二手房买卖做低房价避税案例 房东借口合同无效毁约 法院判决有效继续履行 2008年01月24日
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
                                       (2007)浦民一(民)初字第15171号
原告(反诉被告)曹某星，女，1942年10月15日生，汉族，住本市##区##北路2390号113-114  
原告(反诉被告)唐某弢，男，1942年10月15日生，汉族，住址同上。
委托代理人陈如浪，上海普若律师事务所律师。
委托代理人陈如波，上海普若律师事务所律师。
   被告（反诉原告）陆某婷,女，1978年8月31日生，汉族，住上海浦东新区龙阳路1880弄11号304室。
委托代理人钱 强，上海虹口区提篮桥 法 律 服务所法律工作者。
委托代理人茅某星，上海虹口区提篮桥法 律 服务所法律工作者。
原告(反诉被告) 曹某星、唐某弢(以下简称原告)与被告(反诉原告，以下简称被告)陆某婷买卖合同纠纷一案,本院于2007年9月18日立案受理后，依法由审判员秦冬红独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈如浪、陈如波，被告及其委托代理人钱强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
   原告诉称，双方于2007年8月10日签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告出售其位于上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋（以下简称705室房屋），房价为人民币106万元，并对双方履行合同的权利义务作了明确约定。合同签订后，原告积极履行了乙方的付款义务，按合同约定，被告应在原告履行付首款时即交房，并应于2007年9月15日前履行办理产权交易过户义务，但被告至今仍未履行前述义务。为此，原告曾多次与被告进行交涉，但被告至今仍拒绝履行。故原告现诉至法院，提出本诉请求如下：一、请求法院判令被告继续履行合同，办理705室房屋的产权过户登记手续；二、判令被告支付逾期交房违约金（从2007年9月15日起算至被告履行交房时止）；三、判令被告支付逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金（自2007年9月15日起算至被告履行过户登记手续日止）；四、由被告承担本案的诉讼费、保全费。原告还不同意被告的反诉请求，认为签订合同是双方真实意思表示，补充协议是合同的组成部分，双方在补充协议明确约定房价为106万元，原告的诉请也是依据106万元提出的，不存在规避法律的行为，纳税行为是在房产交易中心办理过户时才会生，而现在被告未配合原告办理过户，故不存在恶意逃税问题。
原告针对本诉及反诉举证如下：
1、《上海市房地产买卖合同》复印件、《上海市房地产买卖合同补充协议》复印件（以下简称“协议”）、《收据》复印件、银行存款复印件、上海市房地产登记册信息情况复印件，证明双方之间的买卖合同关系成立、生效，原告已经按约支付首付款60万元，“协议”中约定的房价106万是双方真实意思的表示；被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信；
2、短信记录、名片复印件，证明原告与被告、中介公司工作人员之间所发的短信，证明被告逾期办理过户手续，构成违约；被告对该证据的真实性无异议，并称其于2007年9月13日明确答复原告要求撤销合同，愿意退还已收房款；本院对证据予以采信；
3、中介公司上海##房地产经济事务所（以下简称##事务所）出具的《证明》复印件，证明原告按约于2007年9月14日上午11点至下午1时至##事务所要求办理705室房屋的过户手续，但被告未到场；被告对该证据不予认可，认为##事务所与本案有利害关系，其出具的《证明》不具有证明效力，被告2007年9月14日确未到场；本院认为，##事务所中介双方买卖房屋，与双方具有同等的利害关系，且被告自认2007年9月14日确未到场，故对该《证明》予以采信；
4、被告于2007年9月12日发给##事务所、原告的函复印件，证明被告曾于2007年9月12日致函，称“合同”及“协议”违反国家有关法律、法规规定，故##事务所、原告提出撤销上述合同及协议，并愿意退还已收取的部分房款，被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信；
5、被告的身份证明复印件、邮件详情单复印件及邮件`跟踪查询复印件、律师函复印件，证明原告催告被告按照106万元房价办理产权过户手续，如逾期办理需承担违约责任，并将函件送达##事务所；被告对其身份证明复印件无异议，对邮件详情单复印件及邮件跟踪查询复印件、律师函复印件需要核实；本院对被告身份证明予以采信，邮件详情单复印件及邮件跟踪查询复印件、律师函复印件能证明被告、##事务所已收到原告发出的律师函，予以采信；
