[案情]：
原告（上诉人）：于中国
被告（被上诉人）：扬中市房产管理局。
第三人（被上诉人）：耿昌怀
第三人：周荣海，因诈骗罪现在服刑。
第三人周荣海将306号房屋出售给了于中国，从1997年4月至1998年12月，于中国先后九次付给周荣海购房款12万8千元，于1998年12月8 日搬进该房屋居住。1998年12月14日，周荣海又将该房屋出售给耿昌怀。1998年12月14日，扬中市房产管理局（以下简称扬中房产局）根据第三人耿昌怀的私有房屋所有权登记申请，审查了第三人周荣海及其妻田春兰与第三人耿昌怀签订的扬中市三茅镇前进新村2幢306号房屋（以下简称306号房屋）买卖契约和该房屋原权属证书及有关凭证等资料，依法对该房屋进行了转让登记，为第三人耿昌怀颁发了该房屋所有权证书。于中国提起诉讼请求法院撤销扬房字第 1450597号房屋所有权证。
被告扬中房产局辩称：其根据第三人耿昌怀的私有房屋所有权登记申请，审查了第三人周荣海及其妻田春兰与耿昌怀签订的306号房屋买卖契约和该房屋原权属证书及有关凭证等资料，依法对该房屋进行了转让登记并颁发房屋所有权证书，符合国家建设部《城市房地产转让管理规定》第七条的规定。原告与第三人周荣海之间对上述房屋的买卖，违反了《城市房地产转让管理规定》第十八条规定，转让无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人耿昌怀述称：我与第三人周荣海之间有明确的债权债务关系，周荣海愿将属于他们夫妇所有的306号房屋抵偿给我，我另付给他5万6千元。我们自愿办理了房屋转让登记，被告给我颁发了房屋所有权证书。之后，我又向扬中市国土资源管理局申请领取了该房屋土地使用权证。
第三人周荣海辩称，我欠耿昌怀钱将306号房屋产权证押在耿昌怀处。1997年上半年，我将该房卖给原告，约定房价13万元一个月内付清。原告付2万元定金后，直至1998年12月初共付给我12万余元，我把房屋钥匙交给了原告。同月10日，因耿昌怀的要求，我同意把上述房屋抵偿给耿昌怀，同月14日双方一起到被告处办理了房屋过户登记手续，我的前妻田春兰（我们当时未离婚）也在房屋买卖契约上签了名。在办理上述手续时，我没有一房两卖的意思，打算以后退还原告房款。
[裁判要点]：
扬中市人民法院经审理查明：第三人周荣海欠第三人耿昌怀债务，将306号房屋产权证押在耿昌怀处。1998年12月10日，耿昌怀要求周荣海以上述房屋抵偿其债务，另付给周荣海5万6千元，周荣海表示同意。同月14日，被告根据耿昌怀的申请，对上述房屋权属进行了审核，确认该房屋产权系周荣海与前妻田春兰共同所有。周荣海、田春兰和耿昌怀三人在被告处当场签订了房屋买卖契约，田春兰和耿昌怀提供了身份证复印件，被告在审查了相关资料后，认为该起房屋买卖是双方真实意思表示，因此依据国家建设部《城市房地产转让管理规定》第七条、第十七条的规定，办理了上述房屋产权转让登记手续，为耿昌怀颁发了扬房字第1450597号房屋所有权证书。
扬中市人民法院根据上述事实和证据认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，被告扬中房产局具有对本行政区域内房产转让进行产权登记发证的职权。被告依据第三人耿昌怀的申请，对其与第三人周荣海之间的房屋买卖关系和双方提供的相关资料，依法进行审查，及时予以转让登记，为申请人颁发房屋权属证书，符合法律和规章规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的规定精神，房屋买卖未经房产行政主管部门登记不发生所有权转移的法律效力，房产权变更登记中的查勘和评估不是必经程序，因此，原告关于周荣海将上述房屋卖给原告在先，与耿昌怀登记转让在后，被告在权属审核中，没有查勘房屋现状，导致该房屋所有权争议，被告的变更登记发证行为不合法的意见，于法无据，本院不予支持。据此判决1、驳回原告于中国要求撤销被告扬中市房产管理局扬房字第1450597号房屋产权证的诉讼请求。2、案件受理费140元，由原告于中国负担。
于中国以扬中房产局办理过户手续程序不合法为由提出上诉。
二审法院经审理后 认为：根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，被上诉人扬中房产局具有审查、登记、颁发房屋权属证书的法定职权。本案中房屋权属登记系转移登记，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。被上诉人扬中房产局依据耿昌怀的申请，对提交的房地产买卖契约、周荣海私有房屋所有权证、周荣海购房发票、耿昌怀、田春兰身份证明、耿昌怀契税完税证等资料进行了审核，认为产权来源清晰，符合办证条件，予以登记颁证，符合法定程序，并无不当。上诉人认为扬中房产局在审核中未进行查勘和评估，根据建设部《城市房地产管理转让规定》第七条第（四）项的规定，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。被上诉人扬中房产局根据扬中市当时的房地产价格，认为申报的成交价格并不明显低于市场价格，没有需要进行查勘和评估，并不违反规章规定。上诉人认为房产转让必须进行查勘和评估，被上诉人颁证程序违法的上诉理由不能成立。上诉人认为其买房在先，周荣海与耿昌怀恶意串通的买卖无效，侵犯了上诉人的权益，应通过民事途径寻求救济。至于上诉人认为被上诉人耿昌怀对房屋成交价格未如实申报，其处理系行政机关行使行政职权范畴。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
