婚前一方按揭购房婚后增值部分在离婚时的分割
【摘要】婚前一方按揭所购房屋在婚后仍属于购房人的个人财产，婚后房屋增值部分权属亦归购房一方所有。但在离婚时，非购房一方在婚姻期间共同参与该房屋还贷的，其有权参与分割该增值部分。非购房一方参与分割的正当性来源于其在婚姻期间对房屋的维护和增值所作的贡献。具体分割方式为：供分割之房屋增值部分=[婚后共同还贷额/实际总房款(总房款本金+已还利息额)]×婚后房屋增值部分。
当前，夫妻一方婚前按揭购房，取得房屋产权，婚后双方共同还贷的情形颇为常见。离婚诉讼中，该种按揭房屋价值增值部分该如何定性及分割，存在较大争议。本文拟从维护婚姻家庭中男女地位平等及保护个人合法财产权益出发，结合司法裁判中的代表性观点，对婚姻存续期间按揭房屋增值部分的定性、权属，离婚诉讼中非产权方参与分割之正当性及具体分割规则展开探讨，以期助益于审判实践。
一、婚前一方所购房屋权属不因婚姻行为发生变化
婚前一方申请按揭购房并取得产权，其作为房屋产权证书载明的权利人，是房屋的唯一合法所有者。依照物权理论，物权的变动基于法律行为或法律行为以外的事实行为或法律事件等法律事实而发生。而结婚作为一种法律行为，并非法律所规定的引起物权变动的原因。因此，登记人对于房产的完整的绝对的所有权，无论是身份上抑或财产上，均不受婚姻关系的影响，即婚姻成立以及存续期间，婚前所购的房产权属不发生任何物权变动，登记人仍然是法定的唯一的所有权人。
在我国法定夫妻共同财产制度下，“一方的婚前财产为夫妻一方的财产”。一方婚前财产的所有权不因婚姻的成立而发生变化，也不因婚姻关系的存续而发生转化。与之一致，一方的婚前债务也属于其个人债务，同样不因婚姻关系的成立和存续而转化为共同债务。即婚姻对婚前一方的个人债法律关系不发生任何效力。我国物权变动模式采债权形式主义，“物权变动依赖于债权的效力，即物权移转需要以相应的债权合同为前提”，“物权变动的成立和生效，仅有当事人之合意尚不足，仍需要登记或交付之法定方式”。1因此，一方面，婚前一方因按揭购房而产生的一系列债法律关系并不因婚姻关系的成立发生任何变更，缺乏这一原因基础，房屋权属的变更无从谈起；另一方面，房屋作为不动产，其权属的最终生效确立，另需权利人的登记，因此，房屋产权登记簿是房屋权属变化状况的法定依据，若无变更，亦不生变动效力。
因此，对于婚前一方按揭购房，并取得产权证书的情形而言，婚姻这一法律行为对按揭买卖债法律关系及其依登记取得不动产物权不产生任何身份或财产层面的影响。
二、婚后房屋增值部分权属归原产权人
根据民法理论，房屋的权属直接决定了房屋增值部分的归属。而我国婚姻法规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有……”。因此婚前所购房屋至离婚时，增值部分究竟为个人财产还是夫妻共同财产或其他，成为处理房屋增值部分分割事宜首当厘清的问题。现实中看法不一。
一种意见认为，该房屋增值部分产生于夫妻关系存续期间，是夫妻共同财产。即便房产是一方婚前购买的，但婚后另一方愿意共同偿还贷款，表明其在主观上是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营，并承担相应的风险，对方对此明知并接受。因此，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的贡献。基于上述理由，认为增值部分应当归夫妻共同所有。如果严格按照物权法的规定将其归属于房产所有者一方，与我国家庭财产观念相冲突，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时却将双方共同的劳动成果归一方所有，与民法上的公平正义原则相违背，明显损害了另一方的合法权益。
笔者认为上述观点有两处待商榷：一是片面强调房屋增值的时间要素，割裂了该增值部分本身与其权源的依存关系。如果没有婚前的房产取得，焉得婚姻期间的增值实现？进一步，既已确认房产归属个人财产，在并不存在原始取得或婚后财产权属转化等继受取得的前提下，房产的附加值又何以悄然转化为共同财产？实有偷梁换柱之嫌，也是对婚姻法关于夫妻共同财产立法本意的曲解。二是错将非产权方的主观意愿及相关实施行为列为物权取得的原因。非产权方还贷时的单方主观意图，并不构成任一物权取得事由。况且对房屋增值部分权属的认定与非产权方能否参与分配之间并无直接关联性，不必然导致不公平。
第二种意见认为，房屋系一方婚前个人财产，故依照物权法原理，该房屋增值部分属于法定孳息，系属个人财产而非共同财产。