6、##事务所于2007年9月15日出具的《证明》复印件，证明原告已履行其合同项下应有付款义务，被告于2007年9月13日称其已外出，近期不会回沪，并称无法继续履行合同，被告在合同约定的产权过户交易届满日（2007年9月14日）亦未到浦东新区房地产交易中心履行产权登记过户义务，705室房屋所设定的抵押权在这期间亦未注销；被告对该证据不予以认可，认为##事务所与本案存在利害关系；本院认为，##事务所中介双方买卖房屋，与双方具有同等的利害关系，且该证据证明的内容与证据1、证据4相印证，予以采信；
7、当庭播放录音光盘，证明被告违约，双方对房价真实的意思表示是106万元，被告违约是由于房价上涨，原告一直催告被告履约，被告承认没有尽到办理过户手续的义务；被告的代理人对该证据表示听不清楚，需要与书面记录核对，并表示庭后提交书面意见；本院当庭听取了录音，与书面录音基本一致，且被告庭后未就此证据向本院提交书面意见，视为对证据无异议，本院予以采信。
被告称：要求驳回原告的诉讼请求。双方签订的合同中约定的房价款为75万元，而非原告要求履行的房价106万元；原告存在逃避国家税收的行为，双方签订的合同不能违反国家的有关规定，现该合同逃避了税收，故合同无效。据此，被告提出如下诉讼请求：一、依法判令本诉原告与反诉被告于2007年8月10日签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议无效；二、反诉案件受理费由反诉被告承担。

反诉原告针对本诉及反诉举证如下：
1、《上海市房地产买卖合同》复印件、《上海市房地产买卖合同补充协议》复印件，证明双方签订了房屋买卖合同，在该合同中有本诉原告规避法律的行为，补充协议中约定75万元的房价款，并以此价格办理过户登记；税收均由本诉原告等人承担，故规避税收利益方是本诉原告，以75万元房价送入交易中心，必然不会被接受；本诉原告对该证据的真实性无异议，但认为双方合意的房价及交易房价均为106万元，且本诉原告亦是以该106万元价格催告本诉被告履约；因本诉原告对该证据的真实性无异议，且也举证该证据，故对证据予以采信；
2、反诉原告发给反诉被告及##事务所的函件，证明2007年8月10日双方签署协议后，反诉原告走访有关部门，在履行合同到期日之前，反诉原告向反诉被告表示愿意退还已收房款，且表示买卖合同中存在规避国家法律的条款，反诉被告对该证据的真实性无异议，认为也可以证明反诉原告存在预期违约行为；本院对该证据予以采信。
根据上述举证、质证，双方当事人的陈述及本院的认证，本院确认以下事实：双方于2007年8月10日签订合同，合同约定：2007年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本诉原告负责支付政策规定双方应付的税费；本诉被告收到原告首付房款人民币60万元当日交房给本诉原告；705室房屋之前的物业管理费用由原告支付，原告于2007年8月11日前支付被告房款60万元，于产权过户当日支付被告房款15万元，…….。同日，双方签订协议，约定705室房屋的实际成交价为106万元，双方同意以75万元向房地产交易中心过户交易，其差额31万元由原告于产权过户当日支付给被告；被告出售该房屋净得106万元，原告负责支付该房产应付的各项税费（包括营业税、个人所得税、交易费等）并对双方履行合同的权利义务作了明确约定。2007年8月11日，被告收取购房首付款60万元。2007年9月5日，原告一方发送短信给##事务所的工作人员，问被告对履行合同的意思表示，##事务所的工作人员称被告铁了心违约，并称##事务所是黑中介。2007年9月11日，原告发短信给被告，问其什么时候办理过户手续，因就要到9月15日了。2007年9月13日，被告发短信给原告称，鉴于原定合约已有二份函件到中介处，涉及相关问题可以进一步沟通，因其本人近期在外地，回来后给原告电话。原告于2007年9月13日发短信给被告称，原告不同意被告单方面撤销合同的要求，原告会于9月14日中午前在中介公司（张江地铁站）等你一起去办理过户事宜，逾期的话将承担违约金。2007年9月14日上午11时至下午1时，原告按合同约定日期至##事务所办理705室房屋的过户事宜，但被告一直未到场，多次电话联系无人接听。2007年9月12日，被告致函原告及##事务所，称双方就705室房屋签订的合同及协议违反了国家有关法律、法规规定，现被告提出撤销上述合同及协议，据此，合同第六条约定的在2007年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续随之撤销，被告原收取的原告部分房款，愿意如数返还；具体撤销合同、返还部分房款手续办理事宜，请##事务所另约。2007年9月14日，原告委托律师致函给被告，主要内容为：要求被告会同原告办理交房、物业过户等义务；要求被告会同原告到浦东房地产交易中心按合同约定总价106万元办理产权交易过户办证等所涉义务；要求被告向原告支付逾期履约所应承担的违约金。原告庭审中表示愿以现金支付其余房款。
