从一起二手房买卖纠纷案看预约的效力及其法律责任
作者：上海法院
顾江平 宫晓艳
一、基本案情
被告段某与张某系夫妻关系。2005年1月3日，被告段某与某中介公司签订了《房地产居间合同（出售）》，委托该中介公司出售夫妻共有的房屋一套。同日，原告姬某在中介公司看到出售信息后，有意购买，在该中介公司业务人员带领下至被告家实地看房，两被告的女儿在场，未表示反对。看房后第三天，原告姬某便与中介公司签订了《购买意向书》，约定购买总价为105万元。同时，又签订《定金协议书》，约定由原告支付定金10万元，若原告未在2005年2月6日前到中介公司办理相关手续，则房屋出让方有权没收此定金。随后，被告段某在上述《购买意向书》的“出售方意见”一栏中签署了其本人及丈夫的名字，同意原告的购买条件，并收取了10万元定金。2月5日，原告姬某与被告段某又签订了一份《定金补充协议》，将签订正式买卖合同的日期延期至2月26日。但在正式签约日之前，被告段某以其丈夫反对为由，不愿再出售房屋。
原告认为，被告张某和段某系夫妻关系且共同生活，张某对房屋出售一事是明知的，相互间构成表见代理关系，两被告应共同承担违约责任，双倍返还定金计20万元。被告段某辩称，因丈夫反对，其在签订《购买意向书》的次日即到中介公司表示反悔，但在中介公司鼓动下又与原告签订了《定金补充协议》。对于毁约，段某表示愿意承担过错责任，对原告作适当补偿。被告张某则辩称，其对妻子段某签约售房一事不知情，段某擅自出售共有房屋侵犯了他作为共有人的权利，应属无效民事行为。
二、法院的认定和判决
法院审理后认为，原告姬某、被告段某因房屋买卖与中介公司签订的《房地产居间合同（出售）》、《购买意向书》、《定金协议书》、《定金补充协议》，是当事人自愿订立，意思表示真实，属合法有效。从协议内容看，原、被告双方已通过中介公司的居间行为达成了基本的买卖条款，并就何时签订正式买卖合同作了约定，而其中的定金是对签订正式买卖合同的担保，故原告与被告段某之间已形成了预约合同关系。由于本案所涉房屋的产权登记在被告段某、张某两人名下，故被告段某是否有权签订预约合同及其效力，成为本案的争议焦点。本院认为，由于被告段某与原告签订相关协议时，明确表明房屋产权是其与丈夫张某共有的，并在出售房屋的意向书上代签了张某的名字。同时，在原告实地看房时，段某与张某女儿也未提出异议。因此，尽管之后的《定金补充协议》是由段某一人签订，但对购买人原告来说，其有理由相信段某出售房屋是经其丈夫同意的，并作为代表签订相关协议。故被告段某的行为已构成表见代理，其为出售房屋所签订的相关协议合法有效，对被告张某具有法律拘束力。现被告方借故反悔，已构成违约，按定金罚则，两被告应共同承担双倍返还定金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条之规定，判令被告段某、张某于双倍返还原告姬某定金计人民币20万元。
三、对本案的解析
近年来，随着房地产市场的迅猛发展，因二手房买卖引发的纠纷日益增多。据统计，自2003年至2005年5月，上海市浦东新区法院共受理二手房买卖纠纷846件。其中，2003年受理203件，2004年受理343件， 2005年头五个月便受理了300件，接近上年度全年的收案量。究其原因，当事人不遵守诚实信用原则和缺乏合同观念是纠纷多发的症结。加之近年来，房地产市场购销两旺，房价一路攀升，在此背景下，一旦房屋出售价格不够理想，卖方就会找出种种理由破坏合同的履行。据不完全统计，在买卖一方故意违约引发的纠纷中，卖方违约的近80%。近期，随着政府相继出台了期房限转、征收营业税等一系列稳定房价的措施，房屋价格开始有所回落，买方违约的案件呈逐渐上升趋势。买方违约，通常是因为买方在签订合同时对自己的支付能力估计不足，后因无力履行而引发纠纷。
本案是一起因卖方反悔不愿再出售房屋而引发的纠纷，在二手房买卖纠纷中颇为典型。案件的争议焦点在于：1、被告段某的签约售房行为是否构成表见代理？2、居间合同中约定的买卖条款的性质应如何认定？3、违反上述买卖条款的法律后果？
（一）被告段某的行为是否构成表见代理
家庭成员如何行使财产权利，不仅关系到本人的利益，而且关系到与家庭发生民事交往的第三人的利益。本案所涉房屋为两被告共同共有，被告张某认为妻子段某在没有征得他同意的情况下擅自转让房屋，侵犯了他的合法权益，应认定为无效行为；而原告则主张段某的行为已构成表见代理，合同合法有效。
