张xx诉河南xx置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

解放区人民法院
民事判决书

(2013)解民一初字第568号

原告张xx。
委托代理人王清喜，河南xx律师事务所律师。
被告河南xx置业股份有限公司。
法定代表人许xx，总经理。
委托代理人张xx，北京xx（郑州）律师事务所律师。
委托代理人郭xx。
原告张xx诉被告河南xx置业股份有限公司（以下简称建开公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年5月23日向本院提起诉讼。本案经诉前调解未果，本院于2013年7月18日作出受理决定，同日将受理案件通知书及举证通知书送达原告，于2013年7月19日将应诉通知书及举证通知书送达被告。本院受理后，依法适用简易程序，于2013年8月5日对本案公开开庭进行了审理，原告张xx的委托代理人王xx，被告xx公司的委托代理人张xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张xx诉称，2006年8月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。根据合同第八条的约定，被告应当在2006年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告诚实守信按约履行了合同，向被告交付了房款，但被告却迟迟不能按时交房。期间，原告多次找被告协商有关交房及违约责任事宜，但被告久拖不予理睬。2007年4月1日，被告将原告所购买的房屋交付给原告。房屋交付后，根据合同第十五条的约定，被告应于2007年3月底前为原告办理房产证。但因被告的原因，房产证至今未能办理，对此被告应当承担违约责任。另经测绘，原告所购买房屋的产权登记面积小于合同约定面积，因面积差异而发生的房款差价（以下简称房款差价）被告应于2008年即退还给原告，但被告直至2010年才将房款差价退还给原告，被告应向原告支付房款差价的利息。据此，原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付违约金20000元（因原告未能在合同约定时间取得房屋权属证书，被告应承担违约责任向原告支付违约金。计算标准：按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、被告向原告支付房款差价的利息800元（从2008年至2010年）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告建开公司辩称，1、原、被告之间是商品房买卖合同关系，合同义务被告已经履行完毕，原告所诉的延期办理产权证所要求的违约金，与合同第十五条约定不符，依法不应支持；2、关于房款差价利息，因为原告所购房产的房款差价已陆续于2010年5月开始领取，就此问题，双方在合同中并未利息约定，原告领取房款差额之后，此事已解决完毕；且2010年5月至今，已三年有余，原告关于利息的诉讼请求也已超时效；3、本案所涉房产已有其他业主依据有关问题向法院提起诉讼，该案已由焦作市解放区人民法院和焦作市中级人民法院审理终结，审理结果应作为本案参考依据；4、原告诉称至今未能办到房屋所有权证与事实不符，事实是本案原告于2012年5月起已开始陆续领取房屋所有权证，其中存在业主没有领取的情况。
根据原、被告诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求是否存在法定或约定的依据，是否应予支持；如应支持，其数额应如何确定；2、原告主张被告支付房款差价利息的诉讼请求是否超过诉讼时效，该诉讼请求是否成立，应否予以支持；如应支持，其数额如何确定。
原告张举红为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、办证联、契税完税证各1份，证明原、被告之间存在合同关系，原告缴纳了办理房产证所需的相关费用；2、有关问题处理意见及回复2份，证明被告曾于2010年办理过经济适用房权属证书，被告该行为属严重违规行为，经原告多次要求和政府参与，被告于2012年5月才给原告办理房产证，完成合同义务；基于该事实，依据合同第十五条之约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；3、被告公司的注册信息单及变更信息，证明被告公司名称变更的情况。
被告建开公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：1、对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议。合同虽是格式合同，但条款本身是公平的，不对任何方偏袒，该合同不是被告自制的合同，而是省建设厅监制的统一格式；且合同第十五条是有选择性的合同，原、被告没有选择其他选项，是双方的约定；2、证据2的真实性及来源无法辨别，但对其中提到峰尚国际公寓小区的性质从经济适用房变为商品房的事实没有异议，该组证据不能证明原告的证据指向；3、对证据3无异议。
