房屋 所有权人对房屋质量缺陷造成的财产损害赔偿，要求承包方承担赔偿房屋维修费用，是合同的违约责任纠纷，还是侵权之诉？

   【案情简介】：

    被告三（某公司）将涉案的厂房承包给被告二（某集团公司的分公司）、被告一（某集团公司），原告在2010年6月向被告三购买了涉案的厂房，自此取得了该房屋的物权和所有权。现因涉案厂房是被告一、被告二施工过程中存在缺陷导致漏水等严重质量缺陷，从而造成原告的严重损失。原告起诉被告一、被告二承担赔偿原告房屋维修费用1336494元的95%， 要求被告三承担赔偿原告房屋维修费用1336494元的5%。

   【评析】：

    一、本案的基础法律关系为因房屋质量缺陷造成的财产损害赔偿，而不是合同的违约责任纠纷。

    原告虽然没有与俩被告签订建设工程施工合同和房屋买卖合同关系，但原告在2010年6月向被告三购买了涉案的厂房，自此取得了该房屋的物权和所有权，而涉案厂房是因被告一、二在施工过程存在缺陷造成目前呈现在大家面前的漏水等严重质量缺陷，从而造成涉案房产所有权人原告严重损失，被告一、被告二理应依法承担赔偿责任。工程质量缺陷给房屋的物权和所有权造成损害的责任则是一种特殊的侵权责任，而不是一种合同的违约责任。而作为特殊侵权责任的建设工程质量责任,则大多适用严格责任的归责原则,受害人无须证明加害人有无过错,而只需证明建筑产品的缺陷和受到的损害,以及有缺陷的建筑产品之使用与损害之间有因果关系,加害人即承担赔偿责任。故此原告根据《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、《建筑法》第八十条:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿”及《建设工程质量管理条件》第3条对此作了明确规定:“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”之规定，不动产物权的侵权人包括房屋的建设单位、也包括原所有权人和使用权人，现原告作为涉案厂房的所有权人，因涉案厂房存在缺陷，从而导致原告无法使用该房屋，侵害了原告使用房屋的权利，给原告带来了损失，现原告有权要求作为涉案厂房的施工单位的被告一、被告二赔偿原告房屋维修费用1336494元的95%，符合法律的规定。

   二、本案中原告在购买之后才发现有质量缺陷，因此根据法律规定要求被告承担赔偿责任符合法律之规定。

   被告主张：如果是购买之后行为人造成的损害，依据《物权法》三十七条之规定提起财产损害赔偿的没有问题，如果购买之前的已有的损害，由于标的物是按现状交付，原告物权保护的范围是标的物在交付时的现状。超出标的物交付现状而对标的物本身提出的侵权损害赔偿是不能成立的，而本案中原告在交付涉案厂房时已经知道哪儿有裂缝、哪儿有漏水，故不能要求损害赔偿。原告认为这一理由不能成立，原告与被告签订的房地产买卖合同虽然记载“甲方保证上述转让的房地产权属清楚，乙方对上述房地产已做充分了解，面积核对无误，愿意受让该房地产。”，但该房地产转让合同系房地产管理部门提供的格式合同，况且第三被告在出售涉案厂房时也明确表示出售厂房不存在质量问题，其对涉厂房承担品质保证责任，并将其对被告一、二享受基于涉案厂房所产生的一切品质保障权利随着所有权的转移一并转移，在房地产转让合同中也没有批注出售的房屋存在漏水等质量缺陷。事实上原告在购买涉案厂房时并未发现厂房存在质量缺陷，购买时也只是对厂房的座落位置、产权证上的权属、面积等进行审查，而厂房内在的质量缺陷是无法进行肉眼审查的。原告是在取得产权证后，逐渐才发现涉案厂房存在漏水、开裂等严重质量缺陷，原告立即向被告三主张要求立即通知施工单位即本案的被告二及时进行维修加固，但被告二并未及时进行维修加固，才引发本案纠纷。为此，本案存在的质量缺陷是在原告取得房产后原告才获悉的，原告有权依据相关法律的规定要求被告一、二承担赔偿责任。

    三、本案中被告抗辩涉案厂房出现质量缺陷是由于设计单位设计错误所造成的，被告是按设计图纸施工的，其不存在过错的理由不能成立。

    人民法院委托浙江省瑞邦建设工程检测有限公司具体的编号为RB2001-FJS01-021鉴定报告可知涉案厂房存在质量缺陷的原因为：各幢建筑物室内地坪存在不同程度的质量缺陷，裂缝的形成主要与地坪厚度缺陷、底部回填密实度有关系；墙体（面）各式样裂缝的产生与填充墙体材料性能较差、施工工艺不适当、墙体砌筑质量较差、抗裂材料功能退化有关；各幢建筑物墙体砌筑及墙面防水层存在不同程度的质量缺陷，墙体各处渗漏主要与防水构造施工缺陷、局部碳水材料失效有关系；各幢建筑物屋面防水存在不同程度的渗漏情况，主要原因是屋面局部防水构造存在缺陷、防水材料出现老化破损等。造成缺陷的原因并非由于设计部门的设计失误，而是由于被告二在施工过程中的缺陷才造成的。为此，被告理应承担赔偿责任。

    四、本案中被告抗辩涉案厂房于2008年4月21日竣工验收的，现原告提出质量保修已经超过约定的保质期的理由不能成立。

    本案是因被告承建厂房存在质量缺陷所引发的财产损害赔偿，原告主张的也是因此造成的财产损害赔偿，而非因产品瑕疵所引发所质保期内的保修义务。原告是在2010年6月购买取得涉案厂房后才发现漏水、开裂等质量缺陷的，为此，本案的诉讼时效应从原告发现漏水、开裂等质量缺陷之日起开始计算，时效为二年。

    假如说本案受保修期限的限制，那本案也没有超过法律规定的最低保修期限。本案发生漏水、开裂等质量问题的地方并不属于装修、装饰工程，而属于主体工程的范畴，为此根据据《建设工程质量管理条例》第二十六条“施工单位对建设工程的施工质量负责。施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。”、第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”及第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”之规定，施工单位的被告二应当对涉案厂房承担品质保障义务，而在涉案质量缺陷部位属于主体工程，且在质量保修期限内（国家规定了最低的期限），被告理应承担赔偿因维修造成的损失的民事责任。

综上，本案所涉的房屋质量缺陷是侵权之诉，只要在建筑物的合理使用寿命内，因建筑物的质量缺陷而致他人人身或财产损害的，现因本案所涉的房屋存在质量缺陷导致原告的财产损害，即应承担赔偿责任，故要求被告赔偿原告房屋维修费用1336494元是有事实与法律依据的。   

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