我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《婚姻法》司法解释对上述规定作了进一步的阐述：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定；从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。上述规定明确了夫妻之间的日常家事代理权。日常家事代理权是指夫妻因家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的，不以明示为必要条件。日常家事代理的范围，通常包括家庭生活所必要的一切事务。本案所涉房屋价值高达上百万元，已超出了日常家务代理的范围，因此，房屋的出售应征得所有共有人的同意。但由于家庭成员间代理权的限制很难被外人知晓，故法律规定其限制不得对抗善意第三人，以保护善意第三人的利益。也就是说，即使没有经过所有共有权人的同意，若第三人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，其他家庭成员不得以不同意或不知道为由进行抗辩，亦即适用表见代理的规定。
关于表见代理，我国《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，即代理人不具有代理权。但是，由于表见代理中代理人的代理行为在客观上存在使第三人相信其有代理权的事实和理由，因此法律赋予其有权代理的效力。表见代理的重要特征之一是行为人必须以被代理人的名义为民事法律行为，另一重要特征是客观上存在使第三人相信行为人有代理权的事实和理由,且第三人是善意无过错的。本案中，段某有代理其夫张某出售房屋的意思表示，并在同意出售房屋的《购买意向书》上代张某签了名。根据社会生活的一般经验，夫或妻一方出售两人共有的房屋时，通常会事先征得另一方同意并由其中一方具体办理出售事宜。段某在与原告签订《购买意向书》和《定金协议书》后，又与原告签订了《定金补充协议》，进一步明确了售房意向。原告完全有理由相信被告段某出售房屋的意思表示是经张某同意的。作为交易相对人的原告秉持诚信，尽了一个善良的买受人应尽的注意义务，而与没有代理权的代理人进行了房屋交易，根据《合同法》的诚实信用原则，也应得到保护。鉴于上述事实，法院认定段某的签约售房行为依法已构成表见代理。
（二）居间合同中约定的买卖条款之性质
目前，中介公司进行房屋买卖居间，一般都直接在居间合同（俗称意向金合同或定金合同）上将买卖双方的交易条件具体列明，包括房价及购房款支付的时间、方式，房屋的交接时间，装修及维修基金的处理，等等。同时，居间合同也会约定双方签订正式买卖合同、办理过户手续的时间及相应的违约责任。然后，由买卖双方在居间合同上签字确认。事后，买卖双方一般也都按照居间合同约定的交易条件实际履行，而正式买卖合同（即房地产交易部门印制的格式文本）通常仅用于办理房屋过户手续。由此，就产生对居间合同中约定的买卖条款性质应如何认定的问题。实践中对此认识不同，一种观点认为，由于买卖双方对居间合同约定的交易条款均予确认且依此履行，而正式买卖合同仅为办理过户手续之用，故双方签字确认的居间合同即是双方真实的买卖合同，若一方反悔不肯签订正式买卖合同，另一方有权要求违约方继续履行合同并追究其违约责任。另一种观点则认为，居间合同中约定的买卖条款，是买卖双方达成的初步意向，其主要内容可能与之后签订的正式买卖合同相同，但不能完全等同于正式买卖合同，只是对何时、何地签订正式买卖合同的约定，在一方反悔的情况下，另一方只能向违约方追究约定的违约金或定金责任，而不能强制签订正式买卖合同并予以履行。
由此可见，准确界定居间合同中约定的买卖条款的性质，对于案件的实体处理至关重要。在此，需要首先厘清预约与本约的法律关系。关于预约，我国立法尚无明确规定，通说认为预约是约定将来订立一定契约的契约，而将来订立的契约则为本约。预约本身就是一种契约，它的标的是订立契约（本约）的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。尽管理论上预约和本约是两个相对独立的合同，但实践中往往因预约中带有本约性质的条款而使两者的界限不易区分。笔者认为，对预约与本约的界定，不能仅依所使用的文字或合同名称来认定，而应按当事人约定的实质内容来确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收取房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参照此规定，对于那些在居间合同中约定了房屋交易的主要条款，同时又明确约定了签订正式买卖合同时间及相应违约责任，但双方并未履行实际交房和付款义务或者仅支付了部分预付款的，应认定双方仅建立了预约合同关系。本案中，原、被告买卖关系的建立是由中介公司促成的，原告与中介公司签订的《购买意向书》对房屋的购买价款、房款支付的时间和方式、定金的给付等作了明确约定，被告段某对此交易条件也予以确认，因此，可以确认原、被告双方已达成了房屋买卖的主要条款。但至纠纷产生之前，原、被告之间并未签订正式的买卖合同，也未支付房款和交付房屋。因此，应当认定双方之间仅形成预约关系，尚未建立正式买卖合同关系（本约）。