本院认为：一、关于原、被告于2007年8月10日签订的关于705室房屋买卖协议的效力认定。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人以合法形式掩盖非法目的合同条款无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告在协议约定实际成交价106万元及合同交易价75万元，并在合同中以75万元作为705室房屋的转让价款；本院认为，双方关于705室房屋房价的真实意思表示为106万元，依法有效，双方约定的交易合同价75万元为虚假价格，具有非法目的，不受法律保护；协议及合同的其余条款符合法律规定，依法有效。二、关于原告要求被告继续履行双方于2007年8月10日签订的关于705室房屋的合同，办理705室房屋的产权过户登记违约金等本诉请求之处理意见及被告要求确认双方于2007年8月10日签订的合同及协议无效的反诉诉请之处理意见。双方在协议中约定705室房屋的实际房价为106万元，是双方真实意思表示，且原告已按合同约定支付了被告60万元首付款，双方应按照约定的实际房价履行付款义务，并按约定的时间即2007年9月15日之前共同向房地交交易中心申请办理转让过户手续。在被告以双方关于房价的约定违约要求撤销合同及协议后，原告致律师函给被告，同意按实际成交价106万元进行过户，并要求被告在收到函件后三日内履行交房及交易过户等义务，此时双方约定的虚假房价75万元已不影响双方按照实际房价及其他合同条款履行合同，但被告仍未履行705室房屋的过户登记手续，显然不妥。故原告要求被告继续履行合同，办理705室房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。鉴于双方在协议在合同中约定了虚假房价，导致被告此后对此虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此双方均有过错，应各自承担过错责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办理房屋产权过户登记违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。双方约定的关于虚假房价75万元的条款无效，双方约定的实际房价及其他条款合法有效，故被告要求确认双方合同及协议中约定的关于虚假房价75万元条款无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，要求确认合同及协议中其余条款无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
    一、原告曹某星、唐某弢于本判决生效之日起十日内支付被告陆某婷购房款人民币460，000元；同时，被告陆某婷还清上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋的银行贷款并注销该房屋抵押登记；
二、上述手续办妥后，被告陆某婷协助原告曹某星、唐某弢办理上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋的产权过户手续；
三、原告曹某星、唐某弢其余诉讼请求不予支持；

四、确认原、被告于2007年8月10日签订的《上海市房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同补充协议》中关于上海市浦东新区##路825弄30号705室房屋交易价为人民币75万元的条款无效；反诉原告陆某婷要求确认上述合同及协议中的其余条款无效的诉讼请求，不予以支持。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币8，308元，减半收取计4，154元，由原告由曹某星、唐某弢负担54元，由被告陆某婷负担4，100元；保全费人民币5，000，由被告陆某婷负担；反诉案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由反诉原告陆某婷负担15元，反诉被告曹某星、唐某弢负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
                              审判员：秦 冬 红
本件与原件核对无异          上海市浦东新区人民法院
                             二零零八年一月七日
                              书记员：王 晔 璐
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