购买的门面房变成了住宅，买主以欺诈为由主张撤销合同
购买的门面房变成了住宅，买主以欺诈为由主张撤销合同
【案情】吴某的房屋坐落于沈阳市某区46号，房屋所有权证记载的建筑 面积为67. 68平方米，用途为住宅。贾某系该区信息站的主要负责人，2004 年10月20日，吴某出具委托书一份，委托事项为：委托贾某、曹某办理该区 46号房屋（即争议房）出卖一事。委托权限为：代本人签订合同、确定价格、 代收房款、代为交付房屋。2004年10月21日该信息站在报纸上打出广告，写 明：低售门市，奉天街70平，49万，同时留下了贾某的联系电话。王某看到 该广告后，便和贾某联系买房事宜。看房期间，贾某向其提供了吴某的房屋产 权证、吴某与装修公司签订的租赁协议书、委托书。王某看到所争议的房屋已 经将窗改成门，并由某装饰装修工程有限公司承租。而且，贾某提供的吴某与 该装饰装修公司签订的租赁协议中写明：吴某将窗改门门市46号租给某装饰 装修工程公司，租期为三年，年租金为3. 2万元等内容。2004年10月25日贾 某以吴某的名义与王某签订房屋买卖合同一份，合同规定，吴某将争议的房屋 以45万元人民币出售给王某（其中包括一年房租），王某先支付吴某定金2万 元，待双方到房产交易部门签字确认买卖关系查档之后，王某支付吴某剩余全 部房款。同时约定，由吴某负责结淸房屋以前水、电、煤气、采暖费等一切费 用。2004年10月27日王某向吴某支付购房款2万元，吴某给王某出具收据一 张，明确写明收到王某购房款2万元。2004年10月29日，王某向吴某支付购 房款19万元；2004年11月1日，王某向吴某支付购房款20. 5万元并办理了 该房的契税证。然而，在房产部门办理房屋过户手续时，王某发现所购买的房 屋没有窗改门的审批手续，并非经营性用房。也就是说，自己按照门市房的价 格购买了一套私人住宅房。
2004年12月26日，王某以欺诈为由起诉至法院，请求法院判决撤销合 同，吴某退还购房款及利息，并承担违约责任。
【审判】
一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。原告王某亲自到合 同标的物即房屋所在地查看了房屋状况而与被告吴某签订了房屋买卖合同；原 告王某亦看到了房屋的所有权凭证及使用用途，因此原告王某对房屋的性质、 标的物的品种不存在错误认识，不构成重大误解，现原告王某要求撤销合同退 还购房款及利息，并承担违约责任的主张，缺乏法律依据，故不予支持。原审
法院判决如下：驳冋原告王某的诉讼请求。诉讼费9335元，由王某负担。
宣判后，王某不服，提出上诉。
王某称：一审法院仅以“我亲自到房屋所在地查看了房屋状况”以及我 亦看到房屋所有权凭证及使用用途，就认定我对购买的房屋的性质不存在认识 错误，不构成重大误解，是错误的。请求二审法院査明事实，予以改判。
被上诉人吴某、贾某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求 二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院经过认真审理后认为，根据有关法律规定，被上诉人以欺诈的行 为导致上诉人王某在违背真实意思表示的情况下与其签订的买卖合同应予以撤 销。同时，上诉人王某在签订合同前没有对争议房屋状况、性质、窗改门手续 等进行全面、认真审査，造成此纷争，也负有一定的责任，因此法院对被上诉 人吴某承担违约责任的诉讼请求不予支持。2005年10月13日，二审法院判决 如下：一、撤销上诉人王某与被上诉人吴某之间的房屋买卖合同；二、被上诉 人吴某、贾某于本判决生效起十日内返还上诉人王某的购房款415000元及利 息（自2004年11月1日起至返还日止，按同期银行贷款利率计算）。二审案 件受理费9335元，由被上诉人吴某、贾某负担。
【评析】
本案争议的焦点是被上诉人贾某、吴某是否实施了合同欺诈行为，法院认 定该买卖合同被撤销是否合理。
一、本案中的贾某、吴某是否实施了合同欺诈行为