（三）违反预约的法律责任
预约债务人违反预约合同的责任,在性质上属违约责任。 一般而言，违约责任形式主要包括实际履行、损害赔偿、违约金或定金责任等。对于违反预约合同的责任能否采取实际履行即强制签订本约的方式，实践中存在争议。笔者认为，虽然我国《民法通则》和《合同法》规定了实际履行为违约救济方式,承认当事人有要求实际履行的权利，但《合同法》同时又对非金钱债务的实际履行请求权作了某些限制，其中债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的不得要求强制履行。就预约而言，预约合同的标的为订立契约（本约）的行为，如果法院判令预约债务人订立本约合同并按约履行，实质上就是强制当事人订立合同。而根据合同自由原则，当事人在法律规定的范围内，有权按照自己的意愿缔结合同，自主地选择缔约对象、决定合同内容和缔约方式。显然，缔约行为本身并不适于强制履行。
笔者认为，实际履行不能作为预约的违约责任的基本形式，违反预约的责任形式应主要限定为损害赔偿、违约金或定金责任等。违约金责任和定金责任主要是依据当事人在预约中的约定而承担。损害赔偿责任也可依据当事人的约定而承担，但其范围应限定为信赖利益损失。因为当事人基于预约合同而产生的权利是对将来订立本约合同的一种期待权,预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束,并基于这种信赖而行事。如果预约债务人违反约定,则必将使预约债权人蒙受不利益(如丧失交易机会等),当然，如果预约债权人并未因对方违约行为蒙受损失，就不能主张信赖利益的损害赔偿。
需要明确的是，预约是相对于本约而言的，其本身就是缔结本约的一个过程。相对于本约而言，违反预约的行为可以视为是本约之缔约过失行为，因而就有可能发生缔约过失责任和违反预约的违约责任之竞合。缔约过失责任，是指在合同订立过程中，合同一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务，致使另一方利益受损而应承担的民事责任。只有在合同尚未成立或合同虽已成立但因不符合法定生效要件而被确认为无效或被撤销时，缔约人才可能承担缔约过失责任。换言之，缔约过失责任所违背的义务是一种“先合同义务”，而非合同义务。《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损害的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”就本案而言，因被告方的反悔，以至原告无法与之签订正式的买卖合同，被告方应当承担缔约过失责任。
关于缔约过失责任的赔偿范围，一般认为仅限于信赖利益。信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为致对方财产的直接损失，也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失。笔者认为，这一损害赔偿的范围应具体涵盖以下几方面：（1）订立合同所支出的费用，包括交通费、通讯费、考察费、餐饮住宿费等；（2）准备履行或履行合同所支出的费用，如仓储费、运费、保险费等；（3）丧失与他人签约机会等情形下产生的间接损失等。
本案中，因原、被告在《定金协议书》和《定金补充协议》中约定10万元定金用于担保正式买卖合同的签订（订约定金），故被告方应按定金罚责承担双倍返还定金的责任。虽然《定金补充协议》仅以段某一人名义签订，但根据表见代理的相关规定，在构成表见代理的情形下，代理行为的后果应当由被代理人承担，所以本案最终判令两被告共同承担双倍返还定金的责任。因原告在诉讼中未主张信赖利益的损害赔偿，因而该部分损失就不在法院的审查范围之内。
作者单位：浦东新区法院
责任编辑：余冬爱
数据来源于浦东新区法院六里法庭撰写的《二手房买卖案件特点及问题分析》。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”
《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”}
文章出处：上海法院网
