限购政策无法过户，朝阳区人民法院判决解除二手房买卖合同
作者：北京房产律师 王树德

导读：
2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称“京十五条”），对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。“京十五条”出台以后，二手房买卖受到极大冲击，产生大量纠纷，纠纷较多的情形为：签订《二手房买卖合同》后未及时办理网签或者因为房产证尚未初始办理等原因没有及时过户，限购令出台导致无法通过正常渠道过户。由于纠纷数量庞大还有防止个别人规避政策过户的考虑，北京市基层法院一度暂停房产限购案件的受理工作或受理后久拖不决。2011年12月13日北京市高院会议纪要对上述问题做出了原则性解释。此事，作者代理的一个房产限购案件也尘埃落定，2012年1月初，北京市朝阳区人民法院做出一审判决，依法解除买卖双方签订的《二手房买卖合同》
案情简介：
雍某2009年初购买了李某的位于朝阳区某街道的房屋一套，签订合同时李某房产证尚未办理成功。双方约定房产证下发之日起5日内，双方办理过户手续。2011年2月15日北京市出台“京15条”，2011年5月初李某拿到开发商办理的房产证，但是此时已经无法办理过户手续。2011年8月初，李某委托笔者雍某诉至法院，要求解除双方的《二手房买卖》，近五个多月审理后，2012年1月某日，北京市朝阳区人民法院正式作出判决，判决解除双方的《二手房买卖合同》，雍某应该在案件生效之日起15日内腾退房屋。
律师分析：
对于本案的法律分析，基本上和笔者2011年2月份发表文章一致,读者如果有兴趣可以参照《新政出台，二手房不能过户可以解除合同》//blog.sina.com.cn/s/blog_65441ffe0100p16a.html近期北京市高院出台房产限购案件处理的会议纪要，笔者归纳了几点
1、住房限购政策不认定为《合同法》117条规定的不可抗力
2、合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，可以要求解除合同，双方互不承担违约责任。合同解除以后，一方损失过大，可以要求对方合理补偿。
3、限购政策之前已经网签的合同，可以继续履行。
4、合同签订后出台限购政策，如果未办理网签，但是买受人家庭含夫妻双方及未成年子女）具备“京十五条”规定的购房资格，可以判决过户