有本市A处房屋的前提下，属于单身的上海户籍人士，不能再买第二套房。
审理中，对于8月11日原、被告签订补充协议的原因及过程，双方说法不一。原告称，原告担心被告拿了房款不出面，故要求被告将权限公证委托给原告指定的代理人裘文斌，这样即便被告本人不出面，交易也能顺利进行，房地产买卖合同等公证办好后再签订。被告称，因为原告属于限购对象，无法与被告签订买卖合同，原告提出让被告和原告指定的代理人裘文斌交易，并做公证，被告只要拿到房款，原告和裘文斌之间的事，由他们自行处理。做公证取代签订房地产买卖合同，双方明知无法签订房地产买卖合同，故补充协议中未提及。
以上事实，除庭审笔录外，另有原告提供的购房定金协议书、定金收据、建设银行转账凭证、房款收据、系争房屋的房地产登记簿、户口簿、离婚时涉及的四套房屋的房地产登记簿、离婚协议书、新闻晚报，被告提供的房地产权证、公证费发票、房地产登记信息、补充协议、解约通知函及邮寄凭证、网络新闻、被告与上海市房地产交易中心客服的电话录音、房地产登记申请书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，法律规定当事人在签订正式合同前，可以预先交付于另一方一定数量的定金，以确保合同的订立为目的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告在订立房地产买卖合同（主合同）前，签订购房定金协议书，明确约定出售方若有意停止出售或将该物业出售给第三方，则为违约，违约金双倍返还；买方若放弃购买该物业，则为违约，定金没收。这一约定，符合法律规定，当事人应当受其约束。
本案中，当被告7月15日办理完继承产权过户变更手续后，正常情况下，双方应按照定金协议书的约定签订房地产买卖合同、由原告支付购房款60万元；而事实上，双方却于8月11日签订了一个补充协议，且补充协议约定的内容与一般的房地产交易常规相悖；由此可知，双方必然是遇到不能正常签订房地产买卖合同的障碍。另外，原告在第一次庭审法庭发问及当事人相互发问阶段，多次隐瞒其与前夫等共有本市A处房屋的事实，作出不实陈述。故本院认为，7月15日后双方未能正常签订房地产买卖合同的原因是原告属于政策限购对象，且原、被告均明知这一事实。之后，双方仍愿意寻求他法以促成系争房屋的买卖，故协商一致签订补充协议，该补充协议变更了原先定金协议书中关于签合同、过户、支付房款等的约定。因补充协议中未涉及，若公证委托不成，如何追究责任。现根据双方提供的证据及庭审时的陈述，本院难以认定8月19日未办理公证委托的责任在何方。但被告在公证办理不成后第三天，在未通知原告再协商或限期要求原告履行的前提下，即擅自发函终止协议，并很快将系争房屋出售给第三方，被告对于本案房屋买卖的终止履行，具有主观恶意，负有一定过错。至于原告，在签订定金协议书后，应当积极消除履行障碍，明知自己属于限购对象，原告是有能力尽快将障碍去除的。但原告拖延至9月7日才向房地产交易中心提出过户申请，客观上致使房屋买卖合同的签订处于不确定状态，原告亦负有一定过错。综上，本院判令双方对本案买卖合同未能签订、履行承担各半责任，被告收取的定金，原数返还原告。该定金协议终止后，被告收取的5万元房款，理应一并返还原告。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
被告邵xxx于本判决生效之日起十日内返还原告丁xx购房定金200，000元、购房款50，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4，025元、保全费2，770元，共计6，795元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一四年二月十四日
书记员 徐琛
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