本单位职工之间转让集资房，多余集资款应该退还I给谁
本单位职工之间转让集资房，多余集资款应该退还I给谁
【案情】1999年〗0月，某单位向房改办提交职工集资建房请示，后向单 位公布职工集资建设住房实施办法，该办法明确了关于集资建房的各项事宜。 该单位职工郝某符合集资建房条件，于2001年2月向单位交住房集资款5.4 万元，单位向郝某出具暂收购房款收据。房屋竣工后，单位将面积为83. 9平 方米的房屋交付给郝某，但并未办理产权证。同年7月25日，郝某与同事林 某签订住房转让协议书，约定：“郝某将集资房转让给林某，林某为转让后的 住房房主，以后发生的一切费用由林某负责，从办完转让手续，交新房门钥匙 216
之日起生效。”双方将交易情况告知了单位，单位负责住房管理的工作人员在 该协议上签注“经请示，同意办理”。之后，林某向郝某交付房款6. 2万元。 为此，该单位将向郝某出具的暂收购房款5. 4万元收据收回，并为林某重新出 具收其职工集资购房款5. 4万元的收据。林某与单位正式签订了房屋买卖合 同，约定将建筑面积为83. 9平方米的公有住房一套出售给林某。房地产产权 产籍监理所亦向林某颁发了房屋所有权证。
2002年10月8日，单位经审计核算发现原集资款有剩余，就决定根据住 房面积及楼层退还这部分集资款。经计算，林某的这套房屋将退还0.89万元。 林某要求单位向自己退款，而郝某也向单位提出这笔集资退款应属自己所有， 因单位认为在此笔款项的归属上有所争议就将此事搁置了起来。2003年9月， 林某向法院起诉，要求单位履行退款手续。
【审判】
法院在审理期间，就本案是集资资格转让纠纷，还是房屋买卖纠纷发生了 分歧。
一审法院认为，集资房转让属资格转让，林某已经取得了集资建房资 格且房屋产权证也归其所有，所以该款应退给林某。
郝某不服，提起上诉。
二审法院却认为，集资房转让属房屋买卖，集资建房的资格仍属郝某，因 该房屋的退款是基于原建房集资资格的，所以该款应退给郝某。
【评析】
笔者认为，二审法院的判决不妥，理由如下：
我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所 有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标 的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第 三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理 权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产, 不得转让。”根据法律规定不难判断，这房屋买卖关系的转户（过户）只能 由房地产管理部门依法办理，任何单位都没有权力办理“房屋买卖转户手 续”。郝某与林某虽然曾经到单位办理了房屋转移手续，但并不能认定为双 方买卖房屋关系。从事实来看，郝某从单位取得涉及退款的这套集资房，只 是一种暂时性的占有行为。因为郝某还没有与单位签订房屋买卖合同，没有 就房屋的最后价款进行结算，更没有取得房屋的所有权证。所以，郝某没有 权利处分该房屋，郝某与林某之间的集资房转让行为不能认定为房屋买卖关 系，而只能是一种购房资格的转让。
从案件基本事实可以看出，该单位建房是单纯的集资建房，集资者凭个人 身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是购房户因为个人身份而享受的福利 款，而是房屋成本在重新计算后多收了的房屋价款。郝某既然通过协议将集资 购房（资格）转让给了林某，也得到了单位的认可，房屋也相应地移交给了 林某，单位将郝某的原始交款收据作废，在单位财务账上重新更换成了林某的 收据，单位与林某签订了正式的购房合同，并依法办理了以林某为房主的房屋 所有权证。最重要的是，郝某与林某在住房转让协议中约定：“集资房今后发 生的一切费用由林某承担。”应当说这是双方当事人真实意思的表示，且并不 违反任何法律、法规。在这一法律关系中，所谓“一切费用”，从字面上来讲 以及人们正常的思维逻辑来说，当然是包括所有的费用，即“集资房今后发 生的所有可预见和不可预见的费用都由林某承担”。根据“权利与义务一致性 原则”，既然林某承担了该集资房屋今后的义务，也理应享有该集资房的一切 权利。
因此，笔者认为，单位应该把0.89万元退还给林某。
