退房还款协议的效力 房产、物业纠纷司法案例裁判要点9（苏州律师李旭房产案件研读笔记）
退房还款协议的效力 房产、物业纠纷司法案例裁判要点9（苏州律师李旭房产案件研读笔记）
—姚甲等诉丙公司房屋预售不能按期交房应按预定的回购价退还房款案
关键词：
退房还款协议 假按揭
【裁判要点】
在商品房预售中，开发商在房屋没有建成的情况下即收取购房人房款，有融资的成分，但融资只是手段而非目的。但是，在本案中，预售房屋并非丙公司的终极目的，预购房屋也并非原告的终极目的。预售合同只是一个“表象”，其本质是《协议书》、《补充协议》中的授权出租和回购，即丙公司通过许诺授权出租和回购的方式来实现房屋预售进而实现融资，这属于非法集资行为，违反了法律的强制性规定。双方在确认丙公司无法交付房屋，预售合同、《协议书》等不能履行的情况下，重新签订的《还款协议书》，可视作对预售合同、《协议书》等债权债务的结算协议。但《还款协议书》并非是基于基础合同无效而做出的结算意见，其基础是一无效民事行为，所以，该《还款协议书》亦应认定无效。
苏州律师李旭摘自《民商事疑难案件裁判标准与法律适用—房地产卷》，主编刘言浩，中国法制出版社，2011年7月第1版