[评析]：
本案是一起因第三人一房两卖，房产登记机关应申请对其中一人颁发房产证而引发的行政诉讼。
1、本案的民事案件背景。
耿昌怀起诉至扬中市人民法院，要求于中国搬出306号房屋。2002年1月23日，扬中市人民法院作出了确认耿昌怀享有306号房屋所有权，限于中国十日内腾空房屋内自己的物品并将该房退还交付给耿昌怀的判决。于中国不服，上诉至镇江市中级人民法院，民事案件二审期间，因于中国又向扬中市人民法院提起行政诉讼，要求撤销耿昌怀的房产证。民事二审中止诉讼。2004年5月27日，待行政诉讼一、二审结案驳回于中国要求撤销耿昌怀的306号房屋房产证的诉讼请求后，镇江市中级人民法院也作出了民事诉讼驳回上诉、维持原判的判决。
2、本案审理的关键是对房产登记行为合法性审查标准的把握。
笔者认为，我们审理房地产登记类案件，应按照法律、法规对各类房产登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，作全面的审查。
（1）根据相关法律规定：房产登记机关在接到申请后，必须对权利变更的前提条件是否完备进行审查，审查包括当事人对该房产权利变更的合意以及确定作出权利处分的人是否是有权处分的人。为保护善意第三人的利益，法律要求申请人提供的资料必须是可以公开的且有证明力的。
（2）根据依申请的行政行为的特征，房产登记机关在登记中既不享有举证权利，也不承担举证义务。除非不动产登记有害于国家、公共利益，不动产登记机关才进行调查和举证。
（3）举证是申请人的义务，房产登记的申请人必须提供必要的全部证据，证明其合法取得不动产权利。
（4）申请人与相对人的关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础，而房产登记机关并不拥有对房产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。所以，房产登记部门的审查也只能是在职权范围内的有限审查。
在房产转移登记时，申请人耿昌怀提供的其与周荣海、田春兰签订的房地产买卖契约、周荣海的房屋所有权登记凭证及购房发票等相关的申请材料，均符合法律的要求，故一、二审认定扬中房产局对耿昌怀房产的登记颁证，符合法定程序，无疑是正确的。
3、“民事先行”还是“行政先行”的问题说明。
“民事先行”是指房产登记行为以民事行为为基础时，先通过民事诉讼确认起诉人享有其主张的民事权利或民事行为的效力，而后以民事判决为依据，审查房地产登记机关的登记机关的登记行为的合法性。“行政先行”是指先通过行政诉讼对房产登记行为进行合法性审查，以确定是维持还是撤销登记行为。然后在民事诉讼中，将法院判决维持的房地产登记行为作为有效证据，并以此对民事争议作出判决。
耿昌怀起诉请求人民法院保护的民事权利（房产所有权）是基于与之相关联的具体行政行为（房产登记发证行为），而具体行政行为合法与否，直接影响民事权利应否得到司法保护。行政行为一经作出，即具有法律效力，非经法定程序不得变动。但在民事诉讼中具体行政行为（如房产证）只是一种证据，由于民事审判对具体行政行为这种民事诉讼证据的审查的局限，只能审查其形式上的合法性，不审查其实质内容是否合法，如当事人确对具体行政行为的实质内容合法性提出异议，只有通过行政监督程序或行政诉讼才能解决，因此，先行政，后民事有时又是必要的。耿昌怀因306号房屋产权纠纷起诉于中国的民事案件二审诉讼期间，因行政诉讼程序的启动而中止，行政二审判决生效后才形成民事终审判决。以上审判过程，符合必要情况下，先行政、后民事的原则。
4、本案适用驳回诉讼请求判决的必要性说明。
房产登记发证行为是对申请人民事权利取得的认可，因此在行政诉讼中，无论是判决维持还是撤销登记发证行为，都不意味着法院对民事实体争议作出裁判，当事人之间的民事权属争议仍悬而未决，仍需民事诉讼解决。本案在作出行政一审判决时，关于306号房屋产权问题的民事诉讼尚未终审结案，于中国尚有周荣海与耿昌怀之间的房屋所有权转移系恶意串通所致，意欲通过民事途径寻求救济。鉴于此，扬中房产局登记发证时，虽申请登记的房屋权属清楚，产权来源资料齐全，发证合法，但不宜适用维持判决，采用驳回诉讼请求的判决较稳妥，不妨碍行政机关日后可能作出的注销登记。
5、当事人应及时主张权利，以避免风险。
依照法律规定，登记机关办理产权登记，为依申请的行政行为，没有当事人的申请，就无法启动登记程序。因此，在引起产权变动的法律行为成立或法律事实发生后，权利人必须在法定期限内向登记机关主张权利、办理登记，这样才能保护自己的权利，避免风险。 徐涛律师15327446830   QQ574659129