承租人装修应考虑租期，否则，装修损失承租人自己承担
承租人装修应考虑租期，否则，装修损失承租人自己承担
房屋租赁中，一般商业或者办公房屋的承租人会对房屋进行装修后使用。如果房屋租期较长，承租人一般不会计较装修的问题。但是如果租赁期限较短或者为不定期租赁，承租人装修不久房屋到期出租人不愿继续租赁或者不定期租赁，出租人解除租赁关系。承租人对房屋使用时间较短，造成承租人装修损失。由于出租人一般拒绝对装修予以补偿，双方会因此发生纠纷。下面就是该类案例。
承租人长期租赁出租人房屋作为经营场所，从事经营活动。至双方发生纠纷诉至法院时，双方实际租赁期限已达15年。在以往的租赁过程中，出租人与承租人均会每年续签一次合同，约定租期为一年。2010年签订租赁合同后，承租人对房屋进行了重新装修花费十几万元。2011年合同到期后，出租人不愿在继续出租给承租人。承租人认为长期以来双方都是续租的，不同意退还房屋。出租人起诉到法院要求承租人返还房屋。承租人反诉要求出租人赔偿装修损失。
法院经审理后认为，根据法律规定，定期租赁合同租期届满的，出租方有权收回房屋，不定期租赁关系存续期间，出租方有权在合理期限内解除合同关系，而承租方在租赁关系结束后，应履行交还房屋之义务，无正当理由逾期交还租赁房屋的，出租方有权按约追究其法律责任，该责任包括迁出并交还房屋及参照约定租金标准支付房屋使用费等。针对承租方于本反诉中的诉辩称，本院认为，系争租赁合同出于当事人真实意愿表示，形式与内容符合法律规定，相关条款亦未见有显失公平之处，其效力应该得到确认。出租方有权在合同约定的租期结束后拒绝续约或在不定期租赁期间解除合同。承租方认为该租赁关系应按惯例得以延续、出租方应继续与承租方签订租赁合同的主张与缔约意思自治的法律原则相悖，亦缺乏充分证据，本院难以采信。同时，承租人作为具有完全民事行为能力的民事主体，如其欲在租赁房屋内长期从事经营活动的，应充分考虑到投资风险，并在租赁合同订立之初即对租期作出符合其经营预期的约定，而在合同明确约定租期仅为一年的情形下，如承租方对装修及经营有过度投入行为的，由此产生的风险应由其自行负责，不能归咎于出租方，况当事人在订立租约时并未对合同正常终止后出租方对装修、经营的补偿问题作出约定，故承租方要求出租方作出赔偿的本诉抗辩与反诉诉请依据不足，本院不予支持。相对的，出租方要求承租方迁出并交还房屋以及参照原合同约定租金标准收取房屋使用费的诉请于法有据，应予支持。
律师点评：承租人因商业经营或者办公租赁房屋时，如果需要对房屋进行装修或者其他投入，一定要考虑投入能否在租期内合理摊销。如果租期较短，在租期内不宜有较大的投入，一旦出租房不再续租，承租人将很难收回装修以及其他投入的成本。承租人在签订合同时有时可能对后期的经营并没有太大的信心，自己不愿签订较长的租期合同。如果是这种情况最好能够与出租人协商约定，装修的残值的补偿方式以减少损失。如同上述案例中的情形，如果是长期存在租赁关系的，也不应想当然的认为出租人会续租或者不定期租赁的出租人不会解除合同。如果需要投资，一定要获得出租人书面的租期承诺或者获得出租人对装修或者其他投入的补偿承诺。书面契约中约定的清楚的才是市场主体唯一值得信赖的东东。
