哥哥出钱购买弟弟单位集资房，法院认定双方协议成立且有效
哥哥出钱购买弟弟单位集资房，法院认定双方协议成立且有效
【案情I原告（哥哥）与被告（弟弟）系同胞兄弟，哥哥系个体户，弟弟 系某市某单位职工。1994年弟弟单位搞集资建房，兄弟俩口头协商，弟弟申 请单位集资建房的份额，购房款由哥哥出资，以弟弟的名义参与集资，房屋建 成后由哥哥居住并归其所有。1994年3月弟弟按兄弟俩的约定参与单位的集 资建房，1994年3月10日和1995年6月30日，哥哥先后两次向弟弟所在单 位缴纳集资购房款人民币28500元。1997年1月16日，兄弟俩补充签订书面 协议一份，协议中双方明确约定：弟弟参与集资的单位集资楼123室房屋一套 由哥哥出资，房子建成后由哥哥居住，并归其所有。，1995年8月集资房落成， 哥哥搬入集资房居住至今6 2000年10月25日，市房管局颁发给弟弟房屋所有 权证，哥哥要求弟弟办理房屋过户手续不成，遂诉至法院要求弟弟协助其办理 房屋产权过户手续。?、
【审判】
法院经审理判决被告弟弟应自判决书生效之日起10日内协助原吿哥哥办 理房屋产权的过户手续。
宣判后，弟弟不服提出上诉。
二审经公开开庭审理驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的关键问题是，1997年1月16日兄弟双方签订的书面协议是否有效。
根据民法的基本原理和《合同法》的有关规定，判断一个合同是否生效 应该具备以下五个要件：
(一）合同当事人必须具有签约能力。签订买卖合同的当事人主要为自然 人或法人，按各国法律的一般规定，自然人签订合同的行为能力，是指精神正 常的成年人才能订立合同；未成年人、精神病人订立合同必须受到限制丨关于 法人签订合同的行为能力，各国法律一般认为，法人必须通过其代理人，在法 人的经营范围内签订合同，即越权的合同不能发生法律效力。我国《合同法》 第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能 力。”由此可见，在订立合同时，注意当事人的缔约能力和主体资格问题是十 分重要的。
(二）合同必须有对价或约因。英美法认为，对价是指当事人为了取得 合同利益所付出的代价。法国法认为，约因是指当事人签订合同所追求的直 接目的。按照英美法和法国法的规定，合同只有在有对价或约因时，才是法 律上有效的合同，无对价或无约因的合同，是得不到法律保障的。
(三）合同的内容必须合法。许多国家往往从广义上解释“合同内容必须 合法”，其中包括不得违反法律、不得违反公共秩序或公共政策，以及不得违 反善良风俗或道德三个方面。根据我国《合同法》第七条规定：“当事人订 立、履行合同应当依照法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩 序，损害社会公共利益。” ?
(四）合同必须符合法律规定的形式。世界上大多数国家，只对少数合同 才要求必须按法律规定的特定形式订立，而对大多数合同，一般不从法律上规 定应当采取的形式。我国《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面 形式、口头形式和其他形式。”
(五）合同当事人的意思表示必须真实。各国法律都认为，合同当事人的 意思表示必须是真实的才能成为一项有约束力的合同，否则这种合同无效。
就本案而言，弟弟作为单位职工参与本单位集资建房之初，与哥哥口头协 商集资购房款由哥哥出资，以弟弟的名义参与集资，房子建成后由哥哥居住并 归其所有。1996年弟弟的单位将职工的集资房按房改房进行产权界定后，讼 争的房屋已由集资房变为个人拥有完全产权的房改房。本案中被告在明知讼争 房个人拥有完全产权，且含有单位对职工福利补贴成分的情况下，于1997年 与原告又补充签订书面协议一份，明确约定讼争房归原告所有。到此为止，似
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乎应该认定，原、被告签订的这份协议是平等民事主体之间转让房屋权属的 合同，该份协议合法有效。但是，笔者认为，法院忽略了合同生效的一个很 重要的要件，即合同的内容不能违法。而购买单位集资房是指国有单位或集 体单位集资建房时，单位以外的人为同该单位联合建房，共分产权，实际上 是向该单位购买房屋，或者直接向该单位购房，其性质就是出售“房改 房”，或把“联建房”对外出售。由于上述单位的土地使用权是通过无偿划 拨取得，并未计入房价，单位职工购买这种廉价住房属于员工福利，且无完 全产权。因此，单位集资房的出售范围仅限于该单位职工，不包括单位以外 人士，不得向单位以外人上出售，除非他们已办理建设用地有偿使用手续， 拥有《建设用地批准书》和《商品房预售许可证》。具体到本案，即使2000 年10月25日市房管局给弟弟颁发了房屋所有权证，但根据有关法律也应该 在取得房产证三年后才能上市。
