某某公司诉某某房屋租赁合同纠纷案
原告xx公司，住所地上海市xx室。 法定代表人xx，总经理。委托代理人xx，男，住上海市xx号。委托代理人xx，女，住吉林省xx组。被告xx，男，1975年6月5日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市和县姥桥镇新庙行政村王村109号。原告xx公司（以下简称xx公司）诉被告xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2011年12月26日公开开庭进行了审理。原告xx公司的法定代表人xx、委托代理人xx、xx，被告xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告xx公司诉称，原告于2004年5月1日起向案外人何丽华承租了浦东新区乳山路142号—144号部分房屋，并把其中乳山路142-2号房屋转租给被告。2004年4月18日、2006年3月6日和2008年4月11日，原、被告先后签订房屋租赁合同三份，由被告承租系争房屋，租期自2004年5月1日至2011年4月30日止，2008年5月1日至2011年4月30日的月租金为人民币（以下币种相同）4,000元。2011年3月中旬，原告接到出租方口头通知，房屋产权人到期不再续租，原告即刻委派公司员工多次到被告所在地乳山路142-2号房屋口头通知被告到期不再续租，按合同交接房屋。现租期已满，合同终止，原告要求收回房屋，但被告要求续租、拒绝返还，故原告诉讼至法院，诉讼中，被告于2011年12月4日迁出了系争房屋，且原告自愿放弃12月1日至12月4日的房屋使用费，同时，原告自愿对违约金数额作出调整，故原告要求1、判令被告支付从2011年5月1日至2011年11月30日的房屋占有使用费28,000元（按原租金标准每月4,000元计算）；2、判令被告支付违约金2,500元；3、诉讼费由被告承担。被告xx辩称，2009年5月其与原告曾口头协商约定租期至2012年4月30日止，原告在租期届满前通知被告迁出系争房屋属于违约，被告并无违约行为，故不同意支付违约金。由于原告在2011年12月4日将被告赶出系争房屋，导致被告无法履行同客户签订的订单合约，共计赔偿客户损失和营业利润损失122,180元，此外，被告在2009年5月中旬对系争房屋进行了装修，装修折旧费用损失17,000元，上述损失合计139,180元要求原告在扣除被告应支付的房屋租金基础上进行赔偿。另外，被告认为因原告没有为其提供办理营业执照的相关文件，导致其被工商部门罚款1000元，要求原告对此进行补偿。经审理查明，2003年4月8日，何丽华与上海口福食品总厂（红光副食品中心店）签订《租赁协议》一份，约定由乙方（即何丽华）向甲方（即上海口福食品总厂）租赁上海市浦东新区乳山路142-144号西首（面积229平方米扣三成东首面包房面积）房屋；租赁期限为捌年，即自2003年5月1日至2011年4月31日（30日）；租赁费为每年拾万元整，租赁结束，甲方提供的各种设备完整归还甲方，乙方添置财产设备归乙方，装修自动留存；租赁期满则本协议自动终止。2005年6月22日，系争房屋登记到上海八仙企业发展有限公司（以下简称八仙公司）名下，自2006年7月1日起原《租赁协议》改由八仙公司山海关路菜场承接履行。2004年4月8日，何丽华经八仙公司同意，与原告xx公司签订《租赁协议》一份，将其向八仙公司租赁所得的上海市浦东新区乳山路142-144号西首（面积257平方米扣三成东首好德面积）租给原告作为经营场地，租赁期限为柒年（2004年5月1日至2011年4月30日），2004年5月1日至2005年12月31日期间的租赁费用为每年162,000元，从2006年1月1日起调整为每年165,000元；租赁合同生效后，双方均不得借故解除协议，无论任何一方违约，应赔偿另一方合同中的押金及损失，如遇国家规划，双方必须服从；租赁结束，双方互不向对方结算装潢费用，原告xx公司添置财产设备归原告，装修自动留存。2004年4月18日，原告xx公司经何丽华同意，与被告xx签订《租赁协议》一份，约定由甲方（即xx公司）将其向何丽华租赁所得的上海市浦东新区乳山路142-2号房屋租给乙方（即xx）作经营使用；租期为贰年（2004年5月1日至2006年4月30日），租赁费为每月贰仟伍佰元整，支付方式为半年一付，乙方每半年前二十天向甲方支付半年租赁费，先付后经营；押金为贰仟伍佰元整；一方违约，均要赔偿另一方协议中约定的与押金数额相等的违约金；如乙方对该房屋重新装修，不得破坏房屋的结构，租赁终止后，双方互不结算该费用，乙方添置的财产设备归乙方，装修自动留存。2006年3月6日，原告xx公司与被告xx又签订《租赁合同》一份，约定由甲方（即xx公司）将其向何丽华租赁所得的上海市浦东新区乳山路142-2号房屋租给乙方（即xx）作经营使用；租期为贰年（2006年5月1日至2008年4月30日），租赁费为每月3,800元，即年租金45,600元，第二年租金递增，即2007年5月1日至2008年4月30日止年租金为48,000元，支付方式为每六个月为一期支付；押金在期满后，双方结清相关费用及办理相关手续后，甲方于15日内退还乙方；如需重新装修，不得破坏房屋的结构，租赁期满，如不续租，双方互不结算该费用，乙方添置的财产设备归乙方，装修自动留存；违约责任为违约者赔偿对方壹个月租金及造成的经济损失。