笔者并不赞同“法定孳息”一说。物的孳息是指该物的出产物和按照该物的用法而就该物取得的其他收获物。而所谓法定孳息是指根据法律规定，由法律关系所产生的收益，并且法定孳息的产生必然依赖于他人对原物的使用。“自己利用自有财产所得到的收益，不是法定孳息。”2因此，若购房后闲置或自住，即便房屋价格随行就市而实现增值，该增值部分并非法定孳息。另，就房产、股票等增值权益是否属于孳息，比如房屋的增值部分无法与房屋本身相分离，不符合孳息可与原物相分离而独立存在这一基本特征等，学界和实务均存争议。
第三种意见认为，房屋增值或贬值，是其交换价值的变化，但仍属于一方个人财产。
笔者赞同该观点。在婚姻关系存续期间，房屋的交换价值同时受人为因素和客观因素的影响。人为因素表现为夫妻双方对房屋进行的占有、维护和装修等，并排除他人对房屋的妨害，使房屋维持其一般的使用价值或优化和拓展其市场价值。客观因素表现为受国家宏观政策的调整、土地价格的变化、供求关系的影响，房屋的市场价值得以变动，从而给房屋所有人带来的一定的收益预期，且因其不可控性，房屋的交换价值面临或增值或贬值的市场风险。但无论增值或贬值，其前提在物理上表现为该房屋的完整健全存在，反映在法律上则表现为房屋所有权人对房屋拥有完满绝对的占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”。由此，房屋产权人对该房屋增值部分的所有，便是其享受该房屋收益的应有之义。同时，应予说明的是，对房屋增值部分权属的划定，并不意味着对以夫妻共同财产参与按揭房屋还贷的非产权一方的时间、精力及金钱支出的否定，产权方在将其所有的房产变现为货币形态时，应充分考虑非产权方在共同还贷以及日常维持、经营中的贡献，予以公平合理的补偿。
三、离婚时对房屋增值部分的分割
(一)非产权方参与分割之正当性分析
婚前按揭购买、婚后清偿贷款，房屋增值部分归属存在分歧，婚姻介入是直接原因。对婚姻存续期间共同还贷行为的不同认知直接决定了非产权方参与增值分配是否具有充分的正当性。目前，对于共同还贷行为的性质，主要有以下几种代表性观点。
观点一认为非产权方参与共同还贷是家庭互助行为。按照婚姻法的规定和精神，家庭成员间应当互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。在夫妻关系存续期间，一方婚前购房用于婚后共同居住，其目的是为提升家庭共同生活水准，维护和谐稳定的婚姻家庭关系，虽然其为法律上的唯一还贷义务人，但另一方作为夫或妻，在享受房屋这一婚姻物质载体带来的稳定和幸福感之时，理应协力相助，包括直接的物质支持和间接的管理扶持。因此，一方婚前购置房产，婚后双方无论是对房屋进行修缮、装修、原拆原建还是仅仅居住以维持房屋的正常使用功能并偿还贷款，在法定夫妻财产共有的情况下，非产权方用共同收入偿还贷款的行为应认定为夫妻间的互助行为。
观点二认为非产权方参与共同还贷是夫妻间的借贷行为。从合同相对性理论出发，债权债务仅在直接当事人之间发生法律效力。婚姻关系的存在并不当然导致个人债务自动转化成为夫妻共同债务，按揭债务自始至终仅在购房一方和按揭银行之间存在，按期还贷的义务并不因为婚姻状况的变化而当然的从个人债务转化成为夫妻共同债务。婚后以夫妻共同财产还贷，相当于购房一方的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务，是典型的债务承担行为，且债务承担无需征得债权人的同意。无论还贷比例多大，都无法改变房屋的归属，无法改变婚前购房一方在按揭法律关系中权利或义务主体身份的事实，但参与共同还贷的一方可以行使债权返还请求权，要求返还其在还贷共同财产中支出的本金及相应利息。
观点三认为非产权方参与共同还贷是其个人对于家庭的共益投资行为。按期偿还银行按揭贷款的目的是为了防止银行行使抵押权，保证展开婚姻生活载体的稳定性。婚姻的目的是要共同生活，它意味着有难同担，有福共享。用法律术语来解释即共同出资，共担风险，共享利益。而这恰恰符合民事合伙的特征。若用合伙的理论来解释婚姻，无论是共同财产还是个人财产投入到婚姻生活中，性质都类似于对合伙的出资。离婚等于合伙解散。合伙人有权取回自己的合伙出资，同时按照其出资，分享合伙的营利部分。由此看来以共同财产还贷的行为就属于出资行为，而分割按揭房屋增值部分属于分享合伙利益。使用合伙理论解释婚姻关系，进而认定共同还贷的性质，可以很好地解释非产权方参与房屋增值部分分配的正当性，无论增值的原因是客观环境还是人为的努力。
笔者认为前述观点虽有其合理性，但均有可斟酌之处，不构成非产权方参与增值分配正当性之基础。