所谓合同欺诈，是指一方当事人以虚构事实或者隐瞒真相的方法故意实施 某种欺骗他人的行为，并使他人陷人错误而与之订立合同。在合同欺诈中，被 欺诈人是因欺诈而上当受骗，才与欺诈人订立了与其真实意思不一致的合同。 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若千问题的意见》 (试行）第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐 瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。” 根据上述规定，合同欺诈的构成要件具有如下几点，一是欺诈方具有欺诈的故 意；二是欺诈方实施欺诈行为；三是被欺诈的一方因欺诈而陷人认识错误；四 是被欺诈人因错误而作出了订立合同的意思表示。本案中，上诉人王某基于吴 某的委托人贾某在报纸上刊登低售门市房的广告，并看到房屋已被窗改成门, 并看到吴某与装修公司的合同内容后，才愿以45万的髙价格购买建筑面积为 67. 68平方米的争议房屋。而事实上，被上诉人吴某、贾某明知其出售的房屋 没有有关的“窗改门”的审批手续，却故意不将真实情况告知买受人王某， 显然，此二人构成欺诈。
二、因欺诈而产生的法律后果
对于因欺诈而订立的合同，是应作为可撤销的合同还是应作为无效合同对 待。对此存在着两种不同的观点:
一种观点认为欺诈合同应属于无效合同。理由是，我国《民法通则》第 五十八条规定，因诈欺，??…而为的民事行为为无效民事行为。?原《经济合同 法》和其他有关合同方面的法律、行政法规以及司法实践，都将合同欺诈作 为无效合同。之所以如此，主要是因为许多欺诈的行为不仅造成了当事人利益 的损害，也危害了社会经济秩序，严重违背了公共道德，因此将欺诈作为无效 的合同处理有利于有关国家机关和司法机关对此类合同作出干预。不论受害人 是否提出无效，司法机关可以主动确认该合同无效。
另一种观点认为，欺诈合同应作为可撤销的合同。理由是，目前大多数国 家的立法均采纳这一观点。其根据在于一方因受欺诈而订立的合同主要是意思 表示不真实的问题，或者说是存在着错误的意思表示。被欺诈人在受到欺诈的 情况下所作出的意思表示是不真实的?，其意志是不自由的，为了充分地维护其 意志自由，同时对欺诈的一方实施制裁，法律赋予被欺诈人以撤销权，将铸误 意思表示的效力的决定权交给被欺诈人，使其能在充分考虑其利害得失以后, 作出是否撤销合同的决定。.
比较上述两种观点，笔者认为，应该分不同的情况。首先，对于因合同欺 诈而损害国家利益的，应作为无效合同处理。原因是：在我们社会主义国家, 以全民所有制经济为主导，有不少欺诈的行为不仅造成了当事人利益的损害， 也损害了国家利益，侵犯了国有财产，破坏了社会经济秩序，严重违背了社会 公德，如果将所有欺诈合同的效力交由当事人来任意决定，也不利于保护公有 制经济，不能保护国家利益。因此，对合同欺诈损害国家利益的，应作为无效 合同处理，有关国家机关对此类合同有权作出干预，不论受害人是否提出无 效，法院或者仲裁机构可以主动确认该合同无效。其次，对于没有损害国家利 益的一般的欺诈合同，应作为可撤销合同对待。原因如下：①这种观点能够充 分尊重被欺诈方的意愿，充分体现了合同的自愿原则。诚然，欺诈是一种违法 行为，但因欺诈而订立的合同，主要是意思表示不真实的合同，而意思表示是 否真实，往往局外人难以判定，如果被欺诈人不提出其受到欺诈，司法机关往 往难以主动千预。尤其是并非任何欺诈行为都会造成对被欺诈方的损失，某些 欺诈行为尽管造成了对被欺诈方的损失，但损失可能是轻微的，受害人可能仍 然认为合同对其是有利的并愿意接受合同的拘束。此外，确认合同无效，?可能 会给被欺诈一方带来比合同得到履行更大的损失。所以，将欺诈规定为无效合 同，而不考虑被欺诈人是否自愿，:都，律宣告合同无效，既不能充分反映被欺
诈人的意愿，也不利于鼓励交易。②撤销主义也体现了国家对合同关系的干预。 因为允许被欺诈人行使撤销权，由法院或仲裁机关决定合同是否撤销，这本身就 已体现国家的干预，只不过考虑到此种合同主要是意思表示不真实的合同，应由 当事人提出后，国家才能干预，而国家则一般不宜主动干预。③将欺诈合同作为 可撤销合同对待，即在这种合同未被撤销以前，仍然是有效的，当事人仍然应当 受到合同关系的拘束，这就可以防止一方借口受到欺诈而拒不履行合同。
本案中，应原告的请求，法院判决撤销了合同合情合理。
