商业地产租赁应缴税金和税收规划
在上海这座国际化大都市，人口密集，地铁四通八达，消费巨大，餐饮业红红火火，成功的餐饮连锁业巨头，比如肯德基、麦当劳、永和豆浆、都可茶饮等都是占据了地利的优势，这些连锁餐饮业基本都是在地铁出入口附近的商铺租赁经营。有人说，这些餐饮业的成功，与其说是餐饮成功，不如说是商业地产租赁的成功。此言不无道理！
但是租金和租金应缴的税费均不容小觑，由于出租方一般都要求承租方承担开票税金，这对于承租方来说又是一笔不小的开支。商业地产租赁应缴多少税金呢？
一、个人出租商铺应缴税金
小王以贷款方式购买了一套位于市区一级（城镇土地使用税24元/平方米）地段的150平方米门面房，总房价170万元，他付了50万元首付款后，向银行贷款120万元，按揭20年，月供6000多元。3月份，小王以月租金10000元的价格租给了某连锁店，租期3年。按照有关规定小王一月份（以后各月均如此）应纳各项税费情况如下：
1. 按“服务业”计缴营业税10000×5%＝500（元）；
此处笔者提出一点异议，按照上海营业税起征点的规定，按期纳税的为月营业额20000元，按次（日）纳税的为每次（日）营业额500元，那么租赁房屋到底应该是属于按期纳税还是按次纳税呢？如果属于按期纳税，则小王的月租金未超过起征点，应予免征。
2.城市建设维护税500×7%＝35（元）；
3.教育附加费500×3%＝15（元）；
4.按“租金收入”计缴房产税10000×12%＝1200（元）；
5.按“实际占地面积”计缴城镇土地使用税150×24÷12个月＝300（元）；
6.按“产权转移书据”计缴印花税10000元×12个月×3年×0.1%＝360（元）；
7.按“财产租赁所得”计缴个人所得税[（10000－500－35―15―1200―300―360－800）×（1－20%）]×20%＝1086.4（元）。
这样合计应缴税3496.4元，占租金收入为比例34.96％，如果营业税因为没有达到起征点免征，则合计应缴税金为3076.4，比例为30.76％。从上可知房产税和个税是比较大的税金负担。
二、公司出租商铺应缴税金
例子同上，只是把小王改成A公司，如何缴纳税金？
1. 按“服务业”计缴营业税10000×5%＝500（元）；
2. 城市建设维护税500×7%＝35（元）；
3. 教育附加费500×3%＝15（元）；
4. 按“租金收入”计缴房产税10000×12%＝1200（元）；
5. 按“实际占地面积”计缴城镇土地使用税150×24÷12个月＝300（元）；
6. 按“产权转移书据”计缴印花税10000元×12个月×3年×0.1%＝360（元）；
7. 企业所得税(年终汇算清缴)，假设公司盈利，房屋固定折旧为每月2000元，不考率其他因数，则按照25％的所得税率计征。
(10000－500-35-15-1200-300-360-2000)×25％＝1397.5元
这样合计应缴税3807.5元，占租金比例为38％，房产税和企税仍是较大的税金支出。
三、如何规划商铺租金的税收？
出租商铺应缴税金不容小觑，无论是由出租方还是承租方承担。商业地产应缴税金如何规划呢？
1、租金应缴房产税（税率12％）
租金一般由三部分构成：房屋租金、场地使用费、设备租金。
基本原则：凡能提供劳务服务的，需要从租金收入中分解出来，可以通过服务公司来解决，这样可以减少房屋租金这块收入，从而减少缴纳房产税。
2、个税
个人出租房产，在计算缴纳所得税时从收入中依次扣除以下费用：
（1）财产租赁过程中缴纳的税费（营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税）
（2）向出租方支付的租金（无转租收入不扣此项目）
（3）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次 800元为限，一次扣不完的下次继续扣除，直到扣完为止 ）
（4）税法规定的费用扣除标准（ 800元或20%）
①每次月收入不超过 4000元的
应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（ 800元为限）－800元
②每次月收入超过 4000元的
应纳税所得额＝ [每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（ 800元为限）×（1－20%）
由上可知，增加准予扣除项目的内容和金额，可以减少个税的应纳税所得额。
2、企业所得税（税率25％）
相对个税来说，企业所得税可以规划的空间很大，因为汇算清剿涉及成本，费用等，租金收入只是其中一项。
有些地区，开票时只需缴纳营业税和附加税费，房产税等暂不征收，也有些地区对个人出租商铺也是征收综合管理费，相对来说负担就小很多。
希望同仁指点。