观点一充分考虑了婚姻伦理关系对财产权属及分配的影响，符合倡导创建和睦家庭和谐社会的道德风尚要求，但应注意到，伴随市场经济发展，个人权利日渐凸显，婚姻家庭法律规定及其精神理念也日益强调对个人财产的保护。如果一味追求维护身份关系的和谐，无疑是提高了夫妻双方的道德义务标准，即要求非产权方在婚姻存续期间甘于无私帮助，产权方在婚姻结束之时乐于慷慨回报。另外，以“互助”定义婚内共同还贷行为，在遭遇共同还贷财产及房产增值诉讼时，给司法裁判标准带来挑战，不利于社会公平公正。
观点二客观上很好地平衡了合同法、物权法及婚姻法三者在此问题上可能产生的冲突，易于操作实践。但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理，既不符合该非产权方的本意，又变相剥夺了其拥有自己房产或者将其应有财产份额投资于其他方面而获益的权利，当房屋增值较快时，对非产权方而言，极不公平。
观点三有自相矛盾之嫌。暂且不论用合伙理论解释婚姻是否科学，婚姻关系是一种兼含身份关系与财产关系的社会关系，夫妻共同还贷本质上是一种财产法律行为，在不违背婚姻家庭法律要义的前提下，适用调整财产关系的相关民法理论来解决涉婚姻的财产分割问题是可行的。另外，按照共益投资的观点，婚姻关系成立，非产权方参与已有相当物产的家庭的共同建设，正如，合伙人加入已有的合伙，合伙经营积累的财产，归全体合伙人共有，即共益投资所得理应属于共同财产。但是，该笔共同财产的分割遭遇难题：究竟是采婚姻法夫妻法定共同财产制度下均分的原则，还是依照合伙中退伙或解散时合伙人对合伙期间的债务承担无限连带清偿责任的原则？因此，合伙理论可以解释非产权方参与共同还贷的表象特征，但解决不了参与还贷法律关系的权、责、利相统一的问题。
综上分析，非产权方参与共同还贷的行为，不能看做简单的借贷行为，也不是概括的投资行为。笔者的观点是，宜在将房屋增值部分界定为房屋交换价值的增长，且权属于房屋登记所有人的基础上，肯定非产权方参与共同还贷对该交换价值增长的客观贡献，并对其贡献大小即共同还贷部分占全部购房款比例及婚姻存续期间房屋的实际增值状况通过一定的价值计算规则予以补偿。同时笔者认为，非产权方的“贡献”与房屋的增值并无必然因果关系，因此，不宜将“共同还贷”这一“贡献行为”定性为借贷或投资或其他法律类型，否则将引致又一司法难题，即对非产权一方主张分割增值部分的权利基础是物权请求权，还是债权请求权或是其他？
(二)非产权方参与分割之计算规则
在肯定非产权方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分分割的具体计算规则。
按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也分为两个部分：(1)婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差；(2)婚后房屋增值价值，此部分为离婚时房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。因非产权方采用夫妻共有财产还贷事实发生在结婚后，所以仅能对婚后房屋的增值部分主张权利。
该部分的计算公式为：供分割之房屋增值部分=[婚后共同还贷额/实际总房款(总房款本金+已还利息额)]×婚后房屋增值部分
假设一案例，甲于2000年购买房屋一套，合同价30万元，支付首付10万元，于2005年与乙结婚，当时房屋市值60万元，2010年二人准备离婚，婚姻期间共偿还10万元银行贷款本金，共偿还银行利息5万元，离婚时房屋市值120万元。
依本文观点：两人婚后还款额10万元本金与5万元银行利息/房屋总价(合同价30万元+已支付银行利息5万元)×婚后增值(离婚时市价120万元-结婚时市价60万元)，即供分割之房屋增值部分为25.7万元。非产权方可分得增值价值的一半12.85万元。同时加上共同还贷的一半，也就是10万元本金加上5万元利息的一半，即7.5万元。非产权方针对按揭房屋在离婚时可获得的房产价值为20.35万元。
当然，该计算规则因略去货币、市场等因素而不尽准确，且某些时间结点(如结婚时点)房屋的价值确定在操作上有些繁琐，但在不能保证绝对精准和公正的前提下，此计算规则还是能比较公平地平衡夫妻双方的财产利益。对于按揭房屋在结婚时的市场价值，建议可以比较同一时期，同一地区房屋的均价来处理。另外，实施房产税已渐成气候，必然会对房屋定期评估，房产增值部分的价值就会更加直接清晰的体现出来。
摘自：上海市第二中级人民法院网站
作者：王曦
