商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易有关事宜的初步确认。认购书属于商品房买卖合同的预约合同，不应属于商品房买卖合同，否则，在开发商可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任时，会严重损害买方利益。

目前，商品房认购书中往往约定定金条款：如果购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商对定金不予退还；如果以后签订了正式商品房合同，定金则抵充房款。这种做法与《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定相一致：“出卖人通过认购、定购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责人双方的事由，导致商品房买卖合同未能定立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，在房屋认购书具有法律效力的情况下，双方因当事人一方的原因未能签订正式买卖合同的，适用定金罚则。

但是，如果不论何种原因，只要拒绝订立商品房买卖合同，就适用定金罚则，显然有悖公平正义。此案中，正式合同之所以未能签订是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，而不是购房者单方存在某种违约行为。按照认购书，购房者仅仅负有依双方约定的条件与开发商签订预售或出售合同义务，而不负有按开发商单方提出的条件签订正式合同的义务，否则就违背了合同自愿与公平的原则。因此，开发商应退还购房者定金。