2008年4月11日，原告xx公司与被告xx再次签订《租赁协议》一份，约定由甲方（即xx公司）将其向何丽华租赁所得的上海市浦东新区乳山路142-2号房屋租给乙方（即xx）作经营使用；租期为叁年（2008年5月1日至2011年4月30日），租赁费为每年肆万捌仟元整，即每月肆仟元整，支付方式为半年一付，乙方每半年前二十天向甲方支付半年租赁费，先付后住；押金不变，为2,500元；一方违约，均要赔偿另一方协议中约定的与押金数额相等的违约金及损失；如乙方对该房屋重新装修，不得破坏房屋的结构，租赁终止后，双方互不结算该费用，乙方添置的财产设备归乙方，装修自动留存。上述《租赁协议》签订后，被告向原告支付了押金2,500元，并按约向原告付清了至2011年4月30日止的租金。2011年3月16日，八仙公司发函给何丽华，要求何丽华在2011年4月30日承租期届满日止，依照约定，在三日内迁出承租房屋，不再与何丽华续签房屋租赁合同。2011年4月18日，八仙公司至系争房屋处，要求何丽华、xx公司及xx在同年5月3日前搬离。另，2011年5月31日，八仙公司作为涉案租赁房屋的权利人曾向本院起诉要求何丽华及原、被告和案外人柯智华立即迁出乳山路142号、144号房屋，并要求何丽华承担支付占有使用费的义务。后本院于同年8月15日判决何丽华及被告xx、案外人柯智华于判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区乳山路142-144号房屋内迁出，并将上述房屋返还给权利人八仙公司；何丽华于判决生效之日起十五内支付八仙公司自2011年5月1日起至实际返还房屋之日止按每日713元计算的房屋占用使用费。被告xx、案外人柯智华不服一审判决，于同年9月26日提起上诉，二审法院经审理后于同年11月9日判决驳回上诉，维持原判。2011年8月30日，何丽华又向本院起诉要求原告xx公司立即迁出上海市浦东新区乳山路142号—144号部分占用的房屋，并支付自2011年5月1日起至实际返还房屋之日止按每日713元计算的房屋使用费。审理中，何丽华与原告一致确认，涉案房屋已于2011年12月4日返还给八仙公司，故何丽华撤回要求原告迁出涉案房屋的诉讼请求，并变更其使用费请求为要求xx公司支付2011年5月1日至2011年12月4日期间的使用费。后本院于同年12月19日判决xx公司于判决生效之日起十日内支付何丽华2011年5月1日至2011年12月4日期间的房屋使用费155,434元；何丽华于判决生效之日起十日内返还xx公司押金15,000元。2011年11月28日，原告xx公司提起诉讼，诉请如前。审理中，原、被告一致确认，被告xx欠付2011年10、11月份电费340元、11月份水费50元。对于押金，原告表示应在结清2011年10月和11月的水电费后予以退还。另外，被告在庭审中提出因原告没有为其提供办理营业执照的相关文件，导致其被工商部门罚款1,000元，故要求原告对此进行补偿，但未提供相应的证据证明。以上事实由原、被告提供的《租赁协议》、《租赁合同》、（2011）沪一中民二（民）终字第2443号民事判决书、（2011）浦民一（民）初字第32525号民事判决书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现合同期满，被告已无合同依据和法律依据继续使用房屋，理应迁出，将系争房屋返还给原告，现双方已于2011年12月4日自愿交接了房屋，于法不悖，但被告xx理应支付合同到期后至实际迁出前的房屋使用费，因原告自愿同意结算至2011年11月30日，于法不悖，可准许。关于房屋使用费标准，根据原告提供的租赁合同显示，双方确定的月租金标准为4,000元，故原告诉请的房屋使用费标准应参照该标准。原告xx公司认为被告xx在房屋租赁期满后无故占用、拒不迁出的行为系违约，要求被告承担支付与押金数额相等即2,500元的违约金的违约责任，本院认为双方签订的租赁合同已于2011年4月30日自然到期终止，原告针对被告合同到期后无故占用、拒不迁出的行为要求其承担违约责任，无合同及法律依据，本院不予支持。被告xx认为2009年5月其与原告曾口头协商约定租期至2012年4月30日止，故其对房屋作了装修，现原告在租期届满前将被告赶出系争房屋系构成违约，要求原告赔偿营业损失和装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。被告xx支付的押金，原告xx公司要求在结算2011年10月和11月的水电费后予以返还，并无不当，本院予以支持。被告主张因原告没有为其提供办理营业执照的相关文件导致其被工商部门罚款1,000元的损失，未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下：一、 被告xx应于本判决生效之日起十五日内支付原告xx公司2011年5月1日至2011年11月30日期间的房屋使用费28,000元；二、原告xx公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告xx房屋押金2,110元；三、驳回原告xx公司要求被告xx支付违约金2,500元的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，减半收取256元，由原告xx公司承担20元，被告xx负担236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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