被告xx公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、收条各1份，证明房款差价已经处理过，原告同一事情再次提起诉讼是不合法的；房款差价本就不存在利息的问题，而且已超诉讼时效；2、焦作市人民政府、焦作市房产管理中心和被告公司的相关文件6份，证明原、被告均知悉本案所涉及房产本系经济适用房，依照业主要求，被告积极努力争取，取得政府同意并补缴数百万元费用，现该房已变更为商品房；3、峰尚领证登记表、房屋所有权证、峰尚国际公寓房屋所有权领取表、房地产平面图及土地证各1份，证明原告清楚所购房屋原系经济适用房性质，2007年5月被告已履行交房义务，但多数业主拒绝领取办理经济适用房产权证的测绘图和房产证大证。2012年5月，峰尚国际公寓小区土地使用权变更为商住房性质，且被告补交土地出让金后，本案所涉及房产变更为商品房，被告已为各业主办理商品房房屋所有权证，各业主均可直接到物业公司领取房产证，本案多数原告已领取该证，未领证者亦可随时到物业领取；4、（2012）解民初字第656号民事判决书和焦作市中级人民法院焦民一终字（2013）第71号民事判决书，证明在原告提起诉讼前，与本案原告同一小区业主已经基于同一事实原因和类似诉请等提起诉讼，经法院判决驳回原告的诉讼请求；5、河南xx置业股份有限公司的工商变更登记信息资料1份，证明焦作市建设开发有限责任公司于2011年12月24日变更为河南置业股份有限公司，被告为本案适格主体。
原告张xx对被告建开公司提交的证据发表如下质证意见：1、对证据1、2、3、5的真实性无异议，因为被告的违规行为，焦作市人民政府对被告进行处置；2、对证据4的真实性无异议，判决书也认定了被告存在违约行为。
对原告所提供的证据1、3和被告所提供的证据1—5，原、被告双方对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认。原告提供的证据2，能够与其他证据相印证证明其证据指向，对该证据本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2006年8月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同第一条约定，被告以划拨方式取得本市丰收路北侧编号为焦国用（2005）第145号地块的土地使用权，并在该地块上建设商品房，名为峰尚国际公寓。合同第三条、第四条、第五条约定，原告购买该公寓第2号楼B座五层5-1号房，建筑面积为79.728平方米；该商品房单价为每平方米2284.92元，总金额为182172元；关于面积差异处理，双方自行约定以法定机构实测面积为准，房价多退少补。合同第十五条另约定，“被告应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；2、原告不退房，被告按已付房价款的__%向原告支付违约金；3、（此处无文字，可自行约定）”。合同签订后，原告如约交付了房款，被告于2007年4月1日将房屋交付给原告。2010年4月，被告为该公寓业主办理了经济适用房房屋所有权证并陆续退还了因面积差异而产生的房款差价，因多数业主对经济适用房的房屋性质持异议，故并未领取经济适用房房屋所有权证。之后，被告经补办相关手续，峰尚国际公寓的土地性质由划拨变更为出让，原告所购房屋的性质由经济适用房变更为商品房，被告并为公寓业主办理了商品房房屋所有权证。2012年5月起，峰尚国际公寓的业主陆续领取了所购买房屋的商品房房屋所有权证。
本院认为，原、被告在平等自愿基础上所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容合法、有效，应受法律保护。根据《商品房买卖合同》相关约定，被告应于2006年12月31日前向原告交付房屋，并于交付后90日内将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。2007年4月1日，被告将原告所购买的房屋交付给原告，但时至2010年4月，被告方才为业主办理好经济适用房房屋所有权证。被告逾期办理房屋权属证书的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。另根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；2、原告不退房，被告按已付房价款的__%向原告支付违约金；3、（此处无文字，可自行约定）”。原、被告对该条款进行约定时，选择同意以第1项约定的方案进行处理，并在第2项、第3项的空白处作出“X”标识，应视为对第2项、第3项约定的处理方式予以放弃。原、被告的以上约定不违背法律强制性规定，对双方应依法具有法律约束力。因此，原告在不主张退房的前提下又要求被告承担逾期交付办证手续的违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担所退还的房款差价利息的诉讼请求，因被告已将应退的房款支付给了原告，且双方在合同中没有约定退款时间及应支付的利息，故该请求也没有事实和法律依据，本院亦不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告张xx的诉讼请求。
本案受理费160元，由原告张xx承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审　判　员　 杜春晖
二〇一三年十月十二日
书　记　员　　张亚楠