突破点1：房地产开发

1、超过约定开发时间不开发的处理：

（1）超过约定1年——可征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；

（2）超过约定2年——可无偿收回

例外：不可抗力、政府行为、前期工作

突破点2：房地产转让

1、出让土地使用权的转让条件

（1）支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）投资开发要求：

房屋建设工程-完成开发总额25%；成片开发土地-形成工业或其他用地条件

2、禁止转让的房地产：

（1）不符合法定条件

（2）查封或限制、

（3）收回土地使用权、

（4）共有房地产未书面一致、

（5）权属争议

（6）未领取权属证书F38

3、商品房预售

（1）预售条件

1）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；

2）持有建设工程规划许可证；

3）投入资金达到工程总投资额25%，且确定进度和交付日期；

4）向县级以上房管部门，办理预售登记，取得预售许可证；

预售备案：

向房产部门对合同登记备案