土地管理法

土地所有权(国家土地所有权 集体土地所有权) 国有土地使用权(出让土地使用权 划拨土地使用权) 集体土地使用权(土地承包经营权 宅基地使用权) 建设用地管理(国家建设用地 乡村建设用地) 土地法律责任与纠纷处理(违反土地管理法的法律责任 土地纠纷及其解决途径)

一、国有土地使用权

（一）出让土地使用权

出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

1.出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。

2.出让土地使用权的取得。出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、协议。城市房地产管理法规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。

3.出让土地使用权的年限。根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：

（1）居住用地70年； ——商品房

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。

国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。

（二）划拨土地使用权

划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

适用范围包括：①国家机关用地例如政府大院和军事用地；②城市基础设施用地例如道路、停车场和公益事业用地例如残疾人工厂学校、希望小学，不包含正常健康人的学校；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，如三峡工程、京九铁路等；④法律法规规定的其他用地。

试题1．顺天公司与王庄村委会签订土地使用权转让合同，约定王庄村将其集体所有土地50亩以每亩40万元的价格转让给顺天公司，用于建造一别墅区。合同签订后，顺天公司支付了2000万元地价款，并先后投入4000万元工程建设款。随后，当地政府清理整顿房地产业的过程中，将该别墅区列为非法用地开发项目，下令停建。对于这一事件的以下评论，正确的是：( )

A．农村集体土地不能转让，顺天公司只有按照有关规定，报批国家建设项目，向政府土地管理部门申请用地，通过土地征用和国有土地使用权出让或划拨程序，才能使用这块土地

B．农村集体土地不能转让，但可以出租。顺天公司可以通过长期租用这块土地进行开发

C．农村集体土地不能转让、出租，但可以联营。本案如采用顺天出资、王庄村出地的合作开发形式，即为合法，可以不经政府批准

D．农村集体土地可以依法转让，本事件合乎法律规定，但应补办有关手续

正确答案:A 解题思路：根据《土地管理法》第63条的规定，农村集体土地不能转让、出租，顺天公司只有按照有关规定，报批国家建设项日，向政府土地管理部门申请用地，通过土地征用和国有土地使用权出让或划拨程序，才能使用这块土地据此，A项的评论是正确的，BD项的评论是错误的另外，以集体土地使用权联营共同举办的企业应符合《土地管理法》第43条限定的企业，即为乡镇企业，同时也要符合《土地管理法》第63条限定的农业建设用途因此，C项的评论是错误的

2．某省政府批准一大型基础建设项目，须占用耕地外的农田30公顷，关于审批手续，下列说法正确的是：( )

A．向国务院办理农用地转用审批手续，同时办理土地征收审批手续

B．向国务院办理农用地转用审批手续，向省级政府办理土地征收手续

C．向省级政府办理农用地转用审批手续，向国务院办理土地征收手续

D．向省级政府办理农用地转用审批手续，同时办理土地征收审批手续

正确答案:A 解题思路：根据《土地管理法》第44条、第45条可知，A选项正确。