二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任
二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任
在房产交易市场越来越活跃的今天，人们购买二手房普遍需要借助房产中介的信息来找到适合自己的买家或适合自己居住的房源，因此，买卖双方也就避免不了与房产中介打交道，卖家与房产中介之间、买家与房产中介之间的委托关系自然形成，并借此实现房产过户的最终目的。而实践当中，因房产中介提供居间服务引发的各类居间合同纠纷也屡屡发生。现笔者结合多年的房产诉讼经验，就房产中介在二手房交易当中的基本服务内容及应承担的法律责任作如下浅析，供大家参考。
一、房产中介应当提供的基本服务项目
房产中介的基本服务项目是指从事二手房买卖时，为了保障买卖双方的合法权益，维护房产中介的合法利益，所必须提供的服务。基本服务项目包括：
1、权籍调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等；使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等；市场行情调查。包括进行各种形式的信息发布活动，市场行情比较等；确定成交意向并订立买卖合同。包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，进一步确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等；办理产权过户（包括办理户口转移）。包括代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续等。
2、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天燃气、电话、有线电话等的过户和结算手续。
3、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。
4、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。
二、房产中介应当承担的法律责任
房屋中介在为买卖双方提供居间服务时，前期往往与买方、卖方三方共同签订《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，以此确定与买卖双方的权利义务，而这种协议的签订，往往是对买方、卖方规定的义务较多，权利较少，而房产中介对自己的权利约定过多，义务过少或没有，甚至作出一些不受法律保护的霸王条款。尽管居间合同中没有约定或很少约定中介的义务，但根据法律的相关规定，房产中介仍然应当承担相应的法律责任。
这些责任主要有：
1、如实提供与订立合同有关的真实情况的责任，主要包括：房屋的权属情况；房屋的抵押登记、典当、查封等权利限制信息；预告登记、异议登记等登记信息；房屋买卖双方的姓名、身份证号码等基本信息。
这是房产中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
当然中介的这一责任仅限在其自身能力范围内提供。比如，中介公司可要求出售方提供房产证原件、身份证原件等材料，以便与复印件核对，中介有义务到房地产交易中心调查所售房屋的产权状况登记信息，若卖方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买方的损失，则买方不能据此认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意即可。笔者认为，房产中介在买卖双方签订居间协议前夕前往房地产交易中心进行所售房屋的产权信息调查十分必要，这在很大程度上确保买方购房利益不受损害。
2、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要承担赔偿责任。
根据《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”根据上述规定和一般侵权归责原则，居间人若具备以下几个条件，则不得要求支付报酬并需承担赔偿责任。一是故意没有提供全面或真实信息，给委托人造成损害。比如在明知房屋出售方并非所售房屋的权利人本人或未经权利人的合法授权委托，促成买卖双方交易造成买受人实际损失的，如果是由于居间人的过失如疏忽大意或居间人不可能知道的重要事实而造成的损害，则居间人无须担责；二是有实施侵害委托人利益的客观行为，即必须有隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为；三是须有损害事实的发生；四是居间人的行为与损害后果有因果关系。
3、未完成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%或按佣金确认书支付全额佣金。
根据上海市物价局和上海市住房保障和房屋管理局有关规定，房产中介在提供基本服务内容、办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖双方的佣金或中介费。因为，房地产交易属于不动产交易，房屋买卖合同的签订并不意味着交易的完成，还必须经过房地部门更改房屋产权证书后，买卖交易才算是正式完成，买方才拥有该房屋的所有权。仅有买卖合同，而未更改房屋产权证书的内容，该房产的所有权仍然属于卖方。然而，在二手房交易实践当中，房产中介只要买卖双方的房地产买卖合同签订，即按房屋总价1%全额收取佣金，房产中介这一做法并不违背当事人签订房屋买卖合同支付佣金的意思自治原则，但并不意味着房产中介收取佣金的行为就一定受到法律保护。因为房屋买卖合同的签订仅是整个房产交易的一个开始，房产中介还有大量居间服务内容需要在后期阶段去完成，若最终证明房产中介的居间服务存在瑕疵，买卖双方均有权要求房产中介退还部分佣金。
这里有一点要注意的是，买卖双方通过房产中介的居间服务签订房地产买卖合同后又私下解除房屋买卖合同的，买卖双方仍应向房产中介支付佣金，具体支付比例法院会在房屋总价款1%的比例之下酌情裁